Prečo mladí Slováci neodchádzajú z domu

Viac ako polovica Slovákov medzi 25 a 34 rokmi stále býva u rodičov. V Dánsku sú to štyri percentá. Nie je to o pohodlnosti – je to o tom, že mladá generácia si u nás samostatné bývanie jednoducho nemôže dovoliť.

Keď Eurostat tento rok zverejnil čerstvé čísla o bývaní mladých, Slovensko sa opäť ocitlo na čele rebríčka, na ktorom by nechcel byť nikto. S rodičmi u nás žije 54 percent ľudí vo veku 25 až 34 rokov – tretí najvyšší podiel v Európskej únii, hneď za Chorvátskom a Gréckom. Priemer únie je pritom 30 percent a v Dánsku či Fínsku sa toto číslo pohybuje okolo štyroch.

Priemerný Slovák sa dnes od rodičov sťahuje ako takmer 31-ročný. Priemerný Fín alebo Dán ako 21-ročný. Medzi nimi leží celá dekáda života – dekáda, počas ktorej si mladý Severan buduje vlastnú domácnosť, sťahuje sa za prácou a často zakladá rodinu. Mladý Slovák medzitým šetrí v detskej izbe.

Nie je to lenivosť, je to matematika

Obľúbené vysvetlenie hovorí o „mamahoteloch" a pohodlnej generácii. Dáta však rozprávajú iný príbeh.

Slovensko patrí dlhodobo medzi krajiny s najhoršou dostupnosťou bývania v Európe. Podľa poradenskej spoločnosti Deloitte potrebuje Slovák na kúpu nového bytu zhruba dvanásť až štrnásť ročných hrubých platov – v posledných rokoch sme sa v tomto rebríčku striedali s Českom o úplné dno Európy. Košice, Banská Bystrica aj Bratislava sa vlani zmestili do sedmičky najmenej dostupných miest celého kontinentu. Pre porovnanie: v dánskom Odense stačí na byt necelých päť ročných platov.

Kto si nemôže kúpiť, mal by si prenajať. Lenže práve tu je druhý háčik. Slovensko má po Rumunsku najvyšší podiel vlastníckeho bývania v únii – vo vlastnom žije 93 percent ľudí. Je to dedičstvo deväťdesiatych rokov, keď sa štátne byty rozpredali nájomcom za symbolické ceny. Nájomný trh, ktorý v západnej Európe funguje ako prirodzený prvý krok k samostatnosti, u nás prakticky nevznikol. To málo, čo existuje, sa koncentruje vo veľkých mestách a je drahé: priemerný nájom sa vlani pohyboval okolo 730 eur, v Bratislave takmer 900. Pri nástupnom plate je to suma, ktorá zhltne polovicu výplaty.

A do tretice: stavia sa čoraz menej. V prvom polroku 2025 klesla začatá výstavba bytov medziročne o pätnásť percent a Bratislava dokončila sotva polovicu toho, čo bolo bežné v uplynulej dekáde. Mladý Slovák si tak vyberá medzi hypotékou, na ktorú nedosiahne, nájmom, ktorý ho finančne vyčerpá, a izbou u rodičov. Mnohí volia tretiu možnosť celkom racionálne.

Prečo by to malo trápiť aj tých, ktorí bývajú vo vlastnom

Dalo by sa namietnuť, že ide o súkromný problém jednotlivých rodín. Nie je to tak – účet platíme všetci.

Najvážnejší dôsledok sa týka demografie. Ekonomický výskum z posledných rokov ukazuje prekvapivo silnú vec: dostupnosť bývania priamo ovplyvňuje, kedy a či vôbec ľudia zakladajú rodiny. Americké štúdie dokázali, že tam, kde je bývanie drahé, sa rodičovstvo odkladá a v konečnom dôsledku sa rodí menej detí. Ešte presvedčivejší je experiment z Brazílie, kde sa úvery na bývanie prideľovali lotériou: mladí ľudia, ktorí byt získali okamžite, mali následne výrazne viac detí ako tí, ktorí naň museli roky čakať. Inými slovami – krajina, ktorá sa sťažuje na nízku pôrodnosť a zároveň necháva polovicu tridsiatnikov bývať u rodičov, si protirečí. Bytová politika je v praxi rodinnou politikou.

Druhý dôsledok je ekonomický. Kde chýba nájomné bývanie, tam sa ľudia ťažko sťahujú za prácou. Ekonómovia tento vzťah poznajú desaťročia: krajiny s extrémne vysokým podielom vlastníctva majú menej pružný pracovný trh. Mladý človek z Prešova, ktorý dostane ponuku v Bratislave alebo Trnave, ju často odmietne nie preto, že nechce, ale preto, že by celý rozdiel v plate odovzdal prenajímateľovi. Výsledkom je každodenné dochádzanie za prácou na desiatky kilometrov a regióny, ktoré prichádzajú o talenty pomalšie, než by mohli – ale aj firmy, ktoré nevedia obsadiť pozície.

Ako to robia Dáni

Dánsko je užitočné zrkadlo, pretože pred sto rokmi riešilo podobný problém – akútny nedostatok dostupného bývania v mestách. Odpoveďou sa stal systém, ktorý Dáni volajú almene boliger, doslova „bývanie pre všetkých".

Ide o neziskový nájomný sektor spravovaný bytovými asociáciami. Dnes tvorí pätinu celého dánskeho bytového fondu – vyše pol milióna bytov, z ktorých je asi päťdesiattisíc vyhradených pre mladých a študentov. Nájomné v ňom nie je trhové, ale nákladové: pokrýva výstavbu, údržbu a správu, nič viac. V Kodani tak vychádza zhruba na polovicu komerčného nájmu. Podstatné je, že systém nie je sociálnym bývaním pre chudobných – bývajú v ňom študenti, rodiny aj stredná trieda, čo bráni vzniku vylúčených štvrtí. A od roku 2015 môžu dánske mestá pri nových developerských projektoch vyžadovať, aby štvrtinu bytov tvorilo práve takéto neziskové bývanie.

Výsledok? Mladý Dán sa môže v dvadsiatke nasťahovať do malého, rozumne drahého nájomného bytu – a tak to aj robí. Nie preto, že by Dáni menej ľúbili svoje rodiny, ale preto, že majú kam ísť.

Čo z toho vyplýva pre Slovensko

Nástroje už máme. Štátny fond rozvoja bývania financuje obecné nájomné byty desaťročia a štát rozbieha systém podporovaného nájomného bývania so súkromnými investormi; vlani obnovil aj príspevky pre samosprávy, ktoré majú naštartovať výstavbu okolo 1 800 nájomných bytov. To je dobrá správa. Tá horšia je mierka: u rodičov dnes býva vyše tristotisíc mladých ľudí. Tisícky bytov ročne sú začiatok, nie riešenie. Dánska skúsenosť hovorí, že skutočný efekt prichádza, až keď dostupný nájomný sektor tvorí podstatnú časť trhu – a to je projekt na desaťročia, nie na jedno volebné obdobie.

Popri tom platí staré známe: kým sa nezrýchli povoľovanie a nezačne sa viac stavať, žiadna schéma dostupnosť zásadne nezlepší. Ponuka je základ, všetko ostatné je nadstavba.

Číslo 54 percent teda nie je kuriozita do spravodajstva, ale jeden z najpresnejších indikátorov stavu nášho realitného trhu. A zároveň dobrá správa pre každého, kto trhu rozumie: za tým číslom sa skrýva obrovský odložený dopyt po štartovacích bytoch a nájomnom bývaní. Otázka nestojí, či sa raz uvoľní, ale kedy – a kto na to bude pripravený.

Dáta o slovenskom realitnom trhu – ceny, nájmy a výnosy naprieč okresmi – nájdete na RealStats.sk.

Zdroje: Eurostat (ilclvps08, ythdemo_030, Housing in Europe 2025), Deloitte Property Index 2024/2025, NBS a Rent Index (2Q 2025), Štatistický úrad SR, OECD Economic Surveys: Denmark 2026, Population Research and Policy Review (2024), CEPR/VoxEU (2025), BL – Danmarks Almene Boliger, ŠFRB a Úrad vlády SR.