NBS mení pravidlá pre investičné byty, lacnejšie bývanie to neprinesie

Národná banka Slovenska (NBS) plánuje zaviesť zmeny v podmienkach poskytovania hypoték, ktoré sa dotknú predovšetkým investorov vlastniacich viacero nehnuteľností. Cieľom je znížiť investičný dopyt a podporiť dostupnosť bývania pre mladých, avšak odborníci varujú, že to nemusí automaticky viesť k poklesu cien bez zvýšenia výstavby. Nové pravidlá by mohli platiť od 1. októbra 2026.

Nové pravidlá pre hypotéky od NBS

NBS navrhuje diferencovať hypotečné limity (LTV) v závislosti od počtu vlastnených nehnuteľností. Dnes platí jednotný strop 80 % LTV pre všetkých. Podľa nového návrhu by si mladí do 35 rokov mohli na svoje prvé bývanie požičať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom podmienkou je, že žiadny z dlžníkov v úverovom vzťahu nesmie doteraz vlastniť žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť na území Slovenska. Pri nákupe druhej nehnuteľnosti zostane limit 80 % LTV, zatiaľ čo pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti klesne LTV na 70 %.

Tieto zmeny znamenajú, že kupujúci tretej nehnuteľnosti za 200-tisíc eur by namiesto súčasných 40-tisíc eur potreboval vlastné zdroje vo výške 60-tisíc eur. Zavedenie zmien je predpokladané od 1. októbra 2026, ak to legislatívny proces umožní, pričom detaily sú zverejnené v Správe o finančnej stabilite NBS. NBS dodáva, že rekalibráciu existujúceho plošného limitu navrhol aj MMF. Okrem toho zdôrazňuje, že prísnejší limit pre LTV na hypotéky pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť lepšie zodpovedá rizikovému profilu týchto hypoték a správaniu dlžníkov v priebehu finančného cyklu. Banka dúfa, že sa takto aj zníži konkurencia voči mladým ľuďom zo strany investorov – tí sa totiž zameriavajú práve na menšie byty, o ktoré majú záujem aj mladí. Analytici NBS predpokladajú, že touto úpravou sa výrazne sprístupnia hypotéky pre množstvo mladých ľudí – dokonca pre väčšinu, ktorá je ním obmedzená. Pri mladých ľuďoch do 35 rokov je totiž takmer polovica čisto nových hypoték poskytnutá s LTV na úrovni limitu alebo vyšším. Odstránila by sa tak hlavná prekážka pre dostupnosť bývania. Jedným z rizík tohto kroku je podľa NBS potenciálne vyššia strata pri nesplácaných hypotékach, ak by ceny nehnuteľností klesli. Zároveň by voľnejšie pravidlá financovania bývania pre mladých ľudí mohli zvýšiť dopyt na trhu nehnuteľností, a tým zrýchliť rast ich cien. Zároveň banka zdôrazňuje, že z pohľadu finančnej stability je nevyhnutné, aby maximálna hodnota LTV nedosahovala 100%. V konečnom dôsledku je ale podľa banky dané riešenie rizikovo neutrálne, vďaka kombinácii uvoľnenia obmedzení pre mladých so sprísnením nákupu väčšieho počtu nehnuteľností. Vznikne tým protiváha väčšieho dopytu u mladých. Prísnejší limit pre LTV zároveň v dotknutej skupine zníži zaťaženosť splátkami. Nová produkcia hypoték sa podľa odhadov zvýši o menej ako 1%.

Prehľad nových limitov pre hypotéky s predpokladanou účinnosťou od 1. októbra 2026:

| Skupina žiadateľov o hypotéku | Nový limit LTV* | Hlavné podmienky a kritériá | Využitie výnimky (LTV do 90 %) | | | | | | | Mladí do 35 rokov | 90% | Kúpa/výstavba prvého bývania, zákaz vlastniť inú nehnuteľnosť | Automaticky v limite | | Klienti nad 35 rokov alebo kúpa druhej nehnuteľnosti | 80% | Klienti nad 35 rokov alebo kúpa druhej nehnuteľnosti | Áno (v novom 5 % limite) | | Realitní investori (3. a ďalšia nehnuteľnosť) | 70% | Vlastníctvo min. dvoch nehnuteľností na SR bez ohľadu na vek | Úplne zakázané |

