Prichádza obrat na trhu s bytmi? Ekonóm Karpiš varuje

Slovensko je podľa analytika Juraja Karpiša pravdepodobne už v recesii. Táto skutočnosť, spojená s prehnane vysokými cenami nehnuteľností, ktoré sa už dnes výrazne dištancujú od úrovní nájmov, neveští pre realitný trh nič dobré. Ak prenajímatelia nemôžu adekvátne zvýšiť nájomné, rovnováha medzi cenami nehnuteľností a nájmami sa pravdepodobne obnoví poklesom cien realít, čo môže mať významné dôsledky pre investorov. Na tieto skutočnosti upozorňuje vo svojich vyjadreniach Juraj Karpiš, vychádzajúc zo Správy o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska (NBS) z mája 2026. Tieto faktory v súčasnosti nabádajú k mimoriadnej opatrnosti pri očakávaní budúcich cien nehnuteľností. Zlatá éra lacných peňazí sa neúprosne končí a prekvapivo vysoké percento slovenských domácností viaže svoje celoživotné úspory výlučne do nehnuteľností. Ich hodnota je však bytostne spätá s kolísavosťou domácej ekonomiky. Prípadný pokles trhových cien nehnuteľností po rokoch strmého rastu by mohol spustiť dominový efekt, ktorý by negatívne ovplyvnil celkový pocit bohatstva domácností a následne stiahol nadol aj spotrebu. Realitní investori by preto mali prehodnotiť svoje doterajšie stratégie, pretože doterajšie vzorce správania trhu už nemusia platiť v meniacich sa ekonomických podmienkach. Menia sa totiž zásadným spôsobom.

Riziková prirážka a miera zlyhania úverov

Súčasná situácia, keď sa výnos z prenájmu v Bratislave pohybuje okolo troch percent, zatiaľ čo výnos nízkorizikových dlhopisov dosahuje štyri percentá, signalizuje dlhodobo neudržateľnú nerovnováhu. Tento fenomén predstavuje pre investorov rizikovú prirážku, ktorú by mali brať do úvahy. Situácia je o to vážnejšia, že Národná banka Slovenska (NBS) eviduje nárast miery nesplácaných spotrebných úverov, ktorá sa aktuálne pohybuje na úrovni 7,4 až 8 percent, čím dosahuje svoje niekoľkoročné maximum. Miera zlyhania spotrebných úverov pritom slúži ako významný predstihový indikátor pre možné zlyhanie hypoték.

Psychológia splácania a profil dlžníka

Tento predstihový jav možno vysvetliť dvoma hlavnými faktormi. Prvým je hierarchia platenia záväzkov, známa ako psychológia splácania. V prípade finančných ťažkostí domácnosti prioritne prestávajú splácať nezabezpečené záväzky, ako sú spotrebné úvery alebo lízingy. Hypotéka je považovaná za posledný záväzok, ktorého sa domácnosť vzdá, čo vedie k snahám splácať ju čo najdlhšie, často aj na úkor iných dlhov. Rastúca miera zlyhania spotrebných úverov v bankovom sektore preto predstavuje včasné varovanie, že finančné rezervy domácností sú vyčerpané a problémy sa v priebehu niekoľkých mesiacov môžu preniesť aj do portfólia hypoték.

Druhým pilierom je profil samotného dlžníka. Spotrebné úvery sú častejšie využívané osobami s nižšími príjmami alebo obmedzenými finančnými rezervami. Táto demografická skupina je najcitlivejšia na zhoršenie ekonomickej situácie, či už ide o rast nezamestnanosti alebo vysokú infláciu. Ich zlyhanie v splácaní teda signalizuje ranné trhliny v ekonomike, ešte predtým, než začnú postihovať bonitnejších klientov s vlastnými nehnuteľnosťami.

Vplyv zvyšovania úrokových sadzieb

Ďalším významným faktorom, ktorý môže ovplyvniť ceny nehnuteľností, je rozhodnutie Európskej centrálnej banky (ECB) o zvýšení všetkých troch základných úrokových sadzieb o 25 bázických bodov na júnovom zasadnutí. Tento krok bol reakciou na obnovené inflačné tlaky v eurozóne, ktoré boli spôsobené najmä opätovným zdražovaním energií a napätou geopolitickou situáciou na Blízkom východe, s dopadom na prepravu ropy a iných komodít. ECB zároveň prehodnotila svoje prognózy a očakáva, že celková inflácia v eurozóne dosiahne v roku 2026 priemerne tri percentá, čo je výrazne nad jej cieleným dvojpercentným limitom. Vyššie úrokové sadzby sa premietajú do drahších hypoték a tým pádom znižujú dostupnosť bývania, čo môže viesť k poklesu dopytu a nadväzne aj k poklesu cien nehnuteľností. V súčasnom prostredí zvýšených inflačných tlakov a sprísňovania menovej politiky sa tak mení celkové ekonomické prostredie pre trh s nehnuteľnosťami. Ak sa k tomu pridá potenciálna ekonomická recesia a oslabenie kúpnej sily obyvateľstva, vyhliadky na stabilný rast cien nehnuteľností sa zmenšujú. Investori by mali byť pripravení na možné korekcie a zvážiť diverzifikáciu svojich investičných portfólií. Finančná gramotnosť a opatrnosť sú v tomto období kľúčové pre ochranu majetku a udržanie stability osobných financií.

Slovenský analytik Karpiš nie je jediný, kto varuje pred blížiacou sa krízou. Dánsky finančný expert Henrik Zeberg, šéf makroekonomickej divízie v spoločnosti Swissblock, predpovedá svetovú ekonomickú krízu, ktorá by mala byť horšia ako tá v roku 2008. Jeho model, ktorý podľa neho nikdy nezlyhal a nikdy nevygeneroval falošný signál, naznačuje, že recesia prichádza, hoci zatiaľ nie je tu. Nie je to však vojna ani Trump, čo ju spôsobí, ale prepad amerického trhu práce a stagnácia trhu s nehnuteľnosťami. Už začiatkom roka 2024 Zebergov model naznačoval spomaľovanie ekonomiky, pričom predpovedal len 180-tisíc nových pracovných miest za celý rok, čo sa potvrdilo. V súčasnosti model, ktorý bol vylepšený, ukazuje, že ekonomika USA sa stále spomaľuje a v určitom bode sa potopí. Tieto poznatky od Zeberga potvrdzujú a ďalej prehlbujú obavy Juraja Karpiša z budúceho vývoja na realitnom trhu a potrebu mimoriadnej opatrnosti.