Rast hypoték na Slovensku narazil na svoj vrchol. Úroky v bankách opäť stúpajú, trh čaká ochladenie

Začiatkom roka 2026 zaznamenal hypotekárny trh na Slovensku výrazný rast. Podľa predpokladov Národnej banky Slovenska a finančných analytikov však tento rast pravdepodobne dosiahol svoj vrchol, a v najbližších mesiacoch sa očakáva ochladenie trhu. K tomuto vývoju prispieva opätovný nárast úrokových sadzieb a zhoršovanie ekonomickej situácie slovenských domácností. Analýzy naznačujú, že úročenie hypoték môže postupne vzrásť až k úrovni štyroch percent, čo bude závisieť od rozhodnutí Európskej centrálnej banky a vývoja úročenia štátnych dlhopisov.

Vývoj rastu a spomalenia hypoték

Medziročný rast úverov na bývanie sa od decembra 2025 do apríla 2026 zrýchlil zo 7,3 na 8,5 percenta, čo predstavovalo jedno z najvyšších temp v rámci Európskej únie, uvádza NBS vo svojom komentári k rizikám na slovenskom finančnom trhu. Napriek tomuto dynamickému rastu však NBS identifikuje signály dosiahnutia vrcholu, predovšetkým v dôsledku zmeny trendu vo vývoji úrokových sadzieb.

V apríli 2026 sa priemerná hypotekárna sadzba zvýšila o 0,1 percentuálneho bodu na 3,5 percenta, pričom aktuálne úpravy cenníkov bánk naznačujú pokračovanie mierneho nárastu v nadchádzajúcich mesiacoch. Finančný analytik Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko poznamenal, že vysoký dopyt po hypotékach v apríli bol výnimočný a absorboval aj úvery plánované na neskoršie obdobie. Z tohto dôvodu predpokladá výrazný pokles nových hypoték v máji a nasledujúcich mesiacoch.

Faktory ovplyvňujúce dopyt a ponuku

Dopyt po bývaní bude v blízkej budúcnosti obmedzený kombináciou vyšších úrokových sadzieb, drahších nehnuteľností a zvýšenej opatrnosti domácností. Napriek tomu sa neočakáva prudký pád trhu, ale skôr ochladenie a návrat k prirodzeným objemom poskytovaných hypoték. Refinancovanie a refixovanie starších úverov bude pokračovať, a solventné domácnosti si naďalej budú môcť dovoliť hypotéku. V prípade upokojenia inflácie a rastu miezd sa trh postupne vráti k vyšším objemom.

Analytik investičnej platformy Portu, Marek Malina, predpokladá, že vyššie úrokové sadzby v kombinácii s pomalou výstavbou a zdražovaním bytov povedú k nižšiemu záujmu domácností o hypotéky. Mnoho rodín si kúpu nehnuteľnosti jednoducho nebude môcť dovoliť. Tento efekt do určitej miery zmiernilo nové usmernenie NBS, ktoré umožňuje bankám poskytovať mladým ľuďom 90-percentné financovanie bývania. Naopak, záujem investorov do nehnuteľností sa zniži, keďže tí po novom získajú maximálne 70-percentné financovanie.

Výhľad do budúcnosti

Tento rok sa neočakáva oživenie hypotekárneho trhu. Malina predpokladá, že k oživeniu môže dôjsť s odznením inflačných tlakov, uvoľnením menovej politiky a znížením úrokových sadzieb. Tento vývoj však bude závisieť aj od globálneho trhu s ropou a diania na Blízkom východe. Banky budú musieť prispôsobiť svoje stratégie a bojovať o udržanie existujúcich a získanie nových klientov v meniacich sa trhových podmienkach.