NBS navrhuje zmeny v hypotékach: Otvorenie ciest k prvému bývaniu pre Slovákov

Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje úpravu pravidiel pre hypotekárne úvery, ktorá by mohla výrazne zjednodušiť cestu k vlastnému bývaniu pre mnohých Slovákov. Cieľom je umožniť finančným inštitúciám požičiavať vyššiu časť z ceny nehnuteľnosti, najmä tým, ktorí si svoje prvé bývanie obstarávajú a nemajú dostatočné vlastné úspory. NBS zdôrazňuje, že pravidlá by nemali byť uvoľnené plošne, ale mali by odlišovať medzi bezpečnejšími a rizikovejšími typami úverov. Slovenská republika sa pýši vysokým podielom vlastníctva nehnuteľností, avšak kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých, najmä mladých ľudí a rodiny, stále nedostupná bez pomoci rodičov. Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko podčiarkuje, že predchádzajúce pravidlá najviac sťažovali situáciu mladým ľuďom a rodinám, ktoré síce dokážu splácať úver, ale chýbajú im vysoké počiatočné úspory. V prípade schválenia navrhovaných zmien by sa mohlo stať, že pre kúpu bytu v hodnote 200 000 eur by si kupujúci namiesto 40 000 eur musel nájsť len 20 000 eur vlastných prostriedkov, ak by sa LTV zvýšilo na 90 percent. Naopak, pre investorov do nehnuteľností by sa výška LTV mohla znížiť, čo by si vyžadovalo väčší podiel vlastného financovania. Očakáva sa, že takýto krok by mohol znížiť investičný tlak na ceny nehnuteľností.## Diferencovaný prístup k LTV limitomKľúčovým prvkom pre poskytovanie hypoték je takzvané LTV (Loan-to-Value), ktoré vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. V súčasnosti banky zvyčajne poskytujú hypotéky do maximálne 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, s možnosťou výnimiek pre niektoré úvery až do 90 percent. NBS plánuje túto plošnú reguláciu prehodnotiť a zaviesť diferencovanejší prístup, ktorý by zohľadňoval rizikovosť konkrétneho úveru.Táto zmena ešte nie je vo finálnej fáze, ide len o predbežnú informáciu, ktorou centrálna banka otvára priestor pre diskusiu a pripomienky verejnosti. Odborníci sú zatiaľ vo vyjadreniach opatrní, ako uvádza analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický, keďže detaily navrhovaných zmien nie sú ešte známe. Niektoré politické strany, ako napríklad Progresívne Slovensko, navrhujú stopercentné hypotéky pre mladých, avšak kritici a štúdie, ako tá od Inštitútu Martina Filka (IMF), varujú, že podobné experimenty môžu viesť k predražovaniu štvorcových metrov, namiesto zníženia cien. Česko stopercentné hypotéky zrušilo pred desiatimi rokmi.## Podpora dostupnosti bývania pre prvoradých kupujúcichFinančný analytik Marián Búlik vníma zámer NBS pozitívne, pričom zdôrazňuje, že ide o posun od plošnej k cielenejšej regulácii. Podľa neho je najväčšou výhodou avizovanej zmeny snaha NBS odlíšiť financovanie prvého bývania od investičných nákupov, ktoré sú rizikovejšie. Tento prístup by mohol významne pomôcť mladým ľuďom a rodinám, ktorí sa snažia kúpiť si prvé bývanie, ale narážajú na nedostatočné vlastné úspory vo výške desiatok tisíc eur.Podľa ekonomického analytika Tatra banky Borisa Fojtíka sa očakávané spomalenie rastu cien nehnuteľností v roku 2025 nepotvrdilo. Byty zdraželi takmer o trinásť percent a domy približne o deväť percent. Dvojciferný rast cien bol zaznamenaný v Košickom (17 %), Prešovskom (14 %), Bratislavskom (13 %) a Banskobystrickom (10 %) kraji. Len za prvé tri mesiace tohto roka sa ceny nehnuteľností na Slovensku zvýšili o takmer tri a pol percenta oproti predchádzajúcemu obdobiu, pričom tento rast ťahali najmä byty. V porovnaní s obdobím spred roka vzrástli byty či domy na cene o viac ako 11 percent. Ceny domov naopak klesali o jedno percento. Hlavnými dôvodmi neustáleho zdražovania nehnuteľností je, že Slovensko patrí medzi najhoršie krajiny v dostupnosti bývania v rámci Európskej únie, cena za štvorcový meter rastie rýchlejšie než mzdy a tiež vysoký dopyt spojený s neustálym nakupovaním investičných bytov. NBS v predbežnej informácii jasne uvádza, že cieľom novej úpravy je odstránenie bariér pre financovanie prvého bývania. Znamená to, že posudzovanie hypoték by už nemalo byť jednotné pre všetkých klientov, ale malo by sa rozlišovať medzi tými, ktorí si obstarávajú bývanie pre seba, a tými, ktorí realizujú investičné nákupy, alebo majú vyššie zadlženie či slabšiu finančnú rezervu.Aktuálne dáta od analytičky Evy Sadovskej ukazujú, že až 93 percent Slovákov žije vo vlastnom bývaní, čo predstavuje druhý najväčší podiel v EÚ (po Rumunsku s 94 percentách). Napriek tomu, 30 percent obyvateľov Slovenska býva v preplnených domácnostiach, pričom na jednu domácnosť pripadá priemerne 3,1 člena, čo je najvyšší počet v EÚ. Na jedného obyvateľa pripadá len niečo vyše jednej izby, zatiaľ čo priemer EÚ je 1,7 izby. Financovanie bývania prostredníctvom hypoték sa za posledných desať rokov výrazne rozšírilo, pričom podiel domácností s hypotékou vzrástol z približne 11% na dnešných 27%. Ceny nehnuteľností vzrástli za 15 rokov o 120 percent a len vlani o 12 percent. Náklady na bývanie zaťažujú rodinné rozpočty; približne 19 percent domácností dáva na bývanie viac ako 40 percent svojich disponibilných príjmov. Jeden z hlavných problémov je, že dopyt po bývaní dlhodobo prevyšuje ponuku.## Potenciálne dôsledky pre trh s nehnuteľnosťamiNavrhované zmeny by mohli mať značný vplyv na trh s nehnuteľností na Slovensku. Uvoľnenie pravidiel úverovania pre kupujúcich prvého bývania by mohlo zvýšiť ich schopnosť získať hypotéku, a tým podporiť dopyt v tejto kategórii. Na druhej strane, sprísnenie podmienok pre investorov by mohlo viesť k poklesu investičných nákupov nehnuteľností, čo by mohlo znížiť tlak na rast cien a potenciálne prispieť k stabilizácii realitného trhu. Ak by sa medziročný rast cien nehnuteľností v roku 2026 spomalil na päť až desať percent, dostupnosť bývania by sa udržala približne na súčasnej úrovni, predpokladá Boris Fojtík. V opačnom prípade by sa pri súčasnom spomaľovaní rastu nominálnych miezd smerom k štyrom až piatim percentám dostupnosť bývania zhoršila a ceny by sa vzďaľovali od dlhodobej rovnováhy. Pokles úrokových sadzieb v poslednom štvrťroku 2025 výrazne podporil záujem o kúpu nehnuteľnosti, pričom priemerná sadzba klesla o takmer 0,2 percentuálneho bodu, čo je najvýraznejší pokles za viac ako dva roky. Objem nových hypoték vzrástol medziročne o osem percent. Analytici však upozorňujú, že konkrétne dopady budú závisieť od detailov a finálnych nastavení nových pravidiel. Kombinácia vyšších cien, nižších úrokových sadzieb a rastu miezd o viac ako päť percent medziročne mierne zlepšila finančnú dostupnosť bývania, ktorá je však stále tesne pod hranicou 100 bodov, čo znamená splátku hypotéky približne vo výške 25 percent hrubého príjmu domácnosti. Celkovým cieľom je vytvoriť spravodlivejší a dostupnejší systém financovania bývania, najmä pre tých, ktorí ho najviac potrebujú.Zmeny v hypotekárnych pravidlách, ktoré navrhuje NBS, predstavujú významný krok k potenciálnemu zlepšeniu dostupnosti bývania pre slovenských občanov. Hoci detaily a konečná podoba pravidiel sú ešte predmetom diskusie, zámer centrálnej banky je jasný: podporiť kupujúcich prvej nehnuteľnosti a zároveň regulovať rizikovejšie investičné nákupy. Očakáva sa, že tento diferencovaný prístup by mohol priniesť väčšiu rovnováhu a stabilitu na realitný trh, čím by sa prispelo k dlhodobejšej udržateľnosti dostupnosti bývania. Monitorovanie a finálne nastavenie týchto opatrení bude kľúčové pre posúdenie ich skutočného vplyvu.Od 1. decembra 2025 nadobudla účinnosť novela zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, ktorou bol zrušený zákon č. 526/2023 Z. z. o pomoci pri splácaní úveru na bývanie. Tým sa ukončilo vyplácanie príspevku na zvýšenú splátku hypotéky zo strany úradov práce, sociálnych vecí a rodiny. Zmena legislatívy zároveň presunula poskytovanie pomoci zo štátu na banky. Ide o dobrovoľný mechanizmus, pričom banky, ktoré sa rozhodnú hypotekárnu pomoc ponúkať, ju budú poskytovať najneskôr od 1. mája 2026. Klienti, ktorí mali do 30. novembra 2025 nárok na štátny príspevok a aj naďalej spĺňajú zákonné podmienky, získajú pomoc od banky automaticky, bez nutnosti podania žiadosti, a to aj spätne od 1. decembra 2025. Ostatní klienti budú musieť o hypotekárnu pomoc požiadať a splniť stanovené podmienky. Od 1. januára 2024 pomoc zastrešuje Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny prostredníctvom príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie. Priemerný mesačný príjem oprávnenej osoby a spoludlžníka nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR. Pre žiadosti podané v roku 2024 je to 2 086,40 eur (1,6-násobok priemernej mzdy za rok 2022). Ak dlžníci prekročia túto hranicu, posudzuje sa ich príjem za 6 kalendárnych mesiacov predchádzajúcich žiadosti.Zmluva o úvere na bývanie musí byť uzatvorená pred 1. januárom 2024 a úver je poskytnutý na tuzemskú nehnuteľnosť určenú na vlastné trvalé bývanie (oprávnenej osoby, spolu s blízkymi osobami, alebo manžela/manželky, dieťaťa alebo rodiča). Nárok vzniká len na jednu zmluvu o úvere a jednu nehnuteľnosť. Príspevok je poskytovaný len v prípade, ak mesačná splátka bola uhradená v plnej výške a v termíne.Výška príspevku je 75 % z kladného rozdielu medzi uhradenou mesačnou splátkou a referenčnou splátkou, maximálne 150 eur mesačne. Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny vypláca príspevok mesačne pozadu na účet banky, ktorý oprávnená osoba uviedla v žiadosti. Pomoc pre rok 2023 bola realizovaná formou daňového bonusu, ktorý má na starosti Ministerstvo financií SR, pre klientov bánk, ktorým v roku 2023 po refixácii úrokovej sadzby úveru na bývanie narástli úroky a tým aj splátka.Na výpočet mesačnej splátky hypotéky a splátkového kalendára po jednotlivých splátkových obdobiach rozdelených na úroky je možné využiť hypotekárne kalkulačky.Banky, vrátane VÚB, ponúkajú aj refinancovanie hypoték, ktoré umožňuje preniesť existujúcu hypotéku s cieľom šetriť na mesačnej splátke, zmeniť dobu splácania, alebo si hypotéku navýšiť o ďalšie prostriedky. Refinancovanie môže tiež slúžiť na zlúčenie viacerých úverov do jedného.Medzi banky, ktoré sa zapojili do systému hypotekárnej pomoci patria Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB, UniCredit Bank a mBank, ktoré pokrývajú približne 80 percent hypotekárneho trhu. Naopak, 365.bank a Prima banka sa do systému nezapojili. Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko uviedol, že banky nemali dôvod dobrovoľne prijímať finančnú záťaž, ale zásadný bol tlak zo strany politiky. Menšie banky sú pri takýchto rozhodnutiach opatrnejšie, keďže nemajú úspory z rozsahu ako tie veľké. Prima banka svoje rozhodnutie odôvodnila tým, že klientom ponúka výhodné sadzby bez dodatočných podmienok a dotácie pre jednu skupinu klientov by v konečnom dôsledku zaplatili ostatní. Podobne argumentuje aj 365.bank, ktorá preferuje individuálny prístup.Plošný príkaz od štátu na zapojenie všetkých bánk je po zapojení hlavných hráčov menej pravdepodobný, keďže štát považuje za podstatné, že pod schému spadá veľká časť trhu. Avšak Ministerstvo financií SR má stále motiváciu tlačiť na všetky banky, aby sa zapojili. Takýto príkaz ale ministerstvo nemôže vydať, musela by sa zmeniť celá schéma.Pomoc nie je automatická a je určená len pre ľudí, ktorým po refixácii vzrástla splátka hypotéky a spĺňajú príjmový limit. Podmienkou je, aby úver na bývanie začali splácať pred 1. januárom 2024 a išlo o prvú zmenu fixácie alebo variabilnej sadzby po 31. júli 2025. Podpora je určená na vlastné bývanie a príspevok pokrýva 75 percent rozdielu medzi pôvodnou a novou splátkou, maximálne 150 eur mesačne. Na pomoc dosiahnu domácnosti, ktorých spoločný príjem neprekročil 1,6-násobok priemernej mzdy za rok 2024, čo je 2 438,40 eura mesačne. Schéma pomoci je časovo obmedzená, banky budú príspevok vyplácať najneskôr do konca novembra 2027.Slovenský trh s hypotékami je vysoko citlivý na zmeny Európskej centrálnej banky (ECB). Po takmer dvoch rokoch znižovania úrokových sadzieb, kedy priemerná hypotekárna sadzba na Slovensku klesla z 4,19 % (júl 2024) na 3,55 % (december 2025), teda o 64 bázických bodov, prichádza obrat. V júni 2026 sa očakáva, že ECB zvýši svoje kľúčové sadzby prvýkrát od roku 2023, s 80-percentnou pravdepodobnosťou. Peter Kažimír, člen Rady guvernérov ECB a šéf NBS, označil júnové zvýšenie sadzieb za „takmer nevyhnutné“. Tento krok je reakciou na opätovné zosilnenie inflačných tlakov v eurozóne, kde v apríli 2026 inflácia dosiahla 3,0 %, čo je deväťmesačné maximum. Cieľová inflácia ECB je pritom 2,0 %.Zvýšenie sadzieb sa prejaví na slovenských hypotékach s oneskorením 20 až 25 bázických bodov a časovým sklzom 3 až 6 mesiacov. Pri priemernej hypotéke 150 000 eur na 30 rokov by zvýšenie o 0,25 percentuálneho bodu znamenalo nárast mesačnej splátky o 20 až 25 eur. Objem nesplatených úverov na bývanie dosiahol podľa správy NBS o finančnej stabilite 42,3 miliardy eur s medziročným rastom 3,8 %. V prvej polovici roka 2025 narástol objem nových hypoték o 53 %, čím sa Slovensko stalo jednou z krajín eurozóny s najrýchlejšie rastúcimi hypotekárnymi trhmi. Niektorí odborníci však upozorňujú, že súčasná inflačná vlna je ponuková, nie dopytová, a zvyšovanie sadzieb v takomto prostredí by mohlo poškodiť rast ekonomiky bez skutočného zníženia inflácie.