Nájemní bydlení v Česku zaznamenává pokles cen a větší prostor pro vyjednávání

Po delším období růstu se ceny nájmů bytů v České republice začaly mírně snižovat. Tento trend je důsledkem zvyšující se ponuky volných bytů na trhu a silnějšího tlaku ze strany domácností, což může souviset s novým vlastnickým bydlením nebo ekonomickými limity domácností. Podle analýzy digitální realitní služby Bezrealitky mají nájemníci v současnosti lepší pozici pro vyjednávání o ceně. Podle jarních údajů se průměrný nabízený nájem snížil o dvě procenta oproti prosinci 2025. Zároveň roste počet dostupných bytů, což naznačuje celkovou stagnaci cen, která by mohla přetrvat minimálně do léta. Hendrik Meyer z Bezrealitky naznačuje, že je načase při nájmech začít hovořit o plošné stagnaci, která může i navzdory vysokému zájmu vydržet do léta. Domácnosti si stanovují jasné rozpočty a nebojí se o nich komunikovat s majiteli. Kvůli zvyšující se ponuke je vysoká pravděpodobnost, že narazí na pronajímatele, který raději sníží cenu, než aby měl byt neobsazený. Nájemníci už respektují nové standardy trhu, například reference z jiných nájmů či pojištění odpovědnosti. Po více než čtyřech letech se také zpomalil růst průměrné délky bydlení v nájemním bytě na 4,9 roku.

Ceny nájmů v českých městech

Praha si udržuje nejvyšší nájmy, s průměrem 456 českých korun za metr čtvereční (18,75 eura). To pro 60-metrový byt znamená přibližně 27 350 českých korun měsíčně (téměř 1125 eur). I když v Praze mezikvartálně ceny vzrostly o dvě procenta a meziročně o 14 procent, stále více majitelů je otevřených vyjednávání. V Středočeském kraji se ceny sice meziročně zvýšily o 13 procent, ale oproti prosinci klesly o pět procent. Průměrný nájem zde dosahuje 309 českých korun za metr čtvereční, což pro 60-metrový byt představuje asi 18 550 českých korun měsíčně. V Brně ceny stagnují již třetí čtvrtletí po sobě. Průměrný nájem 346 českých korun za metr čtvereční zaznamenal mírný pokles o jedno procento. 60-metrový byt zde stojí přibližně 20 750 českých korun.

Slovenský trh s nájemním bydlením

Na porovnání, v Bratislavě byl průměrný nájem v posledním čtvrtletí 2025 na úrovni 17,37 eura za metr čtvereční. Podle Bencont Investments představoval průměrný měsíční nájem včetně energií 998 eur. Pronájem 2-pokojového bytu se zvýšil průměrně na 917 eur. Bez nájmů 2-pokojových bytů ve Starém Městě (1044 eur) by průměr ve zbývajících okresech Bratislavy dosáhl 876 eur. Průměrná cena jednopokojového bytu byla 700 eur, třípokojového 1 192 eur, čtyřpokojového 1 665 eur a pětipokojového přibližně 2 402 eur (1 EUR = 24,317 CZK). Na Slovensku eviduje Agentura státem podporovaného nájemního bydlení průběžně zaregistrovaných 11 tisíc lidí a připravuje moderní portál na zpracování dokumentů od zájemců. Systém je podporován sníženou DPH na úrovni 5 % jako hromadná výstavba. Pojiťovna Kooperativa již odevzdala více než 100 bytů v projektu Ovocné sady v Bratislavě, který je obsazen na 40 %. Další projekt, Rezidence Lesopark v Žilině se 121 byty, je zkolaudovaný a čeká na zápis do katastru. Mezi investiční partnery se řadí 365.invest a o vstup uvažuje i Tatra Asset Management. Nedostatek bytů na Slovensku se odhaduje na více než půl milionu. Developer Lucron začal v Bratislavě s výstavbou prvního velkého projektu komerčního nájemního bydlení na Slovensku. Nový build-to-rent projekt vyrůstá v rámci petržalské městské čtvrti Nesto. Výstavba byla spuštěna v březnu tohoto roku a přinese více než 300 nájemních jednotek. Jde o první projekt této velikosti a rozsahu nabízených služeb, který je od začátku navržen výlučně na pronájem a provoz prostřednictvím profesionálního operátora, čímž vytváří základ pro rozvoj nového segmentu na Slovensku.

Aktuální trendy v nájemním bydlení na Slovensku

Podle studie společnosti Bonard, Bratislava patří mezi města s výrazně silnou skupinou obyvatel ve věku 25 až 39 let (asi 21 % populace), kteří jsou typičtí vyšší mobilitou a odkládáním definitivních rozhodnutí o bydlení. Tato skupina, posílená trendem pozdního zakládání rodin (průměrný věk při narození prvního dítěte se posunul z 23 na 27 let), tráví v nájemním bydlení delší dobu. Mladí lidé častěji odkládají koupi bydlení, mění místo na život a práci a nechtějí být vázáni hypotékou. Nájmy se tak mění z krátké epizody na plnohodnotnou životní fázi. Současný trh s nájmy však trpí slabinami, jako je nedostatečná stabilita a předvídatelnost, což je pro nájemníky významný stres. Na tento rozpor reaguje model build-to-rent, tedy projekty navržené od začátku pro nájemní bydlení s jediným vlastníkem, profesionální správou a jasně definovanými pravidly. Projekt Nesto v Petržalce, jehož spouštění plné provozu je naplánováno začátkem roku 2029, cílí na studenty a mladé profesionály a bude zahrnovat nájemní jednotky a komunitní prostory ve dvou budovách, dále kanceláře a retailové prostory.

Výzvy a potenciál nájemního bydlení na Slovensku

Problémy s funkčností státem podporovaného nájemného bydlení pojmenoval Vladimír Bakeš z pojišťovny Kooperativa na konferenci DOMA’26. Je potřebné zrychlit proces výběru nájemců a aktualizovat podmínky pro širší okruh zájemců, protože maximální výška měsíčního příjmu je nastavena příliš nízko. Také je potřebná úprava legislativy, například Občanského zákoníku, aby se dosáhl vyvážený vztah mezi nájemcem a pronajímatelem a změna zastaralých technických norem (světelnětechnické normy, počet parkovacích míst). Slovenský realitní trh vykazuje výrazné regionální rozdíly. Před vstupem do segmentu nájemného bydlení by měli investoři prozkoumat trh skrze optiku několika klíčových parametrů, jako jsou demografické faktory (migrační saldo, věková struktura obyvatelstva 20-35 let, počet sňatků a porodnost), ekonomické indikátory (kupní síla nájemníků, dynamika průměrných mezd, míra nezaměstnanosti a diverzifikace zaměstnavatelů) a realitní metriky (hrubý výnos z pronájmu – Gross Rental Yield, čas realizace pronájmu – Days on Market). Na Slovensku se hrubý výnos z pronájmu pohybuje na úrovni od tří do šesti procent. Přitom v některých městech může být návratnost slabá, jinde se pronájmy vyplatí více. Neplatí se spoléhat na emoce při nákupu, ale na ověřená fakta a přesná čísla. Potenciál poptávky odhaluje demografický fundament, například podíl populace ve věku 20 až 35 let, počet sňatků a porodnost, které napoví, zda má město budoucnost jako rodinná lokalita. Zohlednit je třeba i kupní sílu nájemníků, dynamiku průměrných mezd, míru nezaměstnanosti a diverzifikaci zaměstnavatelů. Hrubý výnos z pronájmu - Gross Rental Yield - se v našich podmínkách zpravidla pohybuje na úrovni od tří do šesti procent. Indikátorem likvidity je čas realizace pronájmu - Days on Market, který ukazuje, jak dlouho svítí inzerát na realitním portálu.