NBS mení pravidlá pre hypotéky

Národná banka Slovenska pristupuje k zásadnej úprave podmienok na domácom hypotekárnom trhu a mení pravidlá pre poskytovanie úverov na bývanie. Centrálna banka reaguje na prudký nárast investičného dopytu po nehnuteľnostiach, ktorý v uplynulých rokoch výrazne zhoršil dostupnosť prvého bývania pre mladé rodiny. Nové opatrenia prinesú rozdielne limity pre ukazovateľ LTV, teda pomeru výšky úveru k hodnote zabezpečenej nehnuteľnosti, pričom zmeny pocítia nielen mladí žiadatelia, ale najmä viacnásobní vlastníci realít.

Podpora prvého bývania pre mladých

Hlavným posolstvom navrhovaných zmien je úprava podielu výšky úveru k hodnote zabezpečenej nehnuteľnosti (LTV) pre vybrané skupiny dlžníkov, pričom účinnosť nových pravidiel sa predpokladá od 1. októbra 2026. Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoju prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, dostanú od regulátora výraznú pomoc.

Pre túto kategóriu žiadateľov sa limit LTV uvoľní zo súčasných 80 % na 90 %, čo im uľahčí prekonanie problému s nedostatkom počiatočného kapitálu na spolufinancovanie. Na získanie hypotéky im tak bude stačiť iba 10 % vlastných zdrojov, namiesto súčasných 20 %. Podmienkou však zostáva, že žiadny z dlžníkov v úverovom vzťahu nesmie doteraz vlastniť žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť na území Slovenska.

Sprísnenie pre realitných investorov

Presne opačný trend čaká investorov, ktorí na slovenskom trhu nakupujú byty a domy na investičné účely. Národná banka Slovenska sprísňuje limit LTV pre tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť zo súčasných 80 % na 70 %. Toto opatrenie sa dotkne všetkých dlžníkov, ktorí sumárne vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, a to bez ohľadu na ich vek, účel úveru alebo spôsob využitia kupovanej nehnuteľnosti. Pre ostatných dlžníkov, ktorí nespadajú do spomínaných dvoch skupín, zostáva štandardný limit LTV zachovaný na úrovni 80 %.

Dôvody zmien a očakávané dopady

Centrálna banka týmito krokmi reaguje na dlhodobé trendy, keďže v roku 2025 kúpili viac ako polovicu bytov a domov ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Investičný dopyt podľa regulátora spôsobuje väčšie výkyvy cien, zvyšuje riziko cenovej bubliny a v čase krízy by mohol prehĺbiť straty bankového sektora.

Na riziká spojené s realitnými investormi upozornil vo svojom hodnotení aj Medzinárodný menový fond, ktorý slovenskej strane odporučil zavedenie takýchto preventívnych krokov. Nové pravidlá tak predstavujú snahu NBS o stabilizáciu realitného trhu, zlepšenie dostupnosti bývania pre mladých a zníženie potenciálnych rizík pre finančný sektor.