Dôvody pre sprísnenie podmienok pre investorov

Motívom pre kroky NBS je predovšetkým štruktúra dopytu na realitnom trhu. Podľa údajov NBS, viac ako polovica bytov kúpených na úver v uplynulom roku bola nadobudnutá osobami, ktoré už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť, pričom 16 % z nich išlo o tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Centrálna banka vníma investičný dopyt ako riziko, pretože prispieva k rýchlemu rastu cien a pri nepriaznivých trhových podmienkach môže zosilňovať fluktuácie predajmi týchto nehnuteľností.

Ďalším argumentom je rozdielny rizikový profil dlžníkov. Rodiny splácajúce hypotéku na jediné bývanie sú zvyčajne zodpovednejšie aj počas krízy, zatiaľ čo motivácia pri investičných bytoch je nižšia. Sprísnením podmienok chce NBS lepšie reflektovať riziká spojené s týmito hypotékami a zároveň znížiť konkurenciu, ktorú investori vytvárajú mladým ľuďom pri nákupe menších bytov. Až polovica bytov na slovenskom trhu sú tzv. investičné, teda kupujú si ich ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť majú, no nebývajú v nej. Po predchádzajúcom období útlmu chytil realitný trh na Slovensku druhý dych a tempo rastu cien bytov sa v prvých mesiacoch roka 2026 opäť zrýchlilo. Medziročný rast cien bytov sa k marcu 2026 vyšplhal na úroveň 14 %, pričom len v priebehu samotného prvého štvrťroka 2026 poskočili inzerované ceny o takmer 5 %. Aktivita kupujúcich je enormná, čo potvrdzuje aj obrátkovosť inzerátov, ktorá k marcu 2026 dosiahla nové historické minimum - inzerát bol v ponuke priemerne len približne 6 týždňov. Najrýchlejšie z trhu miznú byty s menšou výmerou. "Takýto vývoj cien bytov predbieha ekonomické fundamenty a jeho dlhodobá udržateľnosť je preto otázna," konštatuje NBS vo svojej správe. Ak by totiž súčasný rast cien bývania a príjmov domácností pokračoval rovnakým tempom, finančná dostupnosť bývania by do konca roka klesla na jednu z najnižších úrovní za posledných 15 rokov. Paradoxne, zhoršujúca sa dostupnosť motivuje ľudí k urýchleným nákupom zo strachu pred ďalším zdražením, čo spätne tlačí ceny ešte vyššie.

Vývoj na trhu v skratke:

Menšie vs. väčšie byty: Ceny starších bytov rástli dynamicky naprieč celým Slovenskom, pričom najväčšiu dynamiku zaznamenali jedno- a dvojizbové byty. Rodinné domy: Na rozdiel od bytov rástli ceny domov k marcu 2026 medziročne len o 6 %. Domy sú v priemere drahšie, menej likvidné a ich cenový vývoj je stabilnejší. Bratislavský trh novostavieb: V hlavnom meste bol vývoj diferencovaný. Kým ceny starších bytov vzrástli takmer o 8 %, štandardné novostavby na primárnom trhu rástli len miernym tempom na úrovni 4 %. Segment prémiových novostavieb (projekty v Starom Meste a na Nivách s cenou nad 6 000 €/m²) dokonca zaznamenal mierny medziročný pokles o 3 %.

Inšpirácia z Českej republiky a limitácie opatrenia

Slovenská NBS sa necháva inšpirovať príkladom z Českej republiky. Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR, potvrdzuje, že Česká národná banka zaviedla podobné opatrenie už na jeseň minulého roka, pričom nová regulácia s limitom LTV 70 % pre investičné hypotéky a tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť platí od 1. apríla. Česká skúsenosť ukázala aj varovanie v podobe masívneho predzásobenia pred zavedením regulácie, kedy sa investori snažili nakúpiť nehnuteľnosti za pôvodných podmienok.

Odborníci sa však zhodujú v tom, že opatrenia NBS nebudú mať plošný vplyv na celý realitný trh. Problémom totiž často nie sú nehnuteľnosti kupované na hypotéku, ale tie, ktoré sú nadobúdané za hotovosť a často zostávajú prázdne, ako naznačuje Mojmír. Zmeny sa tak dotknú len časti investorov a nemusia automaticky riešiť problém dostupnosti bývania pre všetkých, najmä v kontexte existujúceho množstva prázdnych bytov vo veľkých mestách, na ktoré upozorňuje aj samotná NBS. NBS varuje, že sa týmto krokom dá pomôcť prekonať problém s nedostatkom úspor, ale sám osebe spravidla nestačí na podporu dostupnosti bývania pre mladých. Na to by boli potrebné aj iné opatrenia, ktoré nie sú v kompetencii banky. Akými sú napríklad efektívnejšia a flexibilnejšia výstavba nových bytov, ako aj vyššie zdanenie nehnuteľností, čo by malo demotivovať investorov držať prázdne byty. Okrem toho banka uvádza aj príklady z iných európskych krajín.

Realitný paradox: Staviame rýchlejšie, ako rastie populácia, no byty sú prázdne

Na slovenskom trhu sa dlhodobo argumentuje kritickým nedostatkom bytov. Dáta však ukazujú, že počet dokončených bytov a domov v jednotlivých rokoch je dlhodobo vyšší ako čistý prírastok obyvateľov.

V posledných piatich rokoch počet obyvateľov Slovenska dokonca klesal (a to aj po započítaní migrácie), no bytová výstavba pokračovala nezmeneným tempom. Vo všetkých krajských mestách výstavba výrazne predbiehala demografické trendy. Kam sa teda nové byty strácajú? Odpoveďou je masívny investičný dopyt a koncentrácia vlastníctva.

"Viac ako polovicu bytov alebo domov na Slovensku v roku 2025 kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť na bývanie," odhaľuje analýza NBS založená na dátach z katastra nehnuteľností.

Zatiaľ čo v celkovom stave k decembru 2025 vlastnilo viac ako jednu nehnuteľnosť 15 % vlastníkov, pri nových nákupoch v priebehu roka 2025 to bolo až neuveriteľných 56 %. Tento trend je obzvlášť vypuklý v bratislavských novostavbách, kde sa nové byty stávajú prioritne investičným nástrojom na zaparkovanie kapitálu namiesto uspokojovania primárnej potreby bývania.

Vizuálna kotva: Fenomén „čiernych okien“ v číslach

NBS analyzovala reálnu obsadenosť bytov cez spotrebu elektrickej energie. Za málo využívané nehnuteľnosti sa považujú tie, ktorých ročná spotreba nepresiahne 400 kWh (čo nezodpovedá bežnej prevádzke domácnosti). Výsledky sú šokujúce:

Košice: 15,2 % • Bratislava: 10,9 %

Počet prázdnych bytov v Bratislave stúpol z 23 828 v roku 2021 na 27 571 v roku 2025. Pre porovnanie – celková ročná ponuka všetkých novostavieb v developerských projektoch v hlavnom meste sa pohybuje na úrovni do 4-tisíc bytov. V meste teda spia tisíce voľných bytov, ktoré sú stiahnuté z trhu.

Na základe dát z katastra kupujú viac než polovicu nehnuteľností investori.

Ďalší zdroj: peniaze.sk, hnonline.sk, standard.sk, yimba.sk, openiazoch.zoznam.sk.

NBS podľa komentára Mária Blaščáka na hnonline.sk tak robí to, čo údajne robil Jánošík: bohatým bral a chudobným dával. Centrálna banka reaguje na trh, kde čoraz viac nových hypoték smeruje na ďalšie nehnuteľnosti, zatiaľ čo pre mladých sa vlastné bývanie stáva nedostupným. Aj keď je správa o finančnej stabilite NBS považovaná za nudnú, analytici centrálnej banky si uvedomujú dôležitosť financovania bývania, ktoré je chrbtovou kosťou bankového podnikania.