Nové pravidlá hypoték od NBS: pomoc mladým, obmedzenie investorov

Národná banka Slovenska (NBS) oznámila začiatkom júna kľúčové zmeny v regulácii hypotekárneho trhu, ktoré predstavujú najzásadnejšiu reformu pravidiel za poslednú dekádu. Tieto úpravy najvýraznejšie ovplyvnia mladých žiadateľov kupujúcich svoju prvú nehnuteľnosť a investorov, ktorí žiadajú o hypotéku na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Hlavným cieľom NBS je zvýšiť dostupnosť bývania pre mladú generáciu a zároveň obmedziť špekulatívne nákupy nehnuteľností. Podľa Pavla Lattu, hlavného experta makroprudenciálnej politiky NBS, sa v minulosti príliš veľa úverov poskytovalo ľuďom, ktorí už nehnuteľnosti vlastnili a kupovali ďalšie, čo viedlo k problémom v štruktúre dopytu. Nejednotný prístup tak spôsobil, že mladí ľudia nedokázali konkurovať investorom.

Diferencované LTV ako nový prístup NBS

NBS opúšťa doterajší plošný princíp nastavenia limitu LTV (Loan-to-Value) na maximálne 80 % pre všetkých žiadateľov. Tento predchádzajúci prístup nerozlišoval medzi mladým človekom kupujúcim prvé bývanie a solventným investorom s viacerými nehnuteľnosťami. Nové pravidlá zavádzajú diferencované LTV, ktoré rozdeľuje žiadateľov do troch kategórií podľa ich aktuálneho vlastníctva nehnuteľností a účelu hypotéky.

Vladimír Dvořáček, člen bankovej rady a výkonný riaditeľ úseku dohľadu a finančnej stability NBS, zdôraznil, že hoci pribúdajú nové byty, dostupnosť bývania pre mladých sa napriek tomu nezlepšuje. Preto NBS hľadá riešenia na zmiernenie rizík finančnej stability a naopak, chce uľahčiť mladým prístup k vlastnému bývaniu. Konkrétne, pre mladých ľudí vidí NBS priestor na miernejšie podmienky, zatiaľ čo rizikovejší typ dopytu bude obmedzený.

Obmedzenia pre investorov a ich ciele

Analýza dát z katastra nehnuteľností ukázala, že v roku 2025 viac ako polovica bytov financovaných úverom bola kúpená ľuďmi, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Až 16 % týchto úverov smerovalo na nákup tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti, čo podľa Mareka Ličáka, riaditeľa odboru finančnej stability NBS, signalizovalo zmenu v štruktúre klientov a nárast rizika. Investičný dopyt, ktorý umelo tlačil ceny bývania nahor a vytláčal mladých kupujúcich, je jedným z hlavných dôvodov pre tieto zmeny.

Preto NBS sprísňuje podmienky pre investorov pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Pre nich sa limit LTV znižuje z 80 % na maximálne 70 %. To znamená, že investori budú musieť priniesť minimálne 30 % vlastných zdrojov z kúpnej ceny a strácajú možnosť získať výnimku na vyššie prefinancovanie. Týmto krokom sa vytvára priestor na uvoľnenie limitov pre mladých žiadateľov.

Výhody pre mladých žiadateľov a obmedzenia

Pre mladých ľudí do 35 rokov (vrátane), ktorí kupujú svoje prvé bývanie a nevlastnia žiadnu inú rezidenčnú nehnuteľnosť, prichádza výrazné uvoľnenie podmienok. Maximálny limit LTV sa pre nich zvyšuje z 80 % až na 90 %. V praxi to znamená zásadné zníženie nárokov na vlastné úspory. Pri kúpe bytu v hodnote 200 000 eur potrebovali mladí doteraz 40 000 eur vlastného kapitálu, po novom im bude stačiť 20 000 eur. Predtým existujúce výnimky na 90-percentné financovanie boli bankami poskytované obmedzenej časti klientov, prevažne mladým, v rámci 20-percentnej kvóty.

Je však dôležité poznamenať, že schválenie 90 % LTV pre mladých žiadateľov neznamená automatický nárok. NBS zmenou poskytuje bankám možnosť poskytnúť financovanie až do 90 % z ceny nehnuteľnosti, avšak konečné rozhodnutie o výške LTV zostáva na jednotlivých komerčných bankách.