Nedostatok nájomného bývania na Slovensku a možnosti financovania

Na Slovensku pretrváva problém s nedostupnosťou bývania, predovšetkým pre mladých ľudí, čo je spôsobené vysokými cenami. Štát preto hľadá spôsoby financovania infraštruktúrnych projektov, vrátane výstavby nájomných bytov. Okrem Štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý podporuje samosprávy, prichádzajú do úvahy aj iné zdroje.

Potenciál investícií do nájomného bývania zo strany DSS

Po novele zákona o druhom pilieri z apríla 2025 môžu dôchodkové správcovské spoločnosti (DSS) investovať do nájomného bývania prostredníctvom alternatívnych investičných fondov. V čase schválenia novely DSS spravovali majetok v hodnote 16,6 miliardy eur. Začiatkom roka 2026 sa táto suma zvýšila na 19,132 miliardy eur. V piatich DSS (Allianz DSS, Kooperativa DSS, NN, UNIQA a VÚB GENERALI) má v súčasnosti sporenie viac ako dva milióny Slovákov. Aj napriek tomu, že len 4 percentá z povinného odvodu sporiteľa idú do DSS a 14 percent zostáva v Sociálnej poisťovni, očakáva sa nárast sporiteľov, vzhľadom na demografické trendy.

Zapojenie Kooperativy do rozvoja nájomného bývania

Kooperativa, poisťovňa a zároveň investičný partner v systéme štátom podporovaného nájomného bývania, má svoju vlastnú dôchodkovú správcovskú spoločnosť. Tento model nájomného bývania vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, komerčným nájomným a kúpou bytu na hypotéku. Generálny riaditeľ Kooperativy na Slovensku Vladimír Bakeš v januári 2025 predstavil ambiciózny plán výstavby viac ako 1300 nájomných bytov v Bratislave, Nitre a Žiline, s celkovou investíciou presahujúcou 300 miliónov eur. Kooperativa má záujem preinvestovať 300 až 500 miliónov eur do roku 2030 v oblasti nájomného bývania na Slovensku.

V marci 2025 odovzdala Kooperativa prvých 102 bytov z projektu Ovocné sady v Bratislave-Ružinove do portfólia Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Tieto byty predstavovali investíciu 16 miliónov eur a podľa informácií agentúry sú zatiaľ jediné. V septembri 2025 agentúra SITA oznámila, že ďalší projekt bude zahŕňať 121 bytov v Žiline, ktorých výstavba sa začala v roku 2023.

Aktuálne projekty a záujem zo strany DSS

Matej Varga, generálny riaditeľ Kooperativa DSS, potvrdil, že alternatívne investičné fondy sa zameriavajú na nájomné bývanie a spoločnosť analyzuje konkrétne pripravované alebo existujúce projekty. Podpredseda Asociácie DSS, Vladimír Mlynek, v decembri 2025 uviedol, že sú zvažované štyri projekty nájomných rezidenčných budov, pričom dva z nich sú v aktívnom riešení a pri ďalších dvoch sa čaká. Igor Vilček z VÚB Generali potvrdil záujem o nájomné bývanie, pričom sa analyzujú dostupné možnosti na trhu s dôrazom na atraktívne a udržateľné výnosy pri minimálnych rizikách.

Nedostatok nájomného bývania na Slovensku sa tak snaží riešiť štát v spolupráci so súkromnými subjektmi a dôchodkovými správcovskými spoločnosťami, ktoré vidia v tomto segmente trhu investičný potenciál.