Mladí prehrávajú boj o bývanie. V Bratislave je každý desiaty byt prázdny, rast cien vytvára začarovaný kruh

Ceny bytov na Slovensku rastú dvojciferným tempom, poháňané silným dopytom vo všetkých regiónoch. Viac ako polovicu bytov kúpili ľudia, ktorí už vlastnia najmenej jednu nehnuteľnosť na bývanie, čo prispieva k pribúdaniu nevyužívaných bytov, najmä vo veľkých mestách. Tieto zistenia vyplývajú zo Správy o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska (NBS) za máj 2026, na ktorú odkazuje aj server ČT24. Nedostupnosť bývania pre mladých sa tak stáva čoraz vypuklejším problémom.

Akvizícia nových bytov investormi

NBS vo svojej správe upozorňuje, že výstavba bytov na Slovensku dlhodobo prekonáva prírastok obyvateľov, pričom tento trend je pozorovateľný vo všetkých krajských mestách. Podrobná analýza developerských projektov, napríklad v Bratislave, však odhaľuje, že novopostavené byty sú často nadobúdané ako druhá či ďalšia nehnuteľnosť.

Napriek pribúdajúcim novým bytom na trhu, nie sú ich primárnymi kupujúcimi ľudia hľadajúci prvé bývanie. Podľa zistení NBS, najmä v prípade prémiových bytov v Bratislave a štandardných developerských projektov, ich vo výraznej miere získavajú už existujúci vlastníci ďalších nehnuteľností.

Nárast nevyužívaných nehnuteľností

Samotná intenzívna výstavba nových bytov nezaručuje spomalenie rastu cien a ani zvýšenie dostupnosti bývania pre mladých ľudí. Na Slovensku zároveň kontinuálne pribúdajú nevyužívané byty a domy s veľmi nízkou spotrebou elektriny. Tento fakt naznačuje, že mnohé z týchto nehnuteľností sú využívané len minimálne alebo vôbec.

Podiel takýchto bytov vo veľkých mestách sa pohybuje od 10,9 percenta v Bratislave až po 15,2 percenta v Košiciach. Vo väčšine sledovaných miest tento podiel navyše neustále rastie. Konkrétny príklad z Bratislavy ukazuje, že počet takýchto bytov vzrástol z 23 828 v roku 2021 na 27 571 v roku 2025.

Hypotekárny trh a aktivita investorov

NBS sa vo svojej správe zaoberala aj stavom hypotekárneho trhu. Podľa banky trh naďalej zaznamenáva rýchly rast, hoci je pravdepodobné, že jeho vrchol už bol dosiahnutý. Záujem o kúpu bývania zostáva na vysokej úrovni, čo je podporené rastúcimi cenami nehnuteľností a postupným zvyšovaním úrokových sadzieb.

Tento vývoj podľa centrálnej banky posilňuje aktivitu investorov na úkor tých, ktorí si želajú obstarať svoje prvé bývanie. Existujúca dynamika trhu tak prehĺbuje nerovnováhu a sťažuje prístup k bývaniu pre menej majetných občanov, predovšetkým mladé rodiny a jednotlivcov bez predošlých realitných skúseností.