Ponuka novostavieb v Bratislave láme rekordy no ceny bytov zostávajú vysoké

Bratislavský trh s nehnuteľnosťami prechádza obdobím, ktoré v hlavnom meste nemalo obdobu takmer desaťročie. Ponuka voľných novostavieb dosiahla najvyššiu úroveň od roku 2017, no napriek širokému výberu zostávajú predajné ceny pre koncových spotrebiteľov naďalej vysoké.

Rekordná ponuka a stabilný záujem o byty

Podľa aktuálnej analýzy spoločnosti Bencont Investments sa na konci septembra v Bratislave nachádzalo 4 863 voľných bytov v rámci 113 projektov. Ide o najširšiu ponuku za posledných sedem rokov, pričom len počas tretieho štvrťroka pribudlo do portfólia developerov 632 nových jednotiek. Napriek rastúcemu výberu sa tempo predaja výrazne nezrýchľuje a zostáva stabilné. Od júla do septembra sa predalo 664 novostavieb, čo kontinuálne nadväzuje na objemy predajov z predchádzajúcich období.

Developeri, ktorí v minulých rokoch diktovali podmienky trhu, dnes čelia oveľa silnejšiemu konkurenčnému prostrediu. Hoci je na trhu dostatok bytov, dopyt sa sústreďuje predovšetkým na menšie výmery. Dvojizbové byty tvoria v súčasnosti viac ako 52 percent všetkých realizovaných predajov, čo predstavuje nárast oproti minulému roku, kedy bol ich podiel na úrovni necelých 44 percent.

Priemerné predajné ceny novostavieb

Záujemcovia o bývanie v novostavbách musia počítať s vysokými nákladmi, ktoré sa pri dvojizbových bytoch pohybujú na priemernej úrovni 276 652 eur. V prípade trojizbových nehnuteľností sa suma šplhá k hranici 400-tisíc eur, konkrétne priemer dosiahol 398 784 eur. Najväčšie štvorizbové byty sa predávali za priemernú cenu prevyšujúcu 737-tisíc eur. Ani segment najmenších nehnuteľností nie je cenovo dostupný, keďže priemerná cena jednoizbového bytu sa vyšplhala na takmer 218-tisíc eur.

Dáta ukazujú, že hoci ponukové ceny nových projektov stagnujú, priemerná cena skutočne predaných bytov bola medziročne o 7,3 percenta vyššia. Tento rozdiel je spôsobený najmä konkrétnou skladbou nehnuteľností, ktoré sa v danom čase na trhu uplatnili. Reálna hodnota bytov však pri zohľadnení inflácie mierne klesá, keďže nominálne ponukové ceny za štvorcový meter medziročne vzrástli len o 0,4 percenta na úroveň 5 361 eur.

Regionálne rozdiely v rámci hlavného mesta

Analýza potvrdzuje priepastné rozdiely medzi jednotlivými bratislavskými okresmi. Najdrahšou lokalitou zostáva Staré Mesto, kde priemerná ponuková cena novostavby dosahuje približne 559-tisíc eur. V porovnaní s okresom Bratislava IV, ktorý zahŕňa Dúbravku či Karlovu Ves, je to takmer dvojnásobok, keďže v tejto časti mesta je priemerná cena zhruba 292-tisíc eur. V Petržalke a okolitých mestských častiach spadajúcich pod okres Bratislava V sa ceny pohybujú na úrovni 321-tisíc eur.

Najväčšou koncentráciou nových projektov disponuje okres Bratislava II, kam patrí Ružinov, Vrakuňa a Podunajské Biskupice. V tejto lokalite sa nachádza až 1 525 voľných bytov, čo predstavuje takmer tretinu celkovej ponuky v meste. Priemerná cena v tomto okrese sa ustálila na hodnote 368-tisíc eur za nehnuteľnosť. Tieto rozdiely sú ovplyvnené nielen lukratívnosťou adresy, ale aj konkrétnou skladbou a veľkosťou ponúkaných bytov v daných okresoch.

Rastúca konkurencia medzi developermi a široká ponuka voľných bytov vytvárajú tlak na stabilitu cien, no výrazné zlacňovanie sa zatiaľ nekoná. Pre kupujúcich zostáva kľúčovým faktorom schopnosť developerov reagovať na dopyt po menších a dostupnejších bytoch v lokalitách s dobrou infraštruktúrou.