Realitná horúčka na Slovensku: Ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo

Slovensko zaznamenáva výrazný nárast cien nehnuteľností, čím sa radí medzi krajiny Európskej únie s najrýchlejším zdražovaním. Medziročné zvýšenie cien bytov a domov o 13,4 % vyvoláva otázky týkajúce sa dostupnosti bývania, financovania a budúcnosti trhu. Podľa analytičky Evy Sadovskej zo spoločnosti WOOD & Company dopyt naďalej výrazne prevláda nad ponukou, čo spolu s inými faktormi tlačí ceny nahor.

Slovensko na čele v raste cien v EÚ

Slovensko patrí medzi krajiny, kde ceny bývania rastú najrýchlejším tempