Prvé nájomné byty na Slovensku: Krok k stabilizácii trhu?

Na Slovensku sa začala písať nová kapitola s prvými projektmi nájomného bývania. Táto iniciatíva prichádza v čase, keď je nájomné bývanie často vnímané ako nestabilné a nejasné, čo bráni jeho masívnejšiemu rozvoju. Očakáva sa, že štátom podporované nájomné byty prinesú do tohto segmentu transparentnosť a dlhodobú istotu, čo by mohlo osloviť aj strednú triedu. Doposiaľ mali na trhu s nájomným bývaním prevažne súkromní prenajímatelia dominantné postavenie, pričom chýbala jasná stratégia a legislatívny rámec pre rozsiahlejšie inštitucionálne nájomné bývanie. Príchod prvých inštitucionálnych nájomných bytov v Bratislave signalizuje posun k stabilnejšiemu a dostupnejšiemu bývaniu, čo je kľúčové pre ľudí vo veku od 25 do 40 rokov, ktorí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie, no zároveň odmietajú neistotu spojenú s tradičnými prenájmami. Financovanie štátom podporovaného nájomného bývania začína naberať na sile. Vláda schválila už piateho investičného partnera zo sektora kolektívneho investovania, ktorým sa stal Fond nájomného bývania od správcu Tatra Asset Management (TAM). Ide o špeciálny otvorený podielový realitný fond kvalifikovaných investorov, umožnený novelou zákona o starobnom dôchodkovom sporení z apríla 2024. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania má celkovo sedem investičných partnerov, vrátane poisťovne Kooperativa, rakúskej skupiny BWSG, Slovak Affordable Living SICAV, Hestia SICAV, 365.invest, VOCEM Capital a už spomínaného Tatra Asset Management. Aktuálna hodnota fondu TAM je 65 miliónov eur s cieleným objemom približne 105 miliónov eur. Tieto prostriedky budú alokované do rezidenčných projektov v Bratislave a krajských mestách, primárne zapojených do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Z dôchodkových správcovských spoločností pochádza prvých 60 miliónov eur. V prvej fáze plánuje TAM začleniť do fondu približne 500 bytov v priebehu troch rokov, pričom prví nájomníci by sa mali sťahovať už v prvom polroku budúceho roka. Správcovia 365.invest a VOSEM Capital majú ambíciu postaviť až 3 000 bytov a VOSEM Fond nájomného bývania má rovnaký cieľ, avšak bez špecifikovaného časového horizontu. Správca 365.invest plánuje pilotný rezidenčný projekt so 78 bytmi v Žiari nad Hronom. Súčasná situácia na trhu s bývaním je pre mnohých neúnosná. Vlastné bývanie je pre značnú časť populácie finančne nedostupné, zatiaľ čo súkromné prenájmy sú spojené s krátkodobými zmluvami a nepredvídateľnými podmienkami. Tento tlak na bývanie sa prejavuje najmä v mladšej generácii, ktorá čelí vysokým cenám nehnuteľností a vysokým úrokovým sadzbám. Očakáva sa, že zavedenie inštitucionálnych nájomných bytov odľahčí trh a poskytne alternatívu, ktorá kombinuje stabilitu a cenovú dostupnosť. Projekt nájomných bytov je určený najmä pre ľudí strednej triedy, ktorí z rôznych dôvodov nemôžu alebo nechcú investovať do kúpy vlastnej nehnuteľnosti, ale zároveň hľadajú kvalitné a stabilné bývanie. Či už ide o mladé rodiny, alebo jednotlivcov s priemernými príjmami, nová forma nájomného bývania má ambíciu poskytnúť im potrebné zázemie. Je to dôležitý krok k prekonaniu existujúcej bariéry medzi túžbou po bývaní a realitou trhu. Prvé prenajímateľné byty v bratislavskej Petržalke predstavujú konkrétny príklad tohto nového smerovania. Celkovo ide o 120 bytov, ktoré sú už pripravené na obsadenie. Do konca roka 2024 sa očakáva, že bude k dispozícii ďalších 250 bytov a do konca roka 2026 by sa ich počet mal zvýšiť na približne 8 000. Tieto čísla naznačujú, že nejde len o jednorazovú iniciatívu, ale o strategický plán, ktorý má ambíciu výrazne ovplyvniť trh s nájomným bývaním na Slovensku. Hlavným cieľom tohto programu je stabilizovať trh s bývaním, ktorý je dlhodobo pod tlakom stúpajúcich cien a nedostatočnej ponuky. Vytvorením silného sektora nájomného bývania by sa mala zvýšiť dostupnosť bývania pre široké spektrum obyvateľstva, predovšetkým v regiónoch s vysokým dopytom, ako je Bratislava. Tento krok má tiež potenciál zmierniť sociálne napätie a podporiť ekonomický rast tým, že uľahčí mobilitu pracovnej sily. Predstavitelia Ministerstva dopravy a výstavby zdôrazňujú, že prvé nájomné byty sú len začiatok. Kým Slovensko dobehne štáty ako Nemecko alebo Rakúsko, kde je nájomné bývanie bežnou súčasťou trhu, je potrebné vybudovať oveľa rozsiahlejšiu infraštruktúru. Podľa ich vyhlásení je zámerom vytvoriť dlhodobý a efektívny systém, ktorý bude schopný reagovať na potreby obyvateľstva a prinesie stabilitu do celého realitného sektora bez ohľadu na preferencie trhu. Očakáva sa, že takáto rozsiahla expanzia inštitucionálneho nájomného bývania bude mať pozitívny vplyv na ceny nehnuteľností. Zvýšená ponuka a regulácia nájomného bývania by mohli viesť k stabilizácii, prípadne miernemu poklesu cien prenájmov aj kúpy nehnuteľností. V dlhodobom horizonte by to mohlo zlepšiť prístup k bývaniu pre mnohé domácnosti a znížiť tlak na rodinné rozpočty. Naďalej je prioritou rozšírenie ponuky tak, aby pokrývala rôzne segmenty trhu a bola udržateľná. Cieľom správcovskej spoločnosti TAM je podieľať sa na zhodnotení sektora nájomného bývania. Fond investuje do realitných aktív a projektov zameraných na nadobudnutie, prevádzku a správu bytových domov určených na dlhodobé bývanie v súlade so zákonom o štátom podporovanom nájomnom bývaní, ako aj do iných rezidenčných a doplnkovo aj realitných projektov (napr. obchodných či administratívnych). Minimálny cielený podiel investícií fondu do projektov štátom podporovaného nájomného bývania je 50 % majetku, ktorý TAM zamýšľa dosiahnuť do siedmich rokov. Podpredseda predstavenstva TAM Martin Ďuriančik avizoval otvorenie realitného fondu, ktorý skombinuje dostupné komerčné a štátom podporované nájomné bývanie, pričom dominantné bude to štátom podporované. Zdôraznil, že výnosnosť projektov nájomného bývania sa pre investorov stala atraktívnou. Rozvoj nájomného bývania predstavuje významný krok smerom k stabilizácii slovenského realitného trhu a zlepšeniu dostupnosti bývania. Hoci prvé projekty sú len začiatkom, signalizujú dôležitú zmenu v prístupe k bytovej politike. Očakáva sa, že s ďalším rozširovaním ponuky nájomných bytov sa zníži tlak na ceny nehnuteľností a vytvorí sa predvídateľnejšie prostredie pre všetkých, ktorí hľadajú stabilné bývanie. Monitorovanie ďalšieho vývoja a úspešnosti tohto programu bude kľúčové pre posúdenie jeho dlhodobého dopadu na slovenskú spoločnosť a ekonomiku. Ďalší zdroj: asb.sk