Nájomné bývanie a druhý pilier: Fakty namiesto emócií

""Nájomné bývanie a druhý pilier: Fakty namiesto emócií"

Podpora nájomného bývania na Slovensku prostredníctvom alternatívneho investičného fondu vyvoláva diskusiu, no často je sprevádzaná mylnými informáciami. Majetok v druhom pilieri je neustále investovaný s prísnymi kontrolnými mechanizmami a rozhodnutia o jeho umiestnení do alternatívnych aktív, ako je nájomné bývanie, sú bežnou praxou vyspelých penzijných fondov vo svete. Cieľom týchto investícií je zabezpečiť stabilné dlhodobé výnosy a diverzifikáciu portfólia v záujme sporiteľov.

Ako funguje investovanie v druhom pilieri

Investovanie prostriedkov v druhom pilieri je založené na princípe priebežného zhodnocovania úspor. Nie sú to len peniaze ležiace na účte, ale aktívne spravované investície v tisíckach rôznych aktív po celom svete, od akcií technologických spoločností cez štátne a podnikové dlhopisy až po podiely v investičných fondoch. Každé investičné rozhodnutie prechádza viacerými kontrolnými mechanizmami, ktoré zabezpečujú ochranu majetku sporiteľov.

Diskusia sa preto nevedie o tom, či sa má majetok investovať, ale do akých aktív budú peniaze smerovať. Možnosť investovať do alternatívnych investícií, medzi ktoré patrí aj nájomné bývanie, nie je vo svete novinkou. Veľké penzijné fondy v Kanade, Holandsku, Austrálii a severských krajinách už desaťročia úspešne investujú do nehnuteľností, infraštruktúry a energetických projektov, pričom Európska únia má na podporu nájomného bývania aj samostatný program.

Alternatívne investície a ich úloha

Investície do nájomného bývania, kancelárskych a rezidenčných budov alebo infraštruktúry prinášajú stabilné dlhodobé výnosy a zároveň môžu znižovať celkové kolísanie portfólia. Dôležité je, že ide o profesionálne spravované investície, ktoré prechádzajú dôkladným hodnotením výnosov a rizík. Dôchodkový fond nevstupuje priamo do developerského projektu, ale nadobúda investičný alebo majetkový podiel v realitnom fonde, ktorý projekt spravuje. Tieto investície nepripravujú štátny rozpočet, ale predstavujú finančné operácie, ktoré musia spĺňať rovnaké kritériá ako každá iná investícia v portfóliu.

Zákon umožňuje investovať do alternatívnych investičných fondov maximálne 5 % majetku dôchodkového fondu. To znamená, že drvivá väčšina, viac ako 95 % majetku, zostáva investovaná tradičným spôsobom. Nie je to povinnosť, ale možnosť, pričom každá dôchodková správcovská spoločnosť (DSS) rozhoduje samostatne a nesie plnú zodpovednosť za svoje investičné rozhodnutia. DSS sú zo zákona povinné konať s odbornou starostlivosťou a výlučne v záujme sporiteľov, nakoľko nespravujú štátne peniaze, ale majetok sporiteľov. Politické ciele a financovanie verejných projektov nie sú ich prioritou.

Riziká a kontrolné mechanizmy

Hoci alternatívne investície môžu byť menej likvidné a ich oceňovanie zložitejšie, sú dôležitou súčasťou diverzifikovaného portfólia, ktorá prechádza dôkladným odborným posúdením. Financovanie realitných projektov je riadené s cieľom minimalizovať riziko. Prostriedky sa uvoľňujú postupne podľa plnenia jednotlivých etáp projektu a investori majú definované kontrolné práva. Samotné projekty prechádzajú právnym, technickým aj finančným preverovaním. V prípade problémov existujú mechanizmy na reštrukturalizáciu projektu, vstup nového developera alebo speňaženie majetku, ktorý predstavuje reálne aktívum.

Kľúčová otázka v diskusii by nemala znieť, či sa do nájomných bytov investovať má alebo nemá, ale za akých podmienok sa bude investovať – aký je očakávaný výnos, aké sú riziká, ako bude investícia kontrolovaná a či zapadá do dlhodobej stratégie fondu. Ak investícia prináša primeraný dlhodobý výnos pri primeranom riziku v prospech sporiteľov, nemalo by byť rozhodujúce, či ide o akcie, dlhopisy, infraštruktúru alebo nájomné bývanie. Úlohou DSS je čo najlepšie zhodnocovať úspory sporiteľov, a podľa tohto kritéria by mala byť posudzovaná každá investícia. zdroj: Matej Varga, predseda predstavenstva a generálny riaditeľ Kooperativa, d.s.s., a.s. pre ADSS.