Nové pravidlá NBS pre investičné byty môžu paradoxne pomôcť najbohatším hráčom

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje sprísnenie pravidiel pre poskytovanie úverov na bývanie, ktoré pocítia najmä majitelia viacerých nehnuteľností. Od roku 2027 sa plánuje postupné znižovanie limitu financovania pri kúpe tretieho a každého ďalšieho bytu či domu. Hoci je primárnym cieľom regulátora ochrana bankového sektora pred rizikami spojenými s nadmerným zadlžovaním, analytici upozorňujú, že opatrenie môže priniesť nečakané vedľajšie účinky na trhové prostredie.

Sprísnenie úverových limitov od roku 2027

Kľúčovou zmenou, ktorú NBS schválila, je zníženie ukazovateľa LTV (loan-to-value), teda pomeru výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Súčasný štandardný limit 80 percent sa pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti zníži na 70 percent. Toto opatrenie sa nebude týkať len čistých investorov, ale všetkých osôb, ktoré v čase žiadosti o úver už vlastnia aspoň dve iné nehnuteľnosti na bývanie.

Praktický dopad na rozpočet kupujúceho bude značný. Pri byte v hodnote 250 000 eur musel záujemca doposiaľ disponovať vlastnými zdrojmi vo výške 50 000 eur. Po zavedení nových pravidiel sa táto suma zvýši o polovicu na 75 000 eur. Pre fyzické osoby a menších investorov tak vznikne dodatočná bariéra, ktorá si vyžiada dlhšie obdobie sporenia alebo prehodnotenie investičných zámerov.

Nerovnováha medzi malými a veľkými hráčmi

Regulácia môže paradoxne prehĺbiť rozdiely medzi rôznymi typmi investorov. Zatiaľ čo jednotlivci a malé rodinné firmy sú pri nákupoch závislí od retailových hypoték, veľkí profesionálni hráči využívajú iné formy kapitálu. Títo investori operujú s vysokým objemom vlastnej hotovosti, projektovým financovaním alebo firemnými úvermi, na ktoré sa nové pravidlá spotrebiteľských úverov nevzťahujú.

Hrozí tak scenár, v ktorom sprísnenie podmienok vytlačí z trhu strednú triedu, čím uvoľní priestor pre kapitálovo najsilnejšie subjekty. Ak sa zníži počet konkurentov odkázaných na hypotéky, bohatší kupujúci môžu získať lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Výsledkom by tak nemuselo byť lacnejšie bývanie pre rodiny, ale vyššia koncentrácia nehnuteľného majetku v rukách úzkej skupiny vlastníkov.

Vplyv na trhové ceny a dostupnosť bývania

Podľa štatistík NBS rastú ceny nehnuteľností aj naďalej dynamickým tempom. Na konci augusta 2026 bol zaznamenaný celoslovenský medziročný nárast o 13,8 percenta, pričom v Bratislave ceny stúpli o 8,1 percenta. Dáta regulátora zároveň ukazujú, že približne každá piata poskytnutá hypotéka smeruje ku klientom, ktorí už vlastnia minimálne dve nehnuteľnosti. To potvrdzuje význam investičného dopytu na slovenskom trhu.

Otázkou zostáva, či odlev časti hypotekárnych kupujúcich reálne stlačí ceny nadol. Odborníci predpokladajú, že vplyv na ceny môže byť len mierny, pretože dopyt zo strany hotovostných klientov zostane zachovaný. Navyše, samotné obmedzenie úverov nerieši fundamentálny problém nedostatku bytov. Bez zrýchlenia povoľovacích procesov a novej výstavby zostane tlak na rast cien prítomný aj napriek prísnejšej regulácii bánk.

Hoci NBS nepredpokladá, že by nové pravidlá mali priamo brzdiť developerskú výstavbu, zníženie predpredajov investorom môže vniesť do niektorých projektov neistotu. Skutočným testom pre trh bude rok 2027, kedy sa ukáže, či uvoľnené kapacity v ponuke bytov skutočne obsadia mladé rodiny, alebo ich pohltí inštitucionálny kapitál, čím sa problém dostupnosti vlastného bývania iba transformuje do rastu cien nájomného.