Prečo Slováci lipnú na vlastníctve bytov kým v Nemecku dominuje nájom

Slovensko dlhodobo zápasí s nepriaznivou dostupnosťou bývania, pričom tri kľúčové mestá patria medzi najmenej dostupné v Európe. Podľa analýzy Deloitte Property Index a dát Slovenskej sporiteľne pretrváva v krajine vysoký podiel vlastníckeho bývania, ktorý však nereflektuje aktuálne možnosti trhu, ale skôr historický vývoj a absenciu funkčného nájomného segmentu.

Priepastné rozdiely v dostupnosti bývania

Podľa najnovších údajov Deloitte Property Index 2026 sa Košice, Bratislava a Banská Bystrica zaradili medzi desať európskych miest s najhoršou dostupnosťou nového bývania vzhľadom na priemerné príjmy obyvateľstva. V Košiciach musia občania na kúpu bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových vynaložiť až 15 priemerných ročných platov v hrubom. Bratislava nasleduje s koeficientom 13,7 a Banská Bystrica s hodnotou 13,4 ročných miezd.

Tieto čísla kontrastujú s nemeckým trhom, kde je dostupnosť bývania k pomeru k mzdám v mnohých mestách priaznivejšia. Paradoxne však na Slovensku žije vo vlastnom bývaní až 93 % obyvateľov, zatiaľ čo v Nemecku je to len približne 47 %. Tento výrazný nepomer je dôsledkom privatizácie bytového fondu po roku 1989 na Slovensku a silne rozvinutého, stabilného nájomného trhu v Nemecku, ktorý chráni nájomcov a poskytuje im dlhodobú stabilitu.

Útlm výstavby a prudký nárast cien

Slovenský realitný trh čelí štrukturálnemu problému v podobe slabej ponuky. Štatistický úrad SR uvádza, že v roku 2025 bolo dokončených približne 14,3 tisíca bytov, čo predstavuje medziročný prepad o takmer pätinu. V porovnaní s desaťročným priemerom ide o pokles o celú štvrtinu. Nedostatočná výstavba v kombinácii s obnoveným dopytom vytlačila ceny nehnuteľností nahor, pričom podľa Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástli priemerné ponukové ceny v roku 2025 o 12 %.

Výraznejšiemu oživeniu trhu bránia vysoké stavebné náklady a pretrvávajúci nedostatok kvalifikovaných pracovníkov. Hoci nový stavebný zákon platný od apríla 2025 sľubuje zjednodušenie procesov, jeho reálny dopad na rýchlosť povoľovania sa ukáže až s odstupom času. Aktuálne údaje za prvý polrok 2026 potvrdzujú, že dynamika rastu cien si zachováva dvojciferné tempo, čo ďalej prehlbuje bariéry pre mladé domácnosti pri vstupe na trh.

Nájomné bývanie ako chýbajúca alternatíva

Kým v západnej Európe tvoria inštitucionálni investori a profesionálni správcovia nájomných bytov stabilnú súčasť trhu, na Slovensku tento segment prakticky neexistuje. Domácnosti sú tak často nútené do kúpy nehnuteľnosti nie z preferencie, ale pre nedostatok bezpečných a cenovo predvídateľných nájomných alternatív. Rozvoj profesionálneho nájomného trhu by mohol priniesť väčšiu flexibilitu, ktorá je kľúčová najmä v ekonomicky silných centrách s vysokou migráciou za prácou.

Okrem realitného trhu ovplyvňujú situáciu aj širšie ekonomické faktory. Energetická kríza a inflačné tlaky zvyšujú náklady na bývanie aj správu nehnuteľností. Ratingová agentúra S&P navyše v rámci pravidelného hodnotenia Slovenska upozorňuje na riziká spojené s vysokými rozpočtovými deficitmi a rastúcim verejným dlhom, čo môže v budúcnosti ovplyvniť cenu úverových zdrojov aj celkovú stabilitu ekonomického prostredia.

Budúci vývoj na trhu s bývaním bude závisieť od schopnosti štátu a samospráv stimulovať novú výstavbu a vytvoriť legislatívne prostredie pre vstup veľkých prenajímateľov. Bez systémových zmien v povoľovacích procesoch a podpory alternatívnych foriem bývania zostane pre značnú časť Slovákov vlastná nehnuteľnosť finančne nedosiahnuteľným cieľom, čo môže brzdiť aj mobilitu pracovnej sily.