Prenájmy zaostávajú za rastom cien bytov a menia matematiku investorov

Nájomný a vlastnícky trh s nehnuteľnosťami na Slovensku sa za posledné dva roky výrazne rozišli, čo predstavuje jeden z najvýraznejších trendov. Kým ceny starších bytov vzrástli približne o štvrtinu, nájomné sa zvýšilo len o desatinu. Tento rozdiel ovplyvňuje matematiku investorov a limituje rast nájomného možnosťami domácností. V niektorých regiónoch mimo Bratislavy však investori môžu naďalej dosahovať zaujímavý pasívny príjem. Nová analýza Trendu naznačuje, že investovanie do realít už zďaleka nepredstavuje takú výhodnú príležitosť ako v minulosti a éra jednoduchých ziskov sa skončila. Trh sa dostal do bodu, keď staré investičné vzorce prestávajú fungovať kvôli vysokým nadobúdacím hodnotám a drahým hypotékam. Predpoklad, že nájomník bez problémov zaplatí splátku úveru aj všetky súvisiace výdavky, naráža na ekonomickú realitu. Analýza pre štandardný dvojizbový byt s rozlohou 50 metrov štvorcových financovaný 80-percentnou hypotékou s ročným úrokom 3,66 percenta ukazuje, že celkové mesačné zaťaženie môže byť pre majiteľa mimoriadne vysoké a musí na neho doplácať.

Rozdielny vývoj cien a nájomného

V druhom štvrťroku bolo tempo rastu nájomného podstatne pokojnejšie v porovnaní s trhom predaja bytov. Priemerné bratislavské nájomné, vrátane energií, dosiahlo 17,73 eura za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast len o 5,3 percenta. Tento nárast je výrazne nižší než rast cien bytov.

Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozmedzí od 875 do 922 eur vrátane energií, pričom celkový priemer za Bratislavu prekročil hranicu 1 000 eur mesačne. Rozdiel medzi vývojom cien bytov a nájomného pretrváva už dva roky; kým ceny starších bytov za toto obdobie vzrástli o 24 percent, nájomné len približne o desať percent. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický označuje tento rozdiel za jeden z najvýraznejších trendov na trhu a zdôrazňuje, že ceny nájmov sú úzko naviazané na finančné rozpočty bežných domácností. Nový zdroj ďalej dopĺňa, že pre majiteľa investičného bytu s hypotékou s ročným úrokom 3,66 percenta už nemusí byť nájom postačujúci na pokrytie všetkých nákladov, čo znamená, že majiteľ musí doplácať stovky eur zo svojho.

Tri hlavné faktory zaostávania nájmov

Za rozdielnym tempom rastu cien bytov a nájomného stoja tri hlavné ekonomické faktory. Nájomné naráža na hranicu finančnej udržateľnosti pre domácnosti, ktoré si už z existujúcich príjmov nedokážu dovoliť výraznejšie zvyšovanie nákladov na bývanie. Táto platobná schopnosť domácností predstavuje prirodzený limit pre rast nájomného.

Zároveň klesá celková výnosnosť investičných bytov, čo vedie k ochladzovaniu investičného dopytu po nehnuteľnostiach určených na prenájom. Investori sa viac zameriavajú na regióny, kde je pomer medzi cenou bytu a nájomným stále priaznivejší. Mimo Bratislavy je možné dosiahnuť až o jedno percento vyšší výnos, čo je kľúčové pre návratnosť ich investícií.

Výhľad a investičné príležitosti

Hoci celková výnosnosť investičných bytov klesá, regióny mimo Bratislavy naďalej ponúkajú investorom atraktívne príležitosti. Vyššie výnosy z prenájmu, ktoré môžu byť až o percento vyššie než v hlavnom meste, lákajú investorov, ktorí hľadajú stabilný pasívny príjem. To môže viesť k presunu investičného dopytu mimo hlavného mesta.

Je predpoklad, že rast nájomného by mohol v najbližších štvrťrokoch opäť zrýchliť, avšak len v medziach finančnej udržateľnosti pre domácnosti. Investorom, ktorí zvažujú kúpu nehnuteľnosti na prenájom, sa odporúča dôkladne zvážiť regionálne rozdiely a spôsob financovania, či už hotovosťou alebo prostredníctvom hypotéky, aby optimalizovali svoju výnosnosť. Nový zdroj konkrétne poukazuje na to, že pri 80-percentnom financovaní a 3,66% úroku je matematika investičných bytov už problematická a je potrebné presne prepočítať, aké nájomné je potrebné na pokrytie nákladov a či ho trh dokáže akceptovať.

Ďalší zdroj: TREND, "Hypotéka zhltne nájom. Majiteľ investičného bytu musí stovky eur doplácať", 11. 8. 2026.