Nákladné bývanie a zmeny na realitnom trhu: Aké sú vyhliadky na rok 2026?

Rezidenčný realitný trh na Slovensku prechádza ďalšou fázou vývoja po rokoch výrazných zmien. Rast úrokových sadzieb, inflácia a obmedzená výstavba ovplyvnili ceny a dostupnosť bývania. Odborníci predpokladajú, že rok 2026 bude v znamení stabilizácie, no nie návratu k situácii pred pandémiou. Kľúčovou otázkou je rovnováha medzi nákladmi na výstavbu, cenami nehnuteľností a reálnou výnosnosťou investícií. Developeri, investori a nájomníci sa stretávajú s meniacimi sa podmienkami, ktoré menia dlhodobé očakávania trhu. Analytici CBRE predpokladajú, že trh sa v roku 2026 upokojí. Hypotekárne sadzby síce klesajú, ale ich zlacňovanie sa spomaľuje. Financovanie bývania je stále drahšie ako v minulosti, čo obmedzuje dopyt.

Výstavba a ceny nehnuteľností

Výstavba nových bytov nestačí potrebám trhu. Klesajúci počet nových projektov znižuje ponuku, hlavne vo väčších mestách. To vedie k tlaku na rast cien, hoci pomalšiemu ako v minulosti. Developeri čelia vyšším nákladom na stavebné práce, energie a financovanie, čo sa odráža v konečných cenách.

Dynamika nájomného bývania

Menía sa aj štruktúra trhu. Počet bytov na predaj klesá, zatiaľ čo segment nájomného bývania rastie. Tento trend je spôsobený menšou dostupnosťou vlastného bývania, migráciou za prácou a rastúcim počtom jednočlenných domácností. Nájomné bývanie už nie je len prechodným riešením, ale stáva sa dlhodobou voľbou.

Vývoj nájomného v roku 2025 zaznamenal spomalenie rastu. V druhej polovici roka rástli ceny nájmov mierne. Priemerná výška nájmu vrátane energií sa medziročne zvýšila len o dve percentá. Od októbra do decembra sa ponukové ceny pohybovali na úrovni 17,37 eura za meter štvorcový. Po očistení o infláciu bol rast nájomného záporný. Inflácia v roku 2025 bola približne štyri percentá, čo znižovalo reálnu hodnotu príjmov z prenájmu. To ovplyvnilo očakávania investorov a prenajímateľov, najmä v prípade bytov financovaných hypotékou.

Regionálne rozloženie ponuky nájomných bytov sa zmenilo. Okres Bratislava II tradične ponúkal najviac bytov s podielom 30,6 percenta. Podiel Starého Mesta klesol na 23 percent, čo súvisí s rastúcimi cenami a presunom dopytu do okrajových častí. Centrálne časti mesta sú stále najdrahšie. Priemerný mesačný prenájom dvojizbového bytu vrátane energií dosiahol 917 eur. Okrem Starého Mesta, kde bol priemer 1 044 eur, sa cena v ostatných okresoch pohybovala okolo 876 eur. Novostavby tvorili 45 percent ponuky a udržujú si cenovú prémiu.

Návrat investičného dopytu

Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik poukazuje na zmenu dynamiky investičného dopytu. S poklesom úrokových sadzieb a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhým najdôležitejším faktorom. Preferencia vlastného bývania je pre Slovensko typická. Investori sa aktívnejšie zaujímajú o nájomné nehnuteľnosti ako ochranu kapitálu. Dopyt je smerovaný k menším bytom, ktoré sa ľahšie prenajmú a vykazujú stabilnejší výnos. Pozornosť investorov je zameraná najmä na staršie byty. Návrat investičného dopytu očakáva vyšší výnos z kúpy a prenájmu starších bytov v kombinácii s ich cenovou dostupnosťou oproti novostavbám, čo bude podporovať cenový rast aj v roku 2026.

Rudolf Bruchánik však dodáva, že výnos závisí od kombinácie cien, nájomného a úrokových sadzieb. Dôležitým faktorom zostáva inflácia. Hoci zvýhodňuje dlžníka, znehodnocuje inkasovaný výnos v budúcnosti. Investičné rozhodnutia si preto vyžadujú dlhší investičný horizont a väčšiu opatrnosť.