Nové pravidlá pre hypotéky pre mladých: Menšie úspory na prvé bývanie

Od januára 2027 vstúpia do platnosti nové pravidlá pre poskytovanie hypoték, ktoré výrazne uľahčia financovanie prvého bývania pre mladých ľudí do 35 rokov. Tieto zmeny, ktoré umožnia pokryť hypotékou až 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, sú podľa finančného experta Mariána Búlika krokom správnym smerom, pretože znížia potrebu vysokých vlastných úspor. Cieľom je sprístupniť bývanie širšej skupine mladých dospelých, pre ktorých je dnes problémom našetrenie počiatočného kapitálu. Ako upozorňuje riaditeľka pre úvery spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová, samotný vyšší LTV limit však nezvyšuje sumu, ktorú banka môže požičať, a je potrebné splniť prísne podmienky banky. Banka pri posudzovaní zohľadňuje bonitu klienta, typ príjmu, lokalitu či technický stav nehnuteľnosti. Podľa Šablovej platí, že mladý človek, ktorý má dostatočný príjem a chýba mu len vstupný vklad, na tom môže od januára získať najviac. Naopak ten, komu banka nevie požičať potrebnú sumu, sa čakaním nikam neposunie. Vyšší limit mu nezvýši úver nad rámec maximálneho stropu vzhľadom na výšku príjmu, len zmení pomer medzi hypotékou a vlastnými peniazmi. Dodáva, že 90 % hypotéka nie je úplná novinka, banky ju poskytujú aj v súčasnosti, ale iba do pätiny všetkých hypoték. Po novom na vyšší limit dosiahnu všetci, ktorí splnia podmienky. Medzi podmienky patrí vek najviac 35 rokov, účel úveru na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania a to, že žiadny zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, pričom sa počítajú aj spoluvlastnícke podiely od 50 %. Tiež treba poznamenať, že od júla 2027 začne platiť ďalšia zmena pravidiel pre hypotéky, tentoraz ich sprísnenie smerované na investičné nehnuteľnosti. Pri financovaní tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti klesne limit LTV na 70 %. Michal Ďuriš zo spoločnosti Umbrella Group v tejto súvislosti upozornil, že nové pravidlá nemusia zasiahnuť iba ľudí, ktorí cielene kupujú byty na prenájom. Za najväčší problém nepovažuje samotnú snahu NBS obmedziť riziká spojené s investičnými nákupmi, ale spochybňuje definíciu, podľa ktorej sa za rozhodujúci parameter považuje počet nehnuteľností. Do režimu určeného pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť sa totiž môže dostať aj človek, ktorý v skutočnosti žiadnu investičnú nehnuteľnosť nekupuje a rieši len svoju aktuálnu životnú situáciu – svoje bývanie. Typickým príkladom môže byť klient, ktorý vlastní byt, v ktorom býva, zároveň naňho rodičia v minulosti prepísali rodinný dom a on si aktuálne plánuje kúpiť väčšie bývanie. Z pohľadu nových pravidiel tak môže kupovať už tretiu nehnuteľnosť, hoci dom po rodičoch neprenajíma a jeho nová kúpa tiež slúži výlučne na vlastné bývanie. Počítať sa môžu tiež rôzne rekreačné nehnuteľnosti či relevantné spoluvlastnícke podiely. Klient prirodzene nechce najskôr predať byt, v ktorom býva, a až potom začať riešiť, či dostane hypotéku na nové bývanie. Chce mať istotu na oboch stranách transakcie. Ak však bude pri posudzovaní rozhodovať počet nehnuteľností, môže byť dôležité aj to, v akom poradí sa predaj, kúpa a financovanie uskutočnia. NBS zmenu pravidiel opiera aj o rastúci podiel kupujúcich, ktorí už nehnuteľnosti vlastnia.

Nižšie nároky na vlastné zdroje

Kľúčovou zmenou, ktorá začne platiť od januára 2027, je zníženie požadovaných vlastných úspor pri kúpe prvého bývania pre mladých do 35 rokov. Doteraz museli záujemcovia o hypotéku disponovať minimálne 20 percentami z ceny nehnuteľnosti z vlastných zdrojov. Po novom bude postačovať len 10 percent. Finančný expert Marián Búlik zdôrazňuje, že hlavným zámerom tejto úpravy je umožniť mladým ľuďom kúpiť si prvé bývanie s menšími úsporami. Ako príklad uviedol byt v hodnote 200-tisíc eur, pri ktorom by mladí ľudia doteraz potrebovali našetriť 40-tisíc eur, zatiaľ čo po novom by im stačilo 20-tisíc eur.

Podmienky a možnosti financovania

Hlavnou podmienkou pre využitie výhodnejšej hypotéky je vek žiadateľa do 35 rokov vrátane. Hypotéka musí byť určená na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti. Podľa Búlika sa táto možnosť nebude vzťahovať na rekonštrukciu zdedenej nehnuteľnosti. Ak ani 10 percent vlastných zdrojov nie je pre mladého človeka dostatočne dosiahnuteľných, existujú alternatívne riešenia. Jednou z možností je vstup spoludlžníka, napríklad rodiča, do úverového vzťahu. Ďalšou alternatívou je založenie inej rodinnej nehnuteľnosti, čo môže úplne eliminovať potrebu vlastných úspor.

Prípadné obmedzenia a celkový prínos

Napriek pozitívnym zmenám nebude nová úprava prínosom pre všetkých mladých ľudí. Marián Búlik upozorňuje, že príjmové limity môžu byť prekážkou pre časť žiadateľov. Ak mladí ľudia nedosahujú dostatočný príjem na splácanie hypotéky, môžu využiť inštitút spoludlžníka, napríklad rodiča, aby splnili podmienky banky. Expert dodáva, že táto zmena primárne pomôže tým mladým ľuďom, ktorí majú síce dostatočný príjem na splácanie úveru, ale nestihli si našetriť potrebných 20 percent z ceny nehnuteľnosti. Príkladom môže byť mladý pár po vysokej škole, ktorý má stabilný príjem. Hoci zmeny úplne nevyriešia problém s dostupnosťou bývania pre všetkých, Marián Búlik ich považuje za významný krok správnym smerom k uľahčeniu vstupu na realitný trh pre mladú generáciu.

Ďalší zdroj: openiazoch.zoznam.sk