Novela Stavebného zákona: Kľúčové zmeny od 1. apríla 2024

Od 1. apríla 2024 nadobúda účinnosť novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorá má za cieľ zjednodušiť a zefektívniť stavebné konania. Medzi najvýznamnejšie zmeny patrí zavedenie integrovaného konania, rozšírenie možnosti spájania územného a stavebného konania, inštitút fikcie súhlasu pri záväzných stanoviskách obcí a špecifický prístup k legalizácii tzv. čiernych stavieb. Tieto úpravy majú potenciál výrazne znížiť administratívnu záťaž pre orgány, stavebníkov aj verejnosť. Vláda s pripomienkou schválila novelu, ktorá má vyriešiť niektoré problémy, o zmenách bude ešte rozhodovať parlament. Novela sa snaží o reálne spojenie konania o stavebnom zámere s konaním o overení projektu, kde ministerstvo dopravy postup upravilo tak, že rozhodnutie o zámere bude zároveň overením projektu. Nový zákon skomplikoval aj výstavbu drobných stavieb, ako sú altánky či záhradné domčeky, kde dnes namiesto jednoduchého nákresu stavby potrebujú projektovú dokumentáciu, ktorá často stojí viac než samotná drobná stavba. Ministerstvo dopravy navrhlo, aby projekt drobnej stavby mohol spracovať ktokoľvek. V zákone sa má doplniť aj režim existencie dočasných stavieb, pričom celkové obdobie ich trvania nesmie presiahnuť desať rokov. Podmienky užívania stavby by sa mali vrátiť do podoby starého stavebného zákona. Kolaudačné osvedčenie by malo byť osobitným dokladom, pričom by nemalo byť možné odvolať sa proti nemu. Zároveň sa zužuje rozsah prípadov, keď bude kolaudácia povinná, a spresňujú sa aj podmienky jej zastavenia.

Zjednotenie stavebných konaní: Jedno integrované konanie

Novela zavádza princíp integrovaného konania, kde sa viacero na seba nadväzujúcich rozhodnutí a súhlasov zlučuje do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe. V prípade komplexných projektov, ktoré pozostávajú z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok, sa identifikuje hlavná stavba.

Všetky vedľajšie stavby sú následne "pohltené" v rámci konania k tejto hlavnej stavbe. Doteraz samostatne vedené konania k vedľajším stavbám sú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu príslušného pre danú vedľajšiu stavbu. Tento prístup má za cieľ eliminovať administratívnu duplikáciu a skrátiť celkový čas stavebného procesu. Novela sa snaží o reálne spojenie konania o stavebnom zámere s konaním o overení projektu. Ministerstvo dopravy postup v zákone upravilo tak, že rozhodnutie o zámere bude zároveň overením projektu.

Rozšírenie možností prepojenia územného a stavebného konania

Novelizovaný zákon rozširuje okruh stavieb, pri ktorých je možné spojiť územné konanie so stavebným konaním. Táto možnosť je podmienená tým, že podmienky na umiestnenie stavby jasne vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.

Inštitút záväzného stanoviska, ktoré posudzuje súlad navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie, je detailne upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Ten je súčasťou širšej reformy stavebného práva. Táto zmena by mala prispieť k urýchleniu schvaľovacích procesov, pokiaľ je urbanistické hľadisko dostatočne precizované v územno-plánovacích podkladoch.

Zavedenie fikcie súhlasu pre záväzné stanoviská obcí

Jednou z významných noviniek je zavedenie fikcie súhlasu v súvislosti so záväznými stanoviskami obcí k povoleniu stavby. V minulosti sa na vydanie takéhoto stanoviska často čakalo neúmerne dlho, čo brzdilo stavebné konania.

Po novom bude mať obec na vydanie záväzného stanoviska lehotu 60 dní, v prípade zložitejších stavieb 90 dní. Ak sa obec v stanovenej lehote nevyjadrí, nastupuje fikcia súhlasu. To znamená, že sa bude mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Tento mechanizmus má prinútiť obce k efektívnejšej práci a odstrániť zbytočné prieťahy v procese.

Legalizácia "čiernych stavieb": Nové režimy dodatočnej spôsobilosti na užívanie

Novela stavebného zákona prináša aj nový rámec pre dodatočnú legalizáciu stavieb zhotovených bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, tzv. "čiernych stavieb". Stavebný úrad na žiadosť vlastníka môže vydať rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky. Takéto rozhodnutie má potom účinky kolaudačného rozhodnutia.

Zákon rozlišuje tri hlavné režimy pre dodatočnú legalizáciu. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa od 1. apríla 2024 považujú za postavené v súlade s predpismi. Pre stavby z obdobia od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 platí, že sa považujú za legálne, ak sa nepretržite užívajú na svoj účel a vlastník stavby má k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená. Pre stavby zhotovené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 bez stavebného povolenia, ohlásenia alebo kolaudácie platia špecifické podmienky stanovené zákonom. Tieto úpravy majú za cieľ systémovo riešiť dlhodobý problém s nepovolenými stavbami a zjednodušiť ich zaradenie do právneho poriadku. V zákone sa má doplniť aj režim existencie dočasných stavieb, pričom celkové obdobie ich trvania nesmie presiahnuť desať rokov. Podmienky užívania stavby by sa mali vrátiť do podoby starého stavebného zákona. Kolaudačné osvedčenie by malo byť osobitným dokladom, pričom by nemalo byť možné odvolať sa proti nemu. Zároveň sa zužuje rozsah prípadov, keď bude kolaudácia povinná, a spresňujú sa aj podmienky jej zastavenia. Od apríla 2025 už nebude možné spätne legalizovať stavby.

Ďalší zdroj: e.dennikn.sk, youtube.com