Prvé bývanie pre mladých, nie ďalší byt pre investorov

Slovenský trh s bývaním prechádza významnou transformáciou, kde čoraz väčšiu časť dopytu netvoria záujemcovia o prvé bývanie, ale investori rozširujúci svoje portfólio. Národná banka Slovenska (NBS) v reakcii na tento trend navrhuje sprísnenie podmienok financovania pri nadobúdaní tretích a ďalších nehnuteľností. Tento krok by mohol ovplyvniť nielen ceny nehnuteľností, ale aj dostupnosť bývania pre širokú verejnosť v nadchádzajúcich rokoch. Ceny bytov na Slovensku pritom v prvom štvrťroku 2026 zaznamenali medziročný nárast o 14 percent a trh s nehnuteľnosťami vykazuje vysokú dynamiku a pretrvávajúci záujem kupujúcich. Zistenia NBS poukazujú na to, že tento vývoj nie je primárne poháňaný prirodzeným dopytom po bývaní, ale skôr investičnými zámermi.

Dominancia investorov na trhu s nehnuteľnosťami

Dáta z májovej Správy o finančnej stabilite od Národnej banky Slovenska odhaľujú kľúčový poznatok: viac ako polovica (50 %) bytov a domov zakúpených v roku 2025 bola nadobudnutá osobami, ktoré už vlastnia minimálne jednu inú nehnuteľnosť určenú na bývanie. Táto štatistika zdôrazňuje prevládajúci trend, kde významná časť realitných transakcií nie je motivovaná primárnou potrebou bývania, ale skôr snahou o zhodnotenie kapitálu prostredníctvom investícií do nehnuteľností.

Tento podiel investičných nákupov, ktorý presahuje polovicu všetkých realitných obchodov, má potenciál výrazne ovplyvniť trh. Nakoľko investori často hľadajú optimálne zhodnotenie svojho majetku, môžu prispievať k rastu cien nehnuteľností a znižovať tak ich dostupnosť pre mladé rodiny a jednotlivcov hľadajúcich prvé bývanie. Regulačné opatrenia zo strany centrálnej banky sú preto vnímané ako reakcia na tento disbalans, s cieľom podporiť udržateľnejší a spravodlivejší rozvoj trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku.

Rast cien a dynamika trhu

Podľa údajov NBS sa ceny bytov na Slovensku v prvom štvrťroku 2026 medziročne zvýšili o 14 percent. Tento akcelerovaný rast potvrdzuje, že trh s nehnuteľnosťami je prehriaty a dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Okrem rastu cien je charakteristická aj vysoká dynamika predaja, kde sa nehnuteľnosti predávajú rýchlejšie ako v predchádzajúcich obdobiach, a záujem kupujúcich zostáva na vysokej úrovni.

Centrálna banka upozorňuje, že tento vývoj nie je možné vysvetliť len prirodzeným dopytom po bývaní, aký je typický pre demografické zmeny alebo migráciu. Skutočným hnacím motorom je rastúci investičný apetít. Investori využívajú nízke úrokové sadzby a očakávania ďalšieho zhodnocovania nehnuteľností, čo prispieva k zvyšovaniu konkurencie na trhu a následnému rastu cien, čo komplikuje prístup k bývaniu pre neinvestičných kupujúcich, najmä pre mladé rodiny.

Návrhy NBS na sprísnenie financovania

V dôsledku dominantného postavenia investorov na realitnom trhu a ich vplyvu na ceny navrhuje Národná banka Slovenska sprísnenie podmienok financovania pre nákup investičných nehnuteľností. Konkrétne ide o úpravu pravidiel pre úvery určené na kúpu tretieho a každého ďalšieho bytu. Cieľom týchto opatrení je obmedziť špekulatívne nákupy a vytvoriť priestor pre záujemcov o prvé bývanie.

Sprísnené podmienky by mohli zahŕňať vyššie požiadavky na vlastné zdroje, prísnejšie kritériá na posudzovanie schopnosti splácať úver alebo iné obmedzenia, ktoré by znížili atraktívnosť investovania do viacerých nehnuteľností. Zámerom NBS je tak regulovať trh s nehnuteľnosťami a zabezpečiť jeho udržateľnejší rozvoj, čo by malo v konečnom dôsledku viesť k stabilizácii cien a lepšej dostupnosti bývania pre široké spektrum obyvateľstva, predovšetkým pre mladých ľudí a rodiny hľadajúce svoje prvé bývanie.