Prenájom nehnuteľnosti a dane 2026: Prehľad pre majiteľov

Získavanie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti je pre mnohých lákavé, ale prináša so sebou dôležité povinnosti, na ktoré majitelia bytov často zabúdajú, čo môže viesť ku kontaktu s daňovým úradom. Daňový poradca Michal Šúrek zdôrazňuje kľúčové aspekty. Prvým podceňovaným krokom je registrácia na daňovom úrade. Pri bežnom dlhodobom prenájme bez živnostenského oprávnenia je potrebné podať žiadosť o registráciu na daň z príjmov do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci prijatia prvého príjmu z prenájmu. Daňový úrad následne pridelí osobný účet daňovníka a daňové identifikačné číslo. Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k výzve, pokute alebo registrácii z úradnej moci. Pri prenájme na základe živnostenského oprávnenia má majiteľ tieto čísla pridelené automaticky.

Kedy ide o prenájom a kedy o podnikanie

Rozhodovanie, či ide o prenájom alebo podnikanie, je z pohľadu daní kľúčové, bez ohľadu na spôsob sprostredkovania. Ak ide o krátkodobé ubytovanie s doplnkovými službami ako výmena bielizne, upratovanie alebo raňajky, príjem sa považuje za príjem z podnikania, ktorý si vyžaduje živnostenské oprávnenie. Ak živnosť nemáte a tieto služby poskytujete, príjmy sa zdaňujú ako ostatné príjmy podľa paragrafu 8 zákona o dani z príjmov, čo je menej výhodné.

Ak prenechávate nehnuteľnosť na dlhodobé bývanie bez stravy či upratovania, ide o pasívny prenájom podľa paragrafu 6 odseku 3 zákona o dani z príjmov a živnosť nie je potrebná.

Vedenie záznamov a uplatnenie výdavkov

Je nevyhnutné viesť záznamy o všetkých príjmoch a výdavkoch súvisiacich s prenájmom. Daňový úrad neuznáva nezdokladované výdavky. Pri živnosti je možné uplatniť paušálne výdavky do výšky 20 000 eur ročne, čím odpadá potreba dokladovania. Pri bežnom dlhodobom prenájme bez živnosti je možné uplatniť len skutočne vynaložené výdavky. Mnoho prenajímateľov sa mylne domnieva, že zdaniteľným príjmom je len mesačné nájomné.

Výdavky súvisiace s prevádzkou a obchodným majetkom

Rozsah uplatniteľných výdavkov závisí aj od toho, či je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Ak nie je, môžete si uplatniť výdavky na prevádzku, ako sú energie (elektrina, plyn, voda, teplo), odvoz odpadu, osvetlenie spoločných priestorov, strážna služba, internet a príspevky do fondu opráv, ktoré uznáva aj Finančné riaditeľstvo. Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku, rozsah výdavkov je širší a zahŕňa aj odpisy, opravy alebo úroky z úverov.