Rast cien nehnuteľností nezastavia ani nové nájomné byty

Dáta z viacerých zdrojov potvrdzujú rast cien nehnuteľností na Slovensku aj v tomto roku. Realitný barometer Realitnej únie zaznamenal ku koncu januára medziročný rast cien bytov v krajských mestách o 12,4 percenta. Platforma Reality Radar analyzovala vo februári viac ako 245-tisíc aktívnych inzerátov na predaj bytov, domov a pozemkov po celom Slovensku a potvrdila pokračujúci rast cien, pričom sa prehlbujú regionálne rozdiely. Zvýšený dopyt po malých bytoch a obmedzená ponuka prispievajú k ich vysokým cenám. Rast cien nehnuteľností nezastaví ani výstavba nájomných bytov. Európska únia rieši bytovú krízu a schválila správu s riešeniami ako zrýchlenie stavebných povolení. Bývanie sa stalo celoeurópskou sociálnou núdzou a dostupnosť bývania a rastúce ceny sú kľúčovými obavami Európanov.

Regionálne rozdiely v cenách nehnuteľností

Najdrahšie bývanie je v Bratislavskom kraji, najmä v hlavnom meste, za ním nasleduje Košický kraj. Naopak, najlacnejšie nehnuteľnosti sú v Nitrianskom kraji. Priemerné ceny bytov vo februári 2026 podľa realityradar.eu ukazovali pre Bratislavský kraj priemernú cenu 2 620 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo Nitriansky kraj mal 1 008 eur za meter štvorcový. Vďaka drahým apartmánom vo Vysokých Tatrách sa Prešovský kraj umiestnil na druhom mieste v priemerných cenách jednoizbových bytov.

Rast cien malých bytov

Najvyššiu cenu za meter štvorcový dosahujú malé jednoizbové byty vrátane garsónok. Záujem o malé byty stúpa, čo prispieva k ich vysokej cene. V Bratislavskom kraji bola priemerná cena jednoizbového bytu vo februári takmer 5 000 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo v Nitrianskom kraji stál tento typ nehnuteľnosti v priemere 2 668 eur za meter štvorcový. Typický jednoizbový byt na Slovensku stál okolo 2 800 až 3 000 eur za meter štvorcový.

Malé byty sú drahšie kvôli fixným nákladom na vybavenie ako kúpeľňa a kuchyňa, ktoré sa rozpočítavajú na menšiu plochu. Riaditeľ Reality radaru Ján Janušek uviedol, že kúpeľňa v garsónke má podobné náklady ako v štvorizbovom byte, ale rozpočítava sa na menšiu plochu. Ďalším dôvodom je silný dopyt a obmedzená ponuka malých bytov.

Príčiny a výhľad rastu cien

Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy tvorí 40 percent novostavieb v Bratislave luxusné byty s cenou nad 5 000 eur za meter štvorcový. Podľa analýzy denníka Sme bolo viac než 50 % voľných bytov v novostavbách v Bratislave v polovici roka 2025 s cenou až 6 000 eur za meter štvorcový. Developeri sa zameriavajú na vyššie marže, čo vedie k nedostatku cenovo dostupných malých bytov. Mojmír Plavec z Realitnej únie Slovenska uvádza, že vysoké ceny sú spôsobené najmä slabou bytovou výstavbou a brzdí ju okrem iného zdĺhavý povoľovací proces.

Rast cien bytov podľa Jána Janušeka, šéfa Realitného radaru, bude pokračovať. Odhaduje rast cien bytov v prvom polroku na 8 až 12 percent, pričom menšie byty v krajských mestách budú tento rast ťahať k dvojciferným číslam. Regionálne rozdiely sa budú naďalej prehlbovať, s takmer 2,6-násobnou cenovou priepasťou medzi Bratislavským a najlacnejšími krajmi ako Nitriansky a Banskobystrický.

Celoeurópske riešenia bytovej krízy

Výstavba nájomných bytov by mohla zmierniť rast cien komerčných nehnuteľností. Paradoxne, najsilnejší kvartál na trhu v roku 2025 prišiel práve v čase, keď sa predávalo za historicky najvyššie cenové úrovne, čo naznačuje dôveru Slovákov v trh s nehnuteľnosťami. Trh v Bratislave zaznamenal v roku 2025, aj napriek vysokým cenám, najvyšší dopyt po novostavbách za ostatné štyri roky. Prehĺbenie bytovej krízy rieši aj Európska únia. Začiatkom februárovej plenárnej schôdze Európskeho parlamentu schválil Výbor pre krízu bývania HOUS kľúčovú správu, ktorá má slúžiť ako „cestovná mapa“ pre túto problematiku. Medzi navrhovanými opatreniami sú radikálne zrýchlenie stavebných povolení a masívne investície do renovácie budov.