Kúpiť byt, predať či čakať? Experti pre HN posúdili šesť situácii

Na Slovensku dochádza k situácii, keď banky zdražujú hypotéky v dôsledku obáv z inflácie a sprísňovania menovej politiky Európskej centrálnej banky. Medzi banky, ktoré pristúpili k tomuto kroku, patria mBank a ČSOB. Očakáva sa, že v najbližších týždňoch bude pribúdať ďalších bánk, ktoré zvýšia úrokové sadzby. Tento vývoj je reakciou aj na iránsku krízu a zdražovanie energií.

Predpokladá sa, že zvýšenie úrokových sadzieb povedie k zníženiu dopytu po nových hypotékach a následne k tlaku na pokles cien nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti na rekordne vysokých úrovniach. Na túto situáciu upozornila Národná banka Slovenska, ako aj Eurostat. Majitelia nehnuteľností, ktorí uvažujú o predaji, a rovnako aj potenciálni kupujúci, sa tak ocitajú pred zásadnou dilemou: predať, kúpiť alebo počkať?

Dopady inflácie a rastu úrokových sadzieb

Nový zdroj uvádza, že trh s takzvanými investičnými nehnuteľnosťami môže mať problémy. Dôvodom je vyššia očakávaná inflácia, ako aj pomalší ekonomický rast na Slovensku a v okolí. Analytici preto odporúčajú investovať do menších bytov. Redakcia HN v tejto súvislosti pripravila šesť modelových príkladov a oslovila expertov, aby zhodnotili, ako by mali jednotlivé strany postupovať.

Realitní experti rozumejú trhu, ale hľadajú argumenty, ako si nepriznať problémy. Mali by sme si dávať pozor. Čo sa týka predaja nehnuteľností, odborníci radia mať upratané, ale nie sterilne čisto. Dôležité sú drobnosti, ktoré ukážu predávaný byt ako domov: vankúšiky na sedačke, drobnôstky na poličke a príjemná vôňa. Niektorí makléri požičiavajú predávajúcim osvedčené sety, ktoré navodzujú útulný pocit domova, a súčasťou môže byť aj čokoláda. Hoci to môže znieť ako dobrý nápad, príbeh spoločnosti Proxenta pripomína, že ani navonok zaujímavo znejúci nápad nemusí priniesť očakávané zhodnotenie.

Analýza modelových situácií a trhových trendov

Situácie, ktoré boli posúdené, zahŕňajú starší byt v Petržalke alebo v inom krajskom meste, nehnuteľnosť v pôvodnom stave v regióne Hornej Nitry, renovovaný byt v Košiciach, novostavbu, starší dom na vidieku a nehnuteľnosť v okolí hlavného mesta.

V rámci posudzovaných scenárov sa konkrétne riešili otázky týkajúce sa výhodnosti predaja alebo kúpy bytu v Bratislave, aká je výhodná cena pre staršie byty v Košiciach a prečo je v prípade novostavieb lepšie vyčkať. Tiež sa analyzovalo, ako iránska kríza ovplyvní ceny bytov a domov na Slovensku. Nová perspektíva dodáva, že byt ako investícia sa prednedávnom vyplácal pre nízke úroky a rast cien. Benefitom bola mesačný nájom a rast hodnoty nehnuteľnosti. Dôvodom zmeny je situácia na Blízkom východe, ktorá spôsobí rast cien ropy a plynu. Národná banka Slovenska očakáva nárast cien o minimálne štyri percentá.

Charakteristika investičných nehnuteľností

Ekonomický analytik VÚB Michal Lehuta odhaduje, že finančná situácia domácností sa bude vyvíjať skôr horšie, čo by malo zmierniť tlak na rast cien nehnuteľností. Európska centrálna banka pravdepodobne zvýši úroky, čo predraží hypotéky. Najviac obľúbené a investične najvýhodnejšie sú jedno a dvojizbové byty, najmä vo väčších krajských mestách. Menšia nehnuteľnosť sa oplatí pre nižšiu cenu a relatívne vysoký nájom, no treba byť opatrný, aby všetky peniaze nešli do jedného investičného bytu. Menej investorov na trhu môže potešiť tých, ktorí sú ochotní priplatiť si na hypotéku, pretože vyššie úroky môžu viesť k väčšiemu počtu nehnuteľností na bývanie.

Realitný trh na Slovensku prešiel za posledné tri roky významnou transformáciou. Po období vysokej inflácie a opatrnosti investorov sa rok 2026 ukazuje ako začiatok novej éry, kedy nehnuteľnosti opäť potvrdzujú svoju rolu kľúčového piliera investičného portfólia, avšak s pozmenenými pravidlami, kde úspech nezávisí len od rastu cien, ale od strategického výberu lokality a technologického štandardu stavby. V roku 2026 sa slovenský realitný trh stabilizoval, úrokové sadzby sa usadili na predvídateľnej úrovni, čo do hry vrátilo nielen kupujúcich hľadajúcich vlastné bývanie, ale najmä investorov. V čase kolísavých akciových trhov a neistoty v kryptomenách zostávajú „tehly a betón“ najbezpečnejším prístavom pre kapitál. Trh sa stal náročnejším a investori sa vracajú ku koreňom, kde dominujú fundamenty: lokalita, kvalita a dlhodobá udržateľnosť.

Rozdiely medzi staršími bytmi a novostavbami v roku 2026

Hoci sú staršie byty často v ponuke za nižšiu obstarávaciu cenu, v roku 2026 ich investičná matematika zlyháva. Dôvodom je ekonomika prevádzky, kde sú prísne energetické normy triedy A0 kľúčové. Rozdiel v mesačných nákladoch medzi nezatepleným panelákom a modernou novostavbou môže tvoriť stovky eur ročne, čo priamo zvyšuje čistý výnos (maržu) z prenájmu. Novostavba tiež prináša právnu ochranu vo forme záručných dôb od developera, čím sa investor vyhne „skrytým kostlivcom“ ako havarijné rozvody či zatekajúce strechy. Banky tiež oveľa pozitívnejšie posudzujú novostavby a vďaka ich vyššej likvidite a dlhšej morálnej životnosti môže investor získať výhodnejšie úrokové podmienky alebo vyššie LTV (pomer úveru k cene nehnuteľnosti).

Investičná mapa Slovenska sa prekreslila a saturovaná Bratislava s vysokými cenami za meter štvorcový už neponúka taký zaujímavý ročný výnos (Yield) ako dynamické regióny. Investori čoraz častejšie smerujú svoj kapitál do krajských miest ako Nitra, Žilina a Trenčín. Tieto mestá profitujú z decentralizácie a nižšej vstupnej investície, zatiaľ čo nájomné v nich rastie rýchlejším tempom než v hlavnom meste. Pomer kúpnej ceny k očakávanému nájmu v týchto lokalitách často dosahuje hranicu, pri ktorej sa investícia spláca rýchlejšie a generuje zaujímavejší cash-flow.

Cenu nehnuteľnosti v regiónoch netvorí len samotná stavba, ale aj to, čo sa deje v jej okolí. Modernizácia železničného koridoru, dobudovanie diaľničnej siete a obchvatov krajských miest zásadne zvýšili mobilitu pracovnej sily. Mestá na Považí a strednom Slovensku sa tak stali dostupnejšie pre ľudí, ktorí chcú kvalitu krajského mesta, no prácu majú v širšom okolí. Prílev strategických investícií a technologických parkov do týchto regiónov navyše vytvára stabilnú základňu bonitných nájomcov.

Zvýšenie úrokových sadzieb a stabilizácia trhu v roku 2026 naznačujú posun v investičných stratégiách na slovenskom realitnom trhu, kde je kľúčový strategický výber lokality, kvality a udržateľnosti.