Nájomné na splácanie hypotéky nestačí a investičný byt môže byť stratový desiatky rokov

Kúpa nehnuteľnosti na prenájom financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru dnes podľa odborníkov nepredstavuje okamžitý zdroj pasívneho príjmu. Podľa analýzy spoločnosti Finax výška nájomného v súčasnosti nepokrýva splátky úveru a ďalšie prevádzkové náklady, čo núti majiteľov doplácať na investíciu z vlastných zdrojov aj dve desaťročia.

Analýza nákladov a príjmov z nájmu

Aktuálny modelový príklad spoločnosti Finax pracuje s bytom v hodnote 250-tisíc eur, pri ktorom majiteľ využíva hypotéku na 80 percent kúpnej ceny. Pri ročnej úrokovej sadzbe na úrovni štyroch percent dosahuje mesačná splátka úveru približne 955 eur. Oproti tomu predpokladaný hrubý príjem z prenájmu takejto nehnuteľnosti predstavuje len 700 eur mesačne.

Samotný rozdiel medzi inkasovaným nájomným a splátkou banke tak generuje stratu 255 eur každý mesiac. Po započítaní povinných daní a priebežných prevádzkových nákladov spojených s údržbou a správou bytu sa celkový mesačný doplatok majiteľa zvyšuje na viac ako 400 eur. Počas prvého roka vlastníctva tak musí investor do nehnuteľnosti vložiť dodatočných približne 5 000 eur z vlastných úspor.

Dlhodobý horizont návratnosti investície

Spoločnosť Finax vo svojej analýze predpokladá optimistický scenár, podľa ktorého bude komerčné nájomné rásť tempom tri percentá ročne. Ani pri takomto pravidelnom zvyšovaní príjmov sa však majiteľ nedostane do situácie, kedy by nájomné plne pokrylo mesačné výdavky, skôr než po 20 rokoch. Za celé obdobie 30-ročného splácania hypotéky sa celkový doplatok z vlastných zdrojov vyšplhá na odhadovaných 37-thousand eur.

Dosiahnutie momentu, kedy mesačné príjmy prevýšia náklady, však automaticky neznamená okamžitú návratnosť celej pôvodnej investície. Podľa experta na osobné financie Jána Tonku z Finaxu je súčasným hlavným lákadlom pre investorov najmä očakávaný budúci rast trhovej ceny nehnuteľnosti, čo však predstavuje rizikový faktor. Investičný byt je v súčasných trhových podmienkach potrebné vnímať skôr ako aktívum, ktoré vyžaduje dlhodobé dotovanie, než ako bezprostredný zdroj zisku.

Riziká koncentrácie majetku

Analýza zároveň upozorňuje na nebezpečenstvo koncentrácie príliš veľkej časti rodinného majetku do jednej konkrétnej nehnuteľnosti. Hodnotu bytu aj reálnu možnosť jeho prenájmu môžu v priebehu desaťročí negatívne ovplyvniť faktory ako zhoršenie kvality susedstva, úbytok obyvateľov v danom regióne alebo celkové zmeny v lokálnom dopyte po bývaní.

Pri posudzovaní výhodnosti kúpy investičného bytu preto kľúčovú úlohu zohráva nielen aktuálna cena a úroková sadzba, ale predovšetkým strategická poloha a dlhodobá demografická perspektíva lokality. Budúci úspech investície totiž stojí a padá na schopnosti majiteľa udržať neobsadenosť na minime a zvyšovať nájomné v súlade s infláciou a trhovým vývojom.