NBS mení pravidlá hypoték pre prvé bývanie a ďalšie nehnuteľnosti

Národná banka Slovenska (NBS) avizovala úpravu pravidiel pre poskytovanie hypoték, ktoré nadobudnú účinnosť od 1. januára 2027. Kľúčovou zmenou je odlišný prístup k financovaniu prvého bývania oproti nákupu ďalších nehnuteľností. Mladí žiadatelia do 35 rokov si budú môcť za špecifických podmienok požičať až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa limit zníži na 70 %. Ostatným žiadateľom zostáva štandardný 80 % limit LTV.

Výhodnejšie podmienky pre mladých žiadateľov

Najvýraznejšia zmena sa týka osôb do 35 rokov, ktoré financujú kúpu alebo výstavbu svojho prvého bývania. Pre túto skupinu bude možné získať hypotekárny úver až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Táto úprava má za cieľ znížiť potrebu vlastných finančných prostriedkov pri kúpe prvého domova, čo predstavuje významnú pomoc najmä pre mladé rodiny a jednotlivcov. Nový zdroj spresňuje podmienky pre mladých žiadateľov: musia mať pri podaní žiadosti najviac 35 rokov, nesmú vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom úveru musí byť kúpa alebo výstavba bývania. Ak žiada viac ľudí spoločne, podmienky prvého bývania musí spĺňať každý spoludlžník.

Štandardný limit pre väčšinu žiadateľov

Pre väčšinu klientov, ktorí si nebudú kupovať prvú nehnuteľnosť a nespĺňajú vekové kritérium, zostane základný limit pre pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti (LTV) na úrovni 80 %. Banky však aj naďalej budú mať možnosť poskytnúť určitý podiel úverov s vyšším financovaním, a to až do 90 % LTV. Finálna výška schválenej hypotéky bude vždy závisieť od konkrétnej bonity a finančnej situácie žiadateľa, ako aj od interných podmienok jednotlivých bánk. Nový zdroj dopĺňa, že priestor, v ktorom banky môžu poskytnúť úvery s vyšším LTV na základe výnimky, sa bude postupne zužovať. Harmonogram NBS počíta v prvom polroku 2027 s hranicou 20 %, v druhom polroku s 10 % a od roku 2028 so 7 %. Nejde o automatický nárok na 90-percentnú hypotéku pre určitý počet žiadateľov, ale o obmedzenie pre portfólio nových úverov banky.

Prísnejšie podmienky pre viaceré nehnuteľnosti

Odlišné a prísnejšie podmienky čakajú na žiadateľov, ktorí si plánujú kúpiť tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Pre túto skupinu bude maximálny limit financovania stanovený na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Cieľom NBS je rozlíšiť medzi bývaním pre vlastnú potrebu a nákupom nehnuteľností na investíciu alebo ďalšie účely, čím sa zvýši požiadavka na vlastné zdroje pri takýchto transakciách. Nový zdroj spresňuje, že prísnejší limit 70 % LTV pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť sa začne uplatňovať až od 1. júla 2027. V prvom polroku 2027 tak pre túto skupinu zostane základná hranica 80 %. Rozhodujúci pre uplatnenie 70 % limitu je počet rezidenčných nehnuteľností, ktoré dlžníci (vrátane spoludlžníkov) už vlastnia.

Dôvody a implementácia zmien NBS

Národná banka Slovenska pristúpila k úpravám pravidiel s cieľom reagovať na vývoj na slovenskom realitnom trhu, kde rastie podiel ľudí vlastniacich viacero nehnuteľností a využívajúcich hypotéky na ich financovanie. Nové pravidlá, ktoré nadobudnú platnosť od 1. januára 2027, počítajú s postupným zavádzaním. Tento časový rámec má bankám umožniť dostatočne sa pripraviť a prispôsobiť svoje interné procesy, vrátane overovania počtu nehnuteľností vo vlastníctve klientov. Nový zdroj spresňuje, že banky budú musieť pri žiadostiach začať overovať počet vlastnených nehnuteľností v katastri. Tlačová správa NBS uvádza začiatok zmien od 1. januára 2027 a ich postupný nábeh, pričom konkrétne termíny pre uplatnenie 90 % a 70 % LTV sa líšia. Banková rada NBS schválila novelu opatrenia 28. septembra 2026. Zverejnený konsolidovaný dokument je pracovnou verziou, preto je pri zložitejších prípadoch potrebné rozlišovať medzi oznámeným harmonogramom, vysvetleniami NBS a presným znením pravidiel, podľa ktorých bude banka žiadosť posudzovať. Podľa člena Bankovej rady NBS Vladimíra Dvořáčka je cieľom dosiahnuť lepšiu rovnováhu na trhu s bývaním, uľahčiť mladým prístup k prvému bývaniu s menšou potrebou vlastných úspor a zároveň pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti vyžadovať viac vlastných zdrojov. Týmto sa má zmierniť riziko súvisiace s finančnou stabilitou. Dôležitým faktom je aj to, že každá piata hypotéka v súčasnosti smeruje klientom s minimálne dvoma nehnuteľnosťami, čo potvrdzuje potrebu regulácie investičných nákupov. Nový zdroj tiež uvádza, že nová regulácia jasnejšie rozlišuje medzi financovaním prvého bývania a investičnými nákupmi.

Nové regulácie NBS predstavujú dôležité zmeny v prístupe k hypotekárnemu financovaniu na Slovensku, s dôrazom na podporu prvého bývania a reguláciu nákupu viacerých nehnuteľností. Žiadatelia o hypotéku by mali pozorne sledovať podmienky bánk a plánovať svoje financovanie s ohľadom na tieto zmeny. Od 1. januára 2027 tak bude pre mladých ľahšie získať vyššie financovanie prvého bývania, zatiaľ čo investori do viacerých nehnuteľností budú musieť počítať s vyššou požiadavkou na vlastné zdroje.

Ďalší zdroj: smartarena.sk, topky.sk, epochtimes.sk