Obmedzenie investičných hypoték: Kto naozaj získa na slovenskom realitnom trhu?

Od roku 2027 sa na Slovensku menia pravidlá financovania investičných nehnuteľností, keď Národná banka Slovenska (NBS) postupne znižuje limit hypotéky pre tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť zo 80 na 70 percent. Cieľom opatrenia je síce obmedziť riziká zadlžovania, no môže viesť k vytlačeniu menších investorov a posilneniu kapitálovo najsilnejších hráčov, čo nemusí vyriešiť problém dostupnosti bývania. Analýza naznačuje, že namiesto zníženia cien môže dôjsť k väčšej koncentrácii nehnuteľností v rukách bohatých.

Nové pravidlá a dopady na investorov

Národná banka Slovenska (NBS) zavádza od roku 2027 postupné znižovanie štandardného limitu financovania pre tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Súčasných 80 percent hodnoty nehnuteľnosti sa zníži na 70 percent. Toto opatrenie je primárne zamerané na obmedzenie rizík nadmerného zadlžovania, nie priamo na reguláciu cien bytov.

Pre menšieho investora, ktorý doteraz mohol financovať byt za 250-tisíc eur 80-percentnou hypotékou (potreboval 50-tisíc eur vlastných zdrojov), to znamená potrebu vlastného kapitálu vo výške 75-tisíc eur. Jeho potreba vlastných zdrojov sa tak zvýši o polovicu (o 25-tisíc eur), čo môže znamenať roky sporenia alebo odloženie investície. Naopak, pre kupujúceho s dostatkom vlastných zdrojov bez potreby hypotéky sa podmienky prakticky nemenia. Regulácia neobmedzuje počet vlastnených nehnuteľností, iba podmienky ich úverového financovania, a môže sa dotknúť aj ľudí kupujúcich ďalšiu nehnuteľnosť na vlastné bývanie.

Kto bude mať konkurenčnú výhodu?

Sprísnenie podmienok financovania znevýhodní individuálnych investorov závislých od štandardných hypoték. Na druhej strane, kapitálovo silní hráči, ako sú profesionálni investori alebo spoločnosti, ktorí môžu využívať firemné úvery, projektové financovanie alebo kapitál ďalších investorov, nebudú ovplyvnení rovnakou mierou. Tieto nástroje síce majú vlastné obmedzenia, no pravidlá spotrebiteľských hypoték sa na ne nemusia vzťahovať rovnako.

Zmena pravidiel preto nemusí obmedziť celkový investičný dopyt na trhu, ale skôr zmeniť jeho štruktúru. Ak menší investor nebude môcť kúpiť ďalší byt, existuje riziko, že ho namiesto neho kúpi kapitálovo silný subjekt. To by mohlo viesť k väčšej koncentrácii nehnuteľností v rukách bohatých, čo je opakom želaného stavu dostupnejšieho bývania pre bežných občanov.

Vplyv na ceny a ponuku bývania

Podľa NBS boli ponukové ceny bytov na konci augusta 2026 medziročne vyššie o 13,8 percenta, v Bratislave o 8,1 percenta. Približne každá piata hypotéka smeruje klientom, ktorí už vlastnia minimálne dve nehnuteľnosti, čo potvrdzuje významnú účasť investorov na hypotekárnom trhu. Obmedzenie úverového financovania zasiahne len časť dopytu a hoci môže zmierniť tlak na ceny v niektorých segmentoch, nie je zárukou ich výraznejšieho poklesu, najmä ak zostane dostatok kupujúcich s vlastným kapitálom.

Zásadným faktorom pre dostupnosť bývania je ponuka nových bytov, ktorá je ovplyvnená povoľovacími procesmi, dostupnosťou pozemkov, stavebnými nákladmi a podmienkami developerského financovania. Investori sú často dôležitou súčasťou predpredaja developerských projektov. Hoci samotná NBS neočakáva, že nové pravidlá budú brzdiť developerskú výstavbu kvôli relatívne obmedzenému rozsahu dotknutých úverov, zmena hypotekárnych limitov sama osebe nevytvorí ani jeden nový byt, a bez dostatočnej ponuky zostane problém dostupnosti bývania pretrvávať.

Zmeny v regulácii úverov, hoci motivované snahou o finančnú stabilitu, pravdepodobne neprinesú želaný efekt v podobe cenovo dostupnejšieho bývania. Ak sa nebudú riešiť aj systémové problémy na strane ponuky a regulácia sa nesústredí na komplexnejšie riešenia, koncentrácia nehnuteľností v rukách kapitálovo silných hráčov sa môže prehĺbiť, čo môže mať negatívne dôsledky pre širšiu verejnosť hľadajúcu vlastné bývanie.