NBS sprísňuje hypotéky: Nové limity LTV pre investičné byty

Rast cien nehnuteľností a skrátenie doby predaja

NBS vo svojej najnovšej Správe o finančnej stabilite (máj 2026) upozorňuje na zrýchlený rast cien bytov. Medziročne vzrástli ceny bytov k marcu 2026 o 14 %, pričom len za prvý štvrťrok 2026 sa inzerované ceny zvýšili o takmer 5 %. Táto situácia vedie k skráteniu doby, po ktorú inzerát zotrvá v ponuke, na historické minimum približne 6 týždňov k marcu 2026. Najrýchlejšie sa predávajú byty s menšou výmerou. NBS varuje, že takýto vývoj cien predbieha ekonomické fundamenty a jeho dlhodobá udržateľnosť je otázna, čo môže viesť k jednej z najnižších úrovní finančnej dostupnosti bývania za posledných 15 rokov.

Rozdiely v raste cien boli zaznamenané medzi rôznymi typmi nehnuteľností. Zatiaľ čo ceny starších jedno- a dvojizbových bytov dynamicky rástli naprieč Slovenskom, ceny rodinných domov vzrástli k marcu 2026 medziročne len o 6 %. V Bratislave sa ceny starších bytov zvýšili o takmer 8 %, štandardné novostavby rástli len miernym tempom 4 %, a prémiové novostavby (nad 6 000 €/m²) dokonca zaznamenali mierny medziročný pokles o 3 %.

Paradox investičných bytov: Prebytok na trhu a prázdne nehnuteľnosti

Analýza NBS odhaľuje prekvapivý jav: aj napriek klesajúcemu počtu obyvateľov Slovenska v posledných piatich rokoch, pokračuje bytová výstavba nezmeneným tempom. Vo všetkých krajských mestách výstavba výrazne predbieha demografické trendy. Kde sa teda nové byty strácajú? Odpoveďou je masívny investičný dopyt a koncentrácia vlastníctva.

NBS uviedla, že viac ako polovicu bytov alebo domov na Slovensku v roku 2025 kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť na bývanie. Tento podiel pri nových nákupoch v roku 2025 dosiahol neuveriteľných 56 %. Obzvlášť markantný je tento trend v bratislavských novostavbách, kde sa byty stávajú primárne investičným nástrojom. Navyše, analýza spotreby elektrickej energie odhalila, že v Bratislave stúpol počet prázdnych bytov z 23 828 v roku 2021 na 27 571 v roku 2025. Podobná situácia je aj v Košiciach s 15,2 % a Bratislave s 10,9 % málo využívaných nehnuteľností, čo potvrdzujú údaje zo spotreby pod 400 kWh ročne.

Nové pravidlá NBS pre hypotéky a ich očakávaný dopad

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje od októbra razantnú zmenu v pravidlách pre poskytovanie hypoték. Cieľom je obmedziť špekulatívne nákupy nehnuteľností, ktoré umelo zvyšujú ceny a sťažujú dostupnosť bývania pre bežné rodiny. NBS plánuje zaviesť rozdielne limity LTV (Loan To Value), ktoré sťažia prístup k financovaniu pre investorov a pre ľudí s viacerými nehnuteľnosťami. Tieto opatrenia by mali viesť k ochladeniu trhu a stabilizácii cien, predovšetkým v segmentoch, kde bol rast poháňaný investičným dopytom.

Nové podmienky by naopak mali vytvoriť priaznivejšie podmienky pre mladých žiadateľov o prvé bývanie. Uvoľnením trhu od investorov by sa mala zlepšiť dostupnosť nehnuteľností a znížiť tlak na ceny. Očakáva sa, že reštrikcie zasiahnu najmä ľudí, ktorí už vlastnia jednu nehnuteľnosť a plánovali kúpiť ďalšiu, alebo tých, ktorí financujú kúpu bytu z viac ako 80 % úverom.