Parlament schválil nový stavebný zákon: Prehľad kľúčových zmien a dopadov

Parlament Slovenskej republiky schválil dlho očakávanú novelu Stavebného zákona, ktorá mení doterajšie postupy v stavebníctve. Nová legislatíva si kladie za cieľ predovšetkým zefektívniť a zrýchliť povoľovanie stavieb prostredníctvom zlúčenia procesov, zavedenia digitálnych nástrojov a jasnejšieho vymedzenia zodpovednosti. Tieto zmeny by mali priniesť úľavu pre stavebníkov a prispieť k zlepšeniu investičného prostredia. Nový zákon nadobudne platnosť od apríla 2025, kedy bude zverejnený v Zbierke zákonov. Zákon č. 50/1976 tak bude minulosťou. Ministerstvo dopravy SR je gestorom stavebného zákona a pripravuje školenia pre stavebné úrady. Odborná verejnosť a úrady sa po roku opäť budú musieť pripraviť na nové právne predpisy, nakoľko v roku 2024 bola taktiež novela stavebného zákona. Aj keď sú stanovené termíny na postupnú digitalizáciu, centralizáciu a elektronizáciu konaní, je v zákone možnosť, že občan môže v rámci postupného prechodu stále využívať papierovú formu. V prvom roku, teda po apríli 2025, sa očakáva, že približne 90% konaní bude prebiehať podľa pôvodnej legislatívy č. 50/1976, aby sa umožnil postupný nábeh nového systému. Ak sa územné konanie začalo podľa starého zákona, bude podľa neho prebiehať až do kolaudácie.

Zjednotenie konania a zrýchlenie povoľovania

Jednou z najzásadnejších zmien je zlúčenie územného a stavebného konania do jedného integrovaného konania o stavebnom zámere. Tento krok má eliminovať zdĺhavé byrokratické procesy, ktoré v súčasnosti trvajú aj roky. Marek Kundrát z developerskej spoločnosti Corwin upozorňuje, že súčasné postupy vedú k tomu, že sa v priebehu schvaľovania menia trhové podmienky, ceny materiálov či úrokové sadzby. Minister dopravy Jozef Ráž ml. uviedol, že toto zrýchlenie povoľovacích procesov je jedným z pozitív nového zákona. Povoľovacie konanie sa v ideálnom prípade podľa ministra Ráža skráti z 8 na 4 mesiace.

Pre stavebníkov sú pripravené dve možnosti postupu. Prvá spočíva v predbežnej konzultácii zámeru s obcou, úradmi a susedmi pred oficiálnym začatím konania. Po získaní súhlasu môžu stavebníci pokračovať s detailným projektom. Druhá, rýchlejšia možnosť, umožňuje predložiť podrobný projekt ihneď, pričom stavebný úrad posúdi celý zámer v jednom kroku. Ministerstvo dopravy, ktoré zákon pripravilo, sľubuje značné zjednodušenie, keďže sa účastníci nebudú musieť opakovane vyjadrovať k rovnakým otázkam. Dve konania – územné a stavebné – nahradí konanie o stavebnom zámere a nasledovať bude overenie stavebnej dokumentácie. Stavebný úrad, dotknuté orgány a právnické osoby skontrolujú, či podmienky a pripomienky boli zapracované do dokumentácie. Overenie projektovej dokumentácie už nie je správnym konaním, nie je možné sa odvolávať a nebude treba čakať na doložku právoplatnosti.

Koniec nekonečným lehotám a špekulatívnym námietkam

Nový zákon zavádza princíp tzv. fikcie súhlasu. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí v stanovenej lehote (30, 60, prípadne 90 dní v odôvodnených prípadoch), jeho súhlas sa považuje za udelený. Toto opatrenie má zamedziť chronickému nedodržiavaniu lehôt zo strany úradov a urýchliť celý proces. Minister Ráž zdôraznil, že sú veľmi jednoznačne stanovené lehoty aj pre stavebné úrady. Fikcia súhlasu bude platiť, ak stavebník do 30 dní nedostane súhlasné alebo iné stanovisko. Je jasne stanovené, koľko dní po podaní žiadosti má vypísať stavebný úrad konanie kolaudačné či povoľovacie, rieši sa aj nutnosť miestnej obhliadky. Novinkou je aj stanovenie stavieb na ohlášku s fikciou súhlasu – ak úrad nezareaguje do 30 dní od ohlásenia stavby, stavba je povolená.

Legislatíva tiež reaguje na problém špekulatívnych námietok, ktoré často umelo predlžujú a brzdia povoľovanie projektov. Podľa Marka Kundráta síce účastníkom konania zostane právo pripomienkovať stavbu, no správny orgán už nemusí prihliadať na opakovane uplatnené námietky k tej istej veci. Cieľom je zabrániť zneužívaniu tohto inštitútu.

Zodpovednosť a prísnejšie pokuty

Novela stavebného zákona prináša aj sprísnenie pravidiel a jasné rozdelenie zodpovednosti medzi všetkých účastníkov stavebného procesu. Zatiaľ čo doteraz niesol hlavnú zodpovednosť stavebník (majiteľ pozemku), nový právny rámec rozdeľuje povinnosti medzi všetky zainteresované strany. Stavebné firmy a stavebný dozor budú musieť dôslednejšie dodržiavať stanovené postupy, pričom za ich porušenie hrozia pokuty. Zhotoviteľ, teda stavebná firma, ponesie plnú zodpovednosť za kvalitu stavebných prác a použitých materiálov. Ak napríklad použije nekvalitný betón pri realizácii základov a tie následne popraskajú, bude povinný chybu odstrániť na vlastné náklady. Stavbyvedúci bude dohliadať na správnosť vykonávania stavebných prác a zabezpečí, aby prebiehali podľa schváleného projektu a platných technických noriem. Ak zanedbá kontrolu a prehliadne chyby pri montáži či betónovaní, môže čeliť sankciám. Projektanti sú zodpovední za to, aby ich projekty spĺňali všetky technické parametre a normy, vrátane ochrany životného prostredia. Ak napríklad podcení statické požiadavky alebo navrhne nevhodnú hĺbku základov, výsledné škody bude musieť nahradiť. Podobne to bude aj v prípade geodeta a statika. Ak vykonajú chybné merania alebo výpočty, ktoré povedú k narušeniu konštrukcie, môžu za to byť sankcionovaní. Investori a stavebníci ponesú zodpovednosť za to, že sa stavba realizuje v súlade so schváleným projektom a platnými predpismi. Rovnako aj zamestnanci stavebných úradov musia rozhodovať transparentne a správne, inak ponesú následky. Ak stavebný úrad nedodrží lehoty, stavebník môže žiadať a stavebný úrad bude povinný mu vrátiť poplatok. Poplatky sú vyššie. Ak starosta ako šéf stavebného úradu nevydá v stanovenom čase napríklad stavebné povolenie a stavebník požiada o vrátenie poplatku, tak sa to zosobní konkrétnemu človeku a zasadne škodová komisia. Tento systém má zlepšiť kvalitu stavieb a minimalizovať problémy počas ich realizácie.

Digitalizácia a výnimky z povolení pre menšie stavby

Významným krokom vpred je možnosť elektronických podaní. Juraj Suchánek z Inštitútu urbanného rozvoja vyzdvihuje, že elektronické podávanie žiadostí a projektovej dokumentácie prinesie väčšiu transparentnosť a úsporu nákladov, keďže v súčasnosti prebieha komunikácia s úradmi prevažne papierovo. Odborníci však upozorňujú, že digitalizácia mohla byť ambicióznejšia, keďže kompletný informačný systém má byť plne funkčný až od roku 2029. Dovtedy bude stále možné doručovať dokumenty v listinnej podobe. Portál katastra však stále nefunguje na 100%, čo nie je dobrá správa pre občanov, podnikateľov, úrady ani realitný trh.

Zákon prináša aj zjednodušenie pre majiteľov domov a záhrad, ktorí už nebudú potrebovať stavebné povolenie na menšie stavby do 50 m² (napríklad garáže, záhradné domčeky), bazény do 25 m², nabíjacie stanice pre elektromobily do 25 kW a solárne panely do 50 kW. Malé energetické zariadenia do 10,8 kW dokonca nebudú vyžadovať ani ohlásenie. Ohlásenie bude potrebné iba v špecifických prípadoch, ako je stavba blízko hranice pozemku alebo na verejnom priestranstve.

Nový stavebný zákon presne definuje kategórie stavieb a upravuje podmienky ich povoľovania. Rozlišuje pojmy ako „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ a „vyhradená stavba“, pričom pre každú kategóriu stanovuje špecifické požiadavky na návrh, realizáciu a povoľovací proces. Pre stavby, ktoré nespadajú do uvedených kategórií, platia štandardné legislatívne podmienky. „Pre skupinu ,drobné stavby‘ sú upravené úľavy od štandardného režimu, ktoré spočívajú v tom, že projekt stavby na ohlásenie má zjednodušený rozsah, nemusí ho vypracovať autorizovaný stavebný inžinier alebo autorizovaný architekt, stavebník môže zhotovenie stavby zabezpečiť svojpomocou, pre uskutočnenie stavby ju postačí ohlásiť stavebnému úradu a nevyžaduje sa správne konanie o stavebnom zámere a nepodliehajú kolaudácii,“ uviedlo Ministerstvo dopravy SR pre stavebnymagazin.sk. Drobná stavba plní doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe, napríklad k rodinnému domu alebo rekreačnému objektu. Stavebný zákon stanovuje, že takáto stavba nesmie výrazne ovplyvniť živ.

Pretrvávajúce výzvy a budúce perspektívy

Napriek pozitívnym zmenám, ktoré novela stavebného zákona prináša, niektorí odborníci upozorňujú na pretrvávajúce výzvy. Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska, kritizuje politické rozhodnutie ponechať prvostupňové stavebné úrady na obciach v pôvodnom rozdrobenom počte. Tento prístup môže podľa neho aj naďalej generovať problémy a neefektívnosť v procese povoľovania. Minister Ráž povedal k spojeniu konania o zámere a procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), že zákon o EIA je dobre nastavený a k tomu je nastavený stavebný zákon. Ako je v zisťovacom konaní povinnosť zverejnenia, tak sa stavebnom konaní zachováva povinnosť čo najväčšej adresnosti doručovania. O dodatočnej certifikácii stavebných firiem pre vyhradené stavby povedal, že okruhy stavieb zadefinovala odborná verejnosť vrátane univerzít a komôr.

Prvostupňové stavebné úrady zostávajú po apríli 2025 v obciach, ale tie musia zabezpečiť ich funkčnosť. Ak stavebný úrad nebude konať, stavebník môže požiadať Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR o tzv. atrahovanie konania na inú obec, nadradený stavebný úrad alebo o vrátenie poplatku. Generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja ministerstva dopravy Ladislava Cengelová zdôraznila, že zákon uvádza minimálne kvalifikačné a personálne predpoklady pre stavené úrady. Nemôže dôjsť k strate funkčnosti úradu. Ak obce chcú byť stavebným úradom, tak majú do konca roka 2025 zabezpečiť fungovanie úradu s 2 odborne spôsobilými osobami. Ak sa tak nestane, musia nahlásiť Regionálnemu úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, že to nedokázali, potom Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR prenesie agendu konkrétneho stavebného úradu na štát. Budúcnosť ukáže, či schválené zmeny skutočne prinesú očakávané zrýchlenie a zjednodušenie celého stavebného konania na Slovensku.

Ďalší zdroj: startitup.sk