Logistické nehnuteľnosti v Európe rastú, Slovensko je výnimkou

Európsky trh s logistickými a priemyselnými nehnuteľnosťami zaznamenal v prvej polovici roka 2026 postupné oživenie. Objem prenajatých skladových a priemyselných plôch dosiahol za štyri kvartály do konca júna 2026 celkovo 30,6 milióna metrov štvorcových, čo predstavuje medziročný nárast o 19 %. Najvýraznejší rast nájomnej aktivity bol evidentný v krajinách strednej a východnej Európy (CEE), avšak na Slovensku došlo k jedinečnému prepadu dopytu. Tieto zistenia pochádzajú z reportu European Logistics Update H1 2026, ktorý vypracovala spoločnosť Cushman & Wakefield.

Analýza potvrdzuje, že európsky logistický trh sa postupne navracia k bežnejším trhovým podmienkam po období ochladenia. Zmenil sa tiež charakter dopytu, keďže okrem tradičných užívateľov rastie význam poskytovateľov logistických služieb, obranného priemyslu a čínskych spoločností rozširujúcich svoje európske logistické operácie.

Regionálne disparity v dopyte a neobsadenosti

Rast nájomnej aktivity bol v prvej polovici roka 2026 najvýraznejší v krajinách strednej a východnej Európy. Maďarsko zaznamenalo obzvlášť silné oživenie, keď objem prenájmov viac než zdvojnásobil predpandemický priemer. Silný rast bol evidovaný aj v Rumunsku a Bulharsku.

Slovensko sa však stalo jedinou krajinou v regióne, kde objem nájomnej aktivity medziročne klesol, konkrétne o 24 %. Slovenský trh tak išiel proti celkovému trendu oživenia, ktorý charakterizoval zvyšok strednej Európy. Európska miera neobsadenosti dosiahla v júni 2026 hodnotu 6,2 %, čo bolo ovplyvnené uvoľňovaním starších priestorov a presunmi nájomcov do efektívnejších budov.

Spomalenie výstavby a vývoj nájomného

Výstavba nových logistických priestorov v Európe vykazuje spomalenie. Objem rozostavaných plôch sa v priebehu posledného roka stabilizoval na úrovni približne 9 miliónov m². Počet novo dokončených priestorov je momentálne o 59 % nižší v porovnaní s vrcholom v druhej polovici roka 2022. Toto spomalenie výstavby podľa spoločnosti Cushman & Wakefield obmedzuje ďalší rast miery neobsadenosti.

Nájomné za prémiové logistické priestory v Európe vzrástlo v druhom kvartáli medziročne v priemere o 1,7 %, avšak tempo rastu sa spomalilo. V južnej Európe, konkrétne v Španielsku a Portugalsku, bol zaznamenaný rast o 6 až 6,7 %. Naopak, v regióne CEE nájomné prvýkrát od roku 2025 mierne kleslo, medziročne o 0,5 %.

Rozdiely v nájomnom sú zrejmé aj v rámci regiónu CEE. Zatiaľ čo v Bratislave a Gdansku nájomné kleslo, v Prahe, Varšave, Sofii či Bukurešti sa situácia stabilizovala alebo došlo k miernemu rastu. Výraznou výnimkou bola Ľubľana, kde prémiové nájomné medziročne vzrástlo o 15,4 %, čo predstavovalo najvyšší nárast spomedzi všetkých sledovaných európskych trhov.

Opatrnosť investorov a výhľad na trhu

Investície do európskych logistických a priemyselných nehnuteľností medziročne poklesli o 10 %, dosahujúc niečo vyše 40 miliárd eur. Najvýraznejší pokles v sledovaných regiónoch, konkrétne o 26 %, bol zaznamenaný v CEE. Investori sa podľa reportu stále viac zameriavajú na prémiové nehnuteľnosti v etablovaných lokalitách, ktoré poskytujú stabilnejší príjem z nájomného.

Výhľad pre európsky logistický trh zostáva podľa Cushman & Wakefield opatrne pozitívny. Predpokladá sa pokračujúci rast dopytu, zatiaľ čo nájomné by malo rásť pomalším tempom. Pre región CEE report predikuje v rokoch 2026–2027 priemerný ročný rast prémiového nájomného o 1,4 %, s očakávaným zrýchlením na 1,7 % v dlhšom horizonte do rokov 2028–2029.