NBS navrhuje zmeny v hypotékach pre mladých a sprísnenie pre investorov

Dostupnosť bývania na Slovensku je mimoriadne zložitá, pričom najviac zasahuje mladých ľudí, pre ktorých je obtiažne našetriť potrebných 20 % z ceny nehnuteľnosti na získanie hypotéky. Národná banka Slovenska (NBS) preto navrhuje diferencované zmeny v podmienkach financovania hypoték, ktoré majú otvoriť cestu k bývaniu väčšiemu počtu mladých, zatiaľ čo pri investičných nákupoch plánuje podmienky sprísniť.

Navrhované zmeny limitov LTV pre mladých žiadateľov

Súčasné nastavenie LTV (Loan-to-Value) limitu na maximálne 80 % s výnimkou pre 20 % hypoték (reálne 17 %) predstavuje pre mnohých mladých ľudí do 35 rokov značnú prekážku pri získavaní hypotéky. Títo žiadatelia, ktorí často vstupujú na pracovný trh neskôr, nemajú dostatočné úspory na pokrytie požadovaných 20 % vlastných prostriedkov.

Podľa dát NBS, prezentovaných v Správe o finančnej stabilite (máj 2026), sú mladí žiadatelia o prvé bývanie považovaní za disciplinovaných dlžníkov s vysokou pravdepodobnosťou splácania. Ich silná motivácia k bývaniu prispieva k stabilite splátok aj v náročnejších podmienkach.

Sprísnenie podmienok pre investorov a riziká

Naopak, investori sú vnímaní ako rizikovejšia skupina, ktorá v sťažených podmienkach nemusí byť natoľko motivovaná splácať hypotéky. Ich investičné nákupy prispievajú k prehrievaniu trhu a riziku realitnej bubliny počas rastu cien, zatiaľ čo v čase poklesu sú náchylní na výpredaje, čo môže viesť k stratám bánk.

NBS preto navrhuje diferencovať limity LTV. Pre mladých do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé bývanie, by sa mali podmienky uvoľniť. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti, bez ohľadu na vek kupujúceho, sa limit zníži na 70 %. Pre ostatných klientov sa zachovajú doterajšie pravidlá, avšak výnimka na 90 % LTV bude poskytovaná maximálne pre 5 % hypoték.

Očakávané dôsledky a potenciálny dopad

NBS, podporovaná aj Medzinárodným menovým fondom (MMF), očakáva, že táto úprava výrazne sprístupní hypotéky pre väčšinu mladých ľudí, najmä pre tých, u ktorých je takmer polovica nových hypoték poskytovaná na úrovni limitu alebo vyššie. Tým by sa mala odstrániť hlavná prekážka v dostupnosti bývania, pričom navrhovaná zmena by mohla nadobudnúť účinnosť už od 1. októbra tohto roka.

Napriek potenciálnym rizikám, ako je vyššia strata pri nesplácaných hypotékach v prípade poklesu cien nehnuteľností, považuje NBS toto riešenie za rizikovo neutrálne. Kombinácia uvoľnenia podmienok pre mladých a sprísnenia pre investorov vytvorí protiváhu, ktorá stabilizuje trh. Nová produkcia hypoték by sa mala zvýšiť o menej ako 1 %.

Komplexnosť problematiky dostupnosti bývania

Hoci navrhované zmeny pomôžu prekonať problém nedostatku úspor, samotné úpravy limitov LTV na podporu dostupnosti bývania pre mladých nestačia. NBS upozorňuje, že je potrebné riešiť aj ďalšie systémové opatrenia, ktoré nie sú v jej kompetencii. Patrí sem napríklad efektívnejšia a flexibilnejšia výstavba nových bytov, ako aj vyššie zdanenie nehnuteľností s cieľom demotivovať investorov od držania prázdnych bytov.

Plán NBS predstavuje významný krok smerom k zlepšeniu prístupu mladých ľudí k vlastnému bývaniu, najmä v mestách ako Bratislava, kde sú ceny nehnuteľností vysoké. Aj keď ide o rizikovo neutrálne riešenie, jeho potenciálne pozitívne dôsledky pre tisíce potenciálnych kupujúcich sú značné a môžu zmierniť súčasnú nedostupnosť bývania.