Nové pravidlá hypoték zvýhodnia prvé bývanie pre mladých a sprísnia podmienky pre investorov

Od januára 2027 vstúpia do platnosti nové pravidlá poskytovania úverov na bývanie, ktoré pripravila Národná banka Slovenska (NBS). Zmeny sú navrhnuté tak, aby zvýhodnili mladých žiadateľov pri kúpe ich prvej nehnuteľnosti, zatiaľ čo pre investorov a majiteľov viacerých bytov sa podmienky financovania sprísnia.

Zvýhodnenie prvého bývania pre mladých

Hlavným cieľom novej regulácie NBS je uľahčiť prístup k vlastnému bývaniu ľuďom do 35 rokov. Podľa nových pravidiel budú môcť títo žiadatelia získať hypotéku až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti (LTV). V súčasnosti banky vyžadujú pri štandardných úveroch minimálne 20 percent vlastných úspor, no po novom bude stačiť polovica, teda 10 percent z hodnoty kupovaného bytu či domu.

V praktickom vyjadrení to pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote 200 000 eur znamená, že mladému záujemcovi bude stačiť 20 000 eur v hotovosti namiesto pôvodne vyžadovaných 40 000 eur. Pri drahšom byte v hodnote 250 000 eur bude rozdiel medzi 80-percentným a 90-percentným financovaním predstavovať úsporu 25 000 eur na vlastných prostriedkoch. NBS však stanovuje prísne podmienky na uplatnenie tohto benefitu. Žiadateľ nesmie vlastniť žiadnu inú rezidenčnú nehnuteľnosť, pričom sa do úvahy berú aj spoluvlastnícke podiely vo výške 50 a viac percent. O konečnom schválení úveru bude naďalej rozhodovať banka na základe posúdenia bonity a príjmov klienta.

Prísnejšie limity pre majiteľov viacerých nehnuteľností

Kým prvé bývanie bude dostupnejšie, financovanie ďalších nehnuteľností narazí na prísnejšie bariéry. Osoby, ktoré už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, budú môcť pri ďalšom nákupe získať úver maximálne do výšky 70 percent hodnoty zabezpečenia. Tento krok smeruje k obmedzeniu nadmerného investičného dopytu a stabilizácii realitného trhu. Dáta NBS z roku 2025 totiž ukazujú, že až 56 percent nových nákupov nehnuteľností uskutočnili ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, pričom 16 percent hypoték smerovalo ku klientom s najmenej dvoma nehnuteľnosťami.

Pri kúpe nehnuteľnosti za 200 000 eur tak bude musieť skúsený vlastník disponovať vlastným kapitálom vo výške až 60 000 eur. Ide o nárast potrebnej hotovosti o desať percentuálnych bodov v porovnaní so súčasnými štandardmi. Rozhodujúcim faktorom pre uplatnenie tohto limitu je celkový počet nehnuteľností vo vlastníctve žiadateľa, bez ohľadu na to, či slúžia na prenájom alebo osobné účely.

Dopady na rodinné majetkové pomery

Analytici, ako napríklad Michal Ďuriš zo spoločnosti Umbrella Group, upozorňujú na špecifické situácie, ktoré môžu nastať pri dedení alebo darovaní majetku v rodinách. Nové pravidlá môžu zasiahnuť aj tých, ktorí reálne neinvestujú, ale vlastnia podiel na nehnuteľnosti po rodičoch. Ak takýto človek vlastní byt a zároveň má podiel na rodinnom dome, pri kúpe nového bývania už môže spadnúť do kategórie s prísnejším limitom financovania.

Odborníci preto odporúčajú dôsledné plánovanie poradia transakcií. Ak klient plánuje výmenu starého bytu za nový, bude kľúčové správne načasovať predaj pôvodného majetku a podanie žiadosti o novú hypotéku, aby sa vyhol prísnejším limitom. Zmeny sa budú do bankovej praxe zavádzať postupne, pričom plná účinnosť je naplánovaná na začiatok roka 2027.

Nové opatrenia NBS predstavujú snahu o sociálne spravodlivejší trh, kde majú prednosť prvožiadatelia pred akumuláciou nehnuteľností v rukách úzkej skupiny vlastníkov. Trh sa tak pripravuje na éru, v ktorej bude pri viacerých investíciách nevyhnutná vyššia miera vlastnej likvidity.

Zdroj: hnonline.sk prináša štatistický pohľad na podiel investičných nákupov na slovenskom trhu a konkrétne modelové príklady úspory vlastného kapitálu pri drahších nehnuteľnostiach.