NBS zasahuje do trhu s hypotékami: Zmeny pre mladých, brzda pre investorov

NBS plánuje upraviť pravidlá pre poskytovanie hypoték s hlavným cieľom sprístupniť prvé bývanie pre mladých ľudí a zároveň obmedziť investičné nákupy ďalších nehnuteľností. Táto iniciatíva reflektuje situáciu na realitnom trhu, kde rastúci dopyt po druhej a viac nehnuteľnostiach zhoršuje celkovú dostupnosť bývania a predstavuje zvýšené riziko pre finančnú stabilitu. Napriek týmto zmenám zostáva slovenský finančný systém, podľa júnového vydania Správy o finančnej stabilite NBS, stabilný a odolný, hoci čelí výzvam z externého prostredia.

Stabilita finančného systému a externé riziká

Júnová správa o finančnej stabilite NBS potvrdzuje, že finančný systém na Slovensku si zachováva stabilitu, ziskovosť a odolnosť. Toto pozitívne hodnotenie však prichádza s výhradou, že hlavným zdrojom rizík pretrváva externé prostredie. Stabilita súčasného systému nie je preto výsledkom ideálnych makroekonomických podmienok, ale skôr odzrkadľuje vynikajúcu kondíciu, v akej slovenské banky, poisťovne a ďalšie finančné inštitúcie vstupujú do potenciálne náročnejšej fázy.

Kombinácia vysokej odolnosti finančných inštitúcií a postupne oslabujúceho ekonomického prostredia definuje súčasný hospodársky rámec Slovenska. Geopolitické riziká, pomalší ekonomický rast a stúpajúce náklady na bývanie predstavujú významné výzvy, ktorým musí finančný systém čeliť.

Význam bankového sektora pre stabilitu

Bankový sektor je kľúčovým pilierom finančnej stability Slovenska. NBS opakovane zdôrazňuje, že banky sú charakteristické robustnou ziskovosťou, silnou kapitálovou aj likviditnou pozíciou a schopnosťou absorbovať nepriaznivé šoky bez narušenia ich primárnej funkcie – financovania ekonomiky. V roku 2025 slovenský bankový sektor vygeneroval zisk približne 1,1 miliardy eur. Aj napriek miernemu medziročnému poklesu si banky udržali dostatočnú silu na to, aby efektívne zvládli rastúce prevádzkové náklady, vyššie opravné položky a slabšie ekonomické podmienky.

Kapitálová primeranosť bankového sektora ostáva na vysokej úrovni a likviditné ukazovatele sú na komfortnej hodnote. Proticyklický kapitálový vankúš zotrval na úrovni 1,5 percenta, keďže NBS v súčasnosti neeviduje zvýšenú tvorbu cyklických rizík. Táto situácia je pozitívna z dvoch hlavných dôvodov: banky majú kapacitu na pokrytie potenciálnych budúcich strát a silný bankový sektor minimalizuje riziko, že ekonomické oslabenie automaticky vyústi do obmedzenia úverov pre domácnosti a podniky.

Nové pravidlá pre hypotéky a ich dopady

Kľúčovou zmenou v pravidlách pre hypotéky má byť zmena v nastavení LTV (Loan-to-Value), ktorá má za cieľ obmedziť kupovanie tretieho a ďalších bytov investormi. Súčasne by mali nové podmienky uľahčiť vstup na trh mladým kupujúcim, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Dôvodom pre tieto zmeny je neustále sa vzďaľujúca dostupnosť prvého bývania pre mladých, ako aj rastúci investičný dopyt, ktorý vedie k zvýšenému počtu neobývaných bytov.

NBS týmito úpravami reaguje na identifikované skryté riziká na realitnom trhu a snaží sa proaktívne regulovať situáciu tak, aby sa znížilo riziko nadmerného zadlženia domácností a zároveň sa podporila stabilita celého realitného trhu. Bližšie detaily týchto zmien, vrátane presného nastavenia LTV a mechanizmov podpory pre mladých, budú zverejnené v rámci implementačných predpisov. Z dlhodobého hľadiska sa očakáva, že tieto opatrenia prispejú k zdravšiemu a udržateľnejšiemu vývoju trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku.