NBS sprísňuje pravidlá pre investičné hypotéky a mení podmienky na realitnom trhu

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje sprísnenie pravidiel pre poskytovanie úverov na bývanie, ktoré sa dotkne najmä osôb vlastniacich viacero nehnuteľností. Nové opatrenie má od roku 2027 postupne znižovať maximálny limit financovania pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti zo súčasných 80 na 70 percent jej hodnoty. Hoci je primárnym cieľom regulátora obmedziť riziká nadmerného zadlžovania obyvateľstva, odborníci upozorňujú na možné vedľajšie účinky, ktoré môžu paradoxne posilniť postavenie najbohatších hráčov na trhu.

Nové limity financovania a ich dosah na kapitál

Podľa schválených pravidiel NBS sa od roku 2027 zmení pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia (LTV) pre investorov s viacerými nehnuteľnosťami. Ak si dnes záujemca kupuje byt v hodnote 250-tisíc eur a využíva 80-percentnú hypotéku, potrebuje 50-tisíc eur z vlastných zdrojov. Po novom sa však požiadavka na vlastný kapitál pri 70-percentnom financovaní zvýši na 75-tisíc eur. Táto zmena o 25-tisíc eur môže pre bežného menšieho investora znamenať nutnosť niekoľkoročného sporenia navyše alebo úplné odstúpenie od investičného zámeru.

Regulácia sa pritom nebude viazať výhradne na komerčný účel nákupu, ale na celkový počet vlastnených rezidenčných nehnuteľností podľa evidencie NBS. Problém tak môže zasiahnuť aj jednotlivcov, ktorí kupujú ďalšiu nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu alebo potrebu rodinných príslušníkov, no už v minulosti nadobudli iné byty či domy.

Koncentrácia trhu v rukách silných hráčov

Analýza trhovej situácie naznačuje, že kým drobní investori odkázaní na bankové úvery budú znevýhodnení, kapitálovo silní aktéri môžu získať konkurenčnú výhodu. Pre veľkých investorov, ktorí disponujú dostatočnou hotovosťou alebo využívajú iné formy financovania, ako sú firemné úvery a projektové financovanie, sa pravidlá nemenia. Týmto subjektom sa naopak môže uvoľniť priestor, ak z trhu zmizne časť konkurencie v podobe fyzických osôb využívajúcich štandardné hypotéky.

Existuje riziko, že namiesto zvýšenia dostupnosti bývania pre mladé rodiny dôjde k ešte väčšej koncentrácii bytového fondu v rukách profesionálnych spoločností a bohatých jednotlivcov. Ak sa zníži počet kupujúcich s hypotékou, no dopyt zo strany hotovostných investorov zostane zachovaný, tlak na pokles cien nehnuteľností nemusí byť taký výrazný, ako sa očakáva.

Aktuálny stav cien a podiel investičných hypoték

Dáta NBS ukazujú, že trh s nehnuteľnosťami na Slovensku si udržiava rastovú dynamiku. Na konci augusta 2026 boli ponukové ceny bytov medziročne vyššie o 13,8 percenta, pričom v samotnom hlavnom meste dosiahol rast úroveň 8,1 percenta. Štatistiky regulátora zároveň potvrdzujú, že približne každá piata hypotéka smeruje ku klientom, ktorí už v čase žiadosti vlastnia minimálne dve nehnuteľnosti.

Hoci NBS nepredpokladá, že by nové pravidlá mali výrazne brzdiť novú developerskú výstavbu, kritici upozorňujú na fakt, že investori sú kľúčovými partnermi pri predpredajoch projektov. Ich slabšia účasť by teoreticky mohla spomaliť rozbeh niektorých stavebných zámerov, čo by v konečnom dôsledku opäť negatívne ovplyvnilo ponukovú stranu trhu.

Zmena hypotekárnych limitov je nástrojom na ochranu bankového sektora a stabilitu finančného systému, no nerieši fundamentálny nedostatok bytov na slovenskom trhu. Bez systémovej podpory novej výstavby a zrýchlenia povoľovacích procesov zostane otázka dostupného bývania nevyriešená, pričom nové pravidlá môžu viesť k redistribúcii majetku smerom k vlastníkom s najväčším objemom vlastného kapitálu.