Legislatíva zmlúv o ubytovaní na Slovensku: Prehľad a praktické rady

Nájom nehnuteľností je na Slovensku zaužívanou praxou pre obe strany – prenajímateľov hľadajúcich príjem i nájomcov preferujúcich flexibilitu. V tejto súvislosti je dôležité poznať legislatívu upravujúcu zmluvy o ubytovaní. Tento článok sa venuje právnym aspektom týchto zmlúv s dôrazom na Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Pred uzavretím nájomnej zmluvy je dôležité poznať svoje práva. Tento text prináša rady pre prenajímateľov na ochranu nehnuteľnosti a pre nájomcov v súvislosti s ich možnosťami.

Legislatívny rámec nájmu nehnuteľností

Všeobecné ustanovenia o nájme sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov. K ďalším relevantným zákonom patria: Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a náhradou za užívanie bytov, a Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Pri prenájme bytu alebo domu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú nájomnú zmluvu: buď podľa Občianskeho zákonníka (Zákon č. 40/1964 Zb.), alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.).

Zákon o krátkodobom nájme bytu a jeho vplyv

Zákon o krátkodobom nájme bytu vstúpil do platnosti v roku 2014 s cieľom motivovať vlastníkov nehnuteľností k prenájmu. Predchádzajúca úprava (Občiansky zákonník) bola pre prenajímateľov často nevýhodná. Nová legislatíva priniesla kratšiu výpovednú lehotu, úpravu kaucie, špecifikáciu dôvodov pre výpoveď a stanovila, že žaloba nemá vplyv na ukončenie nájmu, ak bola nájomná zmluva ukončená v súlade so zákonom. Slováci tradične preferujú vlastné bývanie, čo v poslednom období podporili lacné hypotéky, priaznivá ekonomická situácia a široká ponuka developerských projektov. Nájom sa často využíva ako sekundárne bývanie, napríklad v blízkosti miesta práce alebo štúdia.

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje uzavrieť zmluvu maximálne na dva roky s možnosťou predĺženia dvakrát na dva roky, čo predstavuje celkovo šesť rokov. Táto lehota je vo väčšine nájomných vzťahov dostatočná. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na peňažnej zábezpeke (kaucii), ktorá slúži na pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatkov. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu. Zmluvné strany sa tiež môžu dohodnúť na dôvodoch, pre ktoré je možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a tak ukončiť nájomný vzťah. Pri písomnej výpovedi sa krátkodobý nájom bytu ukončí v súlade s dohodnutými podmienkami.

Ochrana nájomcu podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je považovaný za slabšiu stranu v nájomnom vzťahu. Zvýhodňuje ho v mnohých situáciách, napríklad mu poskytuje ochranu v prípade finančno-sociálnych problémov, právo na bytovú náhradu, alebo preplatenie niektorých opráv. Ak sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom, prenajímateľ sa môže stretnúť so situáciou, keď nájomné nebude uhradené, výpovedná doba sa predĺži a bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu. Občiansky zákonník bol prijatý ako reakcia na to, že Občiansky zákonník výrazne chráni nájomcov. Nájom bytu je chránený a možno ho vypovedať len z dôvodov stanovených v zákone (§ 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Výpovedné dôvody pre prenajímateľa sú striktne definované a bez dohody s nájomcom nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov. Občiansky zákonník tiež priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu. Osoby v hmotnej núdzi sú chránené a majú právo na bytovú náhradu. V prípadoch určených v Občianskom zákonníku nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu, kým mu nie je zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Ak sa prenajímateľ chce vyhnúť nevýhodám Občianskeho zákonníka, môže sa s nájomcom dohodnúť na uzavretí zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon na rozdiel od Občianskeho zákonníka poskytuje prenajímateľom viac práv a obmedzuje nájomcov.