NBS sprísňuje pravidlá pre investičné byty, lacnejšie bývanie zatiaľ neprinesie

Národná banka Slovenska (NBS) sprísňuje podmienky získavania úverov na kúpu tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti. Od kupujúcich sa bude po novom požadovať minimálne 30 percent vlastných zdrojov. Toto opatrenie má za cieľ znížiť investičný dopyt a zároveň uľahčiť prístup k bývaniu pre osoby kupujúce svoju prvú nehnuteľnosť. Odborníci síce krok vítajú, no varujú, že sám o sebe problém cenovo nedostupného bývania nevyrieši. Publikované bolo 8. júla 2026 na finreport.sk.

Nové pravidlá pre investičné nehnuteľnosti

NBS tak mení pravidlá financovania pre nákup tretej a akýchkoľvek ďalších nehnuteľností. Novinkou je povinnosť kupujúceho disponovať aspoň 30 percentami vlastných zdrojov. Hlavným zámerom je zredukovať investičný dopyt a tým prispieť k zlepšeniu dostupnosti bývania pre žiadateľov o prvé vlastné bývanie.

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud, hodnotí rozhodnutie NBS ako pozitívny krok. Podotýka, že nákup tretej či štvrtej nehnuteľnosti obvykle neslúži na riešenie základnej bytovej potreby, ale predstavuje investičné rozhodnutie. Z tohto dôvodu je podľa nej logické, aby takíto kupujúci vstupovali do transakcie s väčším podielom vlastných finančných prostriedkov.

Zmena prístupu k investovaniu

Trh s bývaním by mal byť v ideálnom prípade nastavený tak, aby rodiny a mladí ľudia kupujúci svoje prvé bývanie neboli v rovnakej situácii ako investori rozširujúci svoje portfólio. Sprísnenie podmienok podľa odborníkov neznamená úplný koniec investovania do nehnuteľností, no môže ovplyvniť správanie investorov, ktorí doteraz často financovali ďalšie byty prostredníctvom hypoték.

Investovanie do nehnuteľností zostane atraktívnym segmentom, avšak jeho dostupnosť sa zníži. Zmena pravidiel môže niektorých investorov odradiť od ďalších nákupov, prípadne ich prinúti prehodnotiť ich investičné stratégie.

Dôslednejšie hodnotenie investícií a stabilné ceny

S vyšším dôrazom sa bude pristupovať k ekonomickej stránke každej investície. Investori budú musieť detailnejšie analyzovať výnosnosť, lokalitu, mieru obsadenosti, naviazané náklady, daňové zaťaženie a vyhliadky na budúcu predajnosť nehnuteľnosti. Tento proces môže viesť k odchodu špekulatívnych kupujúcich z trhu, zatiaľ čo kapitálovo silní investori si udržia svoju aktivitu.

Hoci cieľom opatrenia je obmedziť investičný dopyt, výraznejší pokles cien nehnuteľností sa neočakáva. Sprísnenie podmienok pre investorov pravdepodobne neprinesie zásadný dopad na cenovú úroveň nehnuteľností. Môže dôjsť k miernemu ochladeniu dopytu po menších investičných bytoch, predovšetkým v lokalitách s vysokým dopytom ako Bratislava či Košice, avšak tento krok sám o sebe pravdepodobne nezastaví rast cien.

Dôvodom pretrvávajúceho rastu cien na Slovensku je najmä obmedzená ponuka kvalitných nehnuteľností, vysoké náklady spojené s výstavbou, zdĺhavé povoľovacie procesy a celková atraktivita jednotlivých lokalít. Zároveň je potrebné vziať do úvahy, že mnohí investori už dnes nie sú plne závislí od hypotekárneho financovania.