NBS sprísni podmienky pre investorov do nehnuteľností

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje významnú zmenu v úverových podmienkach pre investorov do nehnuteľností, ktorá môže s príchodom nového roka zásadne ovplyvniť realitný trh. Plánované zníženie maximálnej miery financovania nehnuteľnosti z cudzieho kapitálu (LTV) o desať percentuálnych bodov, hoci sa zdá malé, môže výrazne zvýšiť počiatočnú investíciu a zmeniť ekonomickú výhodnosť nákupu investičných bytov. Pre časť kupujúcich tak vzniká dôvod neotáľať s plánovanou investíciou do nehnuteľností.

Rast objemu úverov na bývanie na Slovensku

Objem úverov na bývanie a úverov zo stavebného sporenia na Slovensku zaznamenal výrazný rast. Na konci minulého roka dosahoval celkovo 48,5 miliardy eur, pričom do júna tohto roka sa zvýšil na 50,6 miliardy eur. To predstavuje nárast o viac ako dve miliardy eur za šesť mesiacov, čo je 4,3-percentný prírastok.

Dynamika rastu je obzvlášť viditeľná v porovnaní s predchádzajúcim obdobím, keďže v rovnakom období minulého roka sa úverové portfólio zvýšilo len o 1,29 miliardy eur. Tohtoročný absolútny prírastok bol teda o približne 60 percent vyšší. Mesačné prírastky sa z januárových 246 miliónov eur a februárových 254 miliónov eur v marci zvýšili na 370 až 410 miliónov eur, pričom v júni bol medziročný objem úverov podľa NBS vyšší o 9,5 percenta.

Upozornenie NBS a efekt „posledného vlaku“

Národná banka Slovenska už v júni tohto roka upozornila na to, že rast úverov na bývanie na Slovensku patrí medzi najvyššie v rámci Európskej únie. Regulátor identifikoval, že časť domácností urýchľovala svoje nákupy nehnuteľností z obavy pred možným rastom hypotekárnych sadzieb. Tento jav označila NBS vo svojom Makroprudenciálnom komentári z júna 2026 ako efekt „posledného vlaku“.

Tento trend naznačuje, že mnohí kupujúci sa snažili využiť stále relatívne priaznivé podmienky financovania pred očakávaným sprísnením. Popri už existujúcich vysokých úrokových nákladoch pri hypotékach však môže slovenský realitný trh s príchodom nového roka zasiahnuť ďalšia vážna zmena, ktorú NBS plánuje zaviesť.

Dopady plánovaného zníženia LTV

NBS zvažuje zníženie ukazovateľa LTV (Loan-to-Value) o desať percentuálnych bodov. Toto opatrenie znamená, že kupujúci budú musieť vložiť podstatne vyššiu časť vlastných zdrojov do nákupu nehnuteľnosti, čo môže výrazne predražiť vstupnú investíciu. Napríklad, ak kupujúci doteraz potreboval 20 % vlastných zdrojov, po zmene to môže byť 30 %, čo pri drahších nehnuteľnostiach predstavuje značný dodatočný kapitál.

Takáto zmena priamo ovplyvní ziskovosť investičných bytov, keďže sa zvýši počiatočný kapitálový vklad a zníži pákový efekt, ktorý je pre investorov kľúčový. Zároveň sa zmení aj celková finančná matematika takýchto investícií, pričom modelové príklady ukazujú, že hoci nižšie LTV môže na prvý pohľad vyzerať ako malá zmena, v kombinácii s úrokovými sadzbami môže podstatne ovplyvniť konečný výsledok. Toto opatrenie je navrhnuté tak, aby znížilo riziko na trhu a ochránilo banky aj spotrebiteľov.

Investičný dopyt a nákupy nehnuteľností

NBS v súvislosti s rýchlym rastom objemu úverov a celkovým vývojom na trhu sleduje aj oblasti, kde prevláda investičný dopyt po nehnuteľnostiach. Analýzy ukazujú, že značná časť nákupov sa týka takzvaných tretích nehnuteľností, teda investičných bytov, ktoré sú kupované s cieľom prenájmu alebo ďalšieho zhodnotenia. Práve v týchto segmentoch trhu sa realizuje najviac transakcií, ktoré by mohli byť ovplyvnené plánovaným sprísnením podmienok.

Sprísnenie podmienok financovania prostredníctvom zníženia LTV môže mať za následok pokles investičného dopytu a spomalenie rastu cien nehnuteľností v týchto špecifických segmentoch. Cieľom NBS je obmedziť nadmernú špekuláciu a zabezpečiť udržateľnejší rozvoj realitného trhu.

Zmeny v úverových podmienkach, ktoré Národná banka Slovenska plánuje zaviesť, sú reakciou na zrýchlený rast objemu úverov a zvyšujúce sa riziko na realitnom trhu. Opatrenie v podobe zníženia maximálnej LTV o desať percentuálnych bodov má za cieľ znížiť pákový efekt pre investorov do nehnuteľností a zabezpečiť ich vyššiu kapitálovú angažovanosť. Tento krok môže v kombinácii s vysokými úrokovými sadzbami výrazne ovplyvniť atraktivitu investičných bytov a spomaliť dynamiku realitného trhu, najmä pre tých, ktorí nebudú konať včas.