Rast cien nehnuteľností sa zrýchlil, ponuka v Bratislave vzrástla

Rast cien nehnuteľností na Slovensku sa zrýchľuje a podľa odborníkov netreba s kúpou domu či bytu čakať. V roku 2026 sa spoliehať na lacnejšie nehnuteľnosti nemusí vyplatiť. Dopyt po bývaní sa po predchádzajúcom poklese opäť zvýšil, zatiaľ čo ponuka zostala obmedzená. Ľudia prestali čakať na ideálny moment, zmierili sa s vyššími úrokmi a aktívne začali riešiť svoje bývanie. Na trhu s nehnuteľnosťami to vždy vedie k rastu cien, keď je viac kupujúcich ako nehnuteľností. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, čakať na výrazný pokles cien v tomto roku nemá zmysel. Tempo rastu bude miernejšie ako v roku 2025, ale tlak na ceny pretrvá. Predávajúci v kvalitných lokalitách majú silnú pozíciu, najmä ak je nehnuteľnosť správne nacenená. Ak sa na nehnuteľnosť pozeráte ako na investíciu, zamerajte sa na regióny s dlhodobým dopytom a obmedzenou ponukou, kde rast cien stojí na reálnych základoch, nie na špekulácii.

Celoslovenský vývoj a regionálne rozdiely

Podľa Róberty Meckovej, riaditeľky FinGO reCloud, ceny nehnuteľností v roku 2025 medziročne vzrástli o 12 percent, čo je zistenie z najnovšej správy Národnej banky Slovenska. Ku koncu roka 2025 sa tento tlak ešte zosilnil, čo sa prejavilo medzikvartálnym rastom cien o 3,3 percenta v poslednom štvrťroku.

Regióny Slovenska vykazujú rôzne trendy. Najvýraznejší rozdiel bol zaznamenaný na východe krajiny. Košický kraj na konci roka 2025 zaznamenal medzikvartálny nárast cien o 8,2 percenta, zatiaľ čo Prešovský kraj mierne klesol o 0,3 percenta. V Košiciach sa prejavil silný dopyt, obmedzená ponuka bytov a záujem investorov.

Prešovský trh je menší a citlivejší. Na jeseň 2025 z ponuky vypadlo väčšie množstvo novostavieb. Keď sa objaví viac ponuky alebo slabší dopyt, čísla sa rýchlo vyrovnajú. Ide o rozdielnu dynamiku trhu, nie o slabosť regiónu.

Situácia na bratislavskom trhu

Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke klesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025. Podiel rodinných domov v celkovej ponuke vzrástol na 40 percent, čo je za posledných päť rokov najviac. Tieto čísla naznačujú, že trh sa prirodzene rozširuje do regiónov. Bratislava je pre niektorých kupujúcich cenovo nedostupná a zároveň ľudia častejšie hľadajú domy kvôli priestoru, možnosti práce z domu alebo lepšiemu pomeru ceny a úžitku mimo veľkých miest.

Podľa reportu realitno-poradenskej spoločnosti CBRE sa vo štvrtom štvrťroku 2025 v Bratislave v novostavbách predalo 634 bytov, čo potvrdzuje stabilné ročné tempo predajov. Koncom štvrtého štvrťroka bolo dostupných 3874 bytov, čo predstavuje mierny medzikvartálny pokles. Medziročne však ponuka dostupných novostavieb stúpla o 16 percent. Dostupné byty v novostavbách síce medzikvartálne mierne klesli, ale medziročný nárast odráža postupné pribúdanie projektov v druhom polroku 2025. Kupujúci najčastejšie siahali po dvojizbových bytoch, ktoré tvorili takmer polovicu všetkých predajov (47 percent). V druhej polovici roka 2025 bol zaznamenaný aj nárast záujmu o štvorizbové byty, čo svedčí o pretrvávajúcom dopyte po väčších dispozíciách.

Cenový vývoj a dostupnosť bývania

V poslednom štvrťroku 2025 priemerné ceny nových bytov mierne klesli na 5302 eur za meter štvorcový, avšak medziročne ide o nárast o 6 percent. V najbližšom období sa očakáva cenová stabilita, pričom rast cien by nemal prekročiť úroveň inflácie. Trh bude naďalej ovplyvňovaný opatrnosťou developerov pri uvádzaní nových etáp projektov. V kombinácii so zvýšenými stavebnými a regulačnými nákladmi je obmedzený priestor na pokles cien. Obmedzená kúpna sila domácností tlmí očakávania výraznejšieho oživenia dopytu.

Platenie nájomného je vzhľadom na vysoké úrokové sadzby stále výhodnejšie ako splácanie hypotéky za porovnateľnú nehnuteľnosť. Tento trend pretrváva od roku 2022. Podľa Residential Health Indexu dosiahol v štvrtom štvrťroku rozdiel medzi priemerným nájmom a hypotekárnou splátkou približne 200 eur. Cena nájomného zostala rovnako ako v treťom štvrťroku 2025 na úrovni 19 eur za meter štvorcový v prémiových lokalitách v Starom Meste, respektíve 17 eur za meter štvorcový v sekundárnych lokalitách v Ružinove, Novom Meste a Petržalke. Na trhu bolo v štvrtom štvrťroku k dispozícii 2320 bytov na prenájom, čo je medziročne o 15 percent viac.

Štatistiky NBS čoraz viac poukazujú na nerovnomernosť trhu. Niektoré regióny a typy nehnuteľností výrazne rastú, iné stagnujú. Je dôležité mať na pamäti, že štatistiky sú založené najmä na ponukových cenách a dátach z hypotekárneho financovania. V silných lokalitách sa nehnuteľnosti často predávajú rýchlejšie a za vyššie ceny, ako naznačujú priemerné čísla.