Prudké zdražovanie bytov môže skončiť

Ceny bytov na Slovensku v závere minulého roka zrýchlene rástli, čím sa medziročne zvýšili o 12,8 percenta a v priemere za celý rok 2025 o 12,4 percenta. Tento nárast výrazne prevyšuje priemer eurozóny (5,1 %) aj celej EÚ (5,5 %), vďaka čomu sa Slovensko zaradilo na piate miesto v rámci Európskej únie v raste cien obytných nehnuteľností. Chronickým problémom zostáva dlhodobý nedostatok ponuky, najmä vo väčších mestách, ktorý tlačí na ceny a zvyšuje obavy kupujúcich. Analytička WOOD & Company Eva Sadovská upozorňuje, že problém s prevahou dopytu nad ponukou trvá už 10-20 rokov. Vyššie ceny v hlavných mestách súvisia predovšetkým s dominanciou dopytu nad ponukou a nedostatočným počtom dokončených bytov. Za rastom cien stoja predovšetkým zvýšené príjmy domácností a dostupnejšie hypotéky. Znížené úrokové sadzby oživili realitný trh, k rastu prispela aj nedostatočná flexibilita novej výstavby, čo viedlo k tomu, že ponuka nedokázala uspokojiť dopyt. Očakávania Slovákov o ďalšom raste cien motivovali rýchlejšie nákupy, čo prispelo k ďalšiemu zvýšeniu cien nehnuteľností. Rozhodujúcim faktorom zostáva kvalitný rezidenčný development založený na kvalite projektov, dobrej lokalite a dopravnej dostupnosti. Analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák uviedol, že trh zatiaľ nepôsobí výrazne prehriato, index dostupnosti bývania financovaného úverom sa nachádza pod dlhodobým mediánom. Rostislav Melecký z FinGO.sk doplnil, že realitný trh na Slovensku sa ani na jar neupokojuje. Ceny nehnuteľností pokračujú v raste, no vývoj už nie je rovnaký naprieč celou krajinou. Čoraz väčšiu rolu hrá región, typ bývania aj to, koľko sú domácnosti ochotné a schopné zaplatiť. Do trhu zároveň vstúpili konsolidačné opatrenia, drahšie financovanie aj väčšia opatrnosť kupujúcich. Výsledkom je prostredie, v ktorom sa stále predáva, no rozhodovanie je pomalšie, tvrdšie a citlivejšie na cenu. Ak niekto čakal, že po minuloročnom zdražovaní príde upokojenie, aktuálne čísla hovoria skôr o inom scenári. Trh síce mení tempo aj štruktúru, no tlak na ceny zatiaľ nepoľavuje. Kupujúci počítajú viac než kedysi, predávajúci zasa narážajú na tvrdší trh a menší priestor na omyly. To, čo platilo pri kúpe bývania minulý rok, už dnes nemusí stať ani na orientáciu v ponuke. Riaditeľka FinGO reCloud, Róberta Mecková, uviedla, že na lacnejšie nehnuteľnosti netreba čakať, keďže dopyt po bývaní sa opäť zvýšil a ponuka zostala obmedzená. V roku 2025 medziroč. ## Vývoj cien bytov na Slovensku a v EÚ Ceny obytných nehnuteľností na Slovensku vzrástli v 3. štvrťroku 2025 medziročne o 13,4 %, čím sa naša krajina zaradila na piate miesto v rámci Európskej únie. Tento nárast prevyšuje priemer eurozóny (5,1 %) aj celej EÚ (5,5 %). Slovensko sa tak umiestnilo medzi krajinami s nadpriemerným rastom cien nehnuteľností. V EÚ sa ceny bývania v poslednom štvrťroku minulého roka zvýšili medziročne o 5,5 percenta. ## Regionálne rozdiely a príčiny rastu cien Rast cien bol v 3. štvrťroku 2025 plošný naprieč trhom. Ceny novostavieb medziročne vzrástli o 11,8 %, zatiaľ čo existujúce byty a domy zaznamenali zdraženie o 13,7 %. Bratislava zaznamenala ešte dynamickejší rast, kde novostavby zdraželi o 12,7 % a existujúce nehnuteľnosti až o 14,1 %. Podobný trend je aj v Prahe. Košický kraj zaznamenal najvýraznejší nárast medzikvartálne až o 8,2 percenta na konci roka 2025, pričom meter štvorcový bytu stál 2 608 eur, čo je asi o dvesto eur viac ako v predchádzajúcom kvartáli. V rámci celej krajiny hovoríme o vzostupe cien o 3,3 percenta, pričom jeden štvorcový meter stál 2 906 eur, čo bolo medzikvartálne o 92 eur viac. Za rastom cien stoja primárne zvýšené príjmy domácností a dostupnejšie, nové hypotéky v dôsledku zníženia úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024. K rastu prispela aj nedostatočná flexibilita novej výstavby, čo viedlo k tomu, že ponuka nedokázala uspokojiť dopyt. Ako uviedli analytici, k rastu prispeli aj priaznivé čísla nezamestnanosti a rastúce mzdy. ## Vyhliadky na budúce obdobie Výhľad na ďalšie obdobie je však opatrný. Trh môžu schladiť zvýšené úrokové sadzby, fiškálna konsolidácia a prísnejšie pravidlá pri úverovaní. UniCredit Bank preto predpokladá, že výrazný a trvalý pokles cien je nepravdepodobný, no dvojciferné tempo rastu cien realít bude zrejme minulosťou. V najbližších rokoch sa skôr očakáva zastavenie ďalšieho rastu alebo len mierna korekcia v desatinách percenta. Realitný trh na Slovensku sa ani na jar neupokojuje. Ceny nehnuteľností pokračujú v raste, no vývoj už nie je rovnaký naprieč celou krajinou. Ako uviedla Róberta Mecková z FinGO reCloud, na lacnejšie nehnuteľnosti netreba čakať, keďže dopyt po bývaní sa opäť zvýšil a ponuka zostala obmedzená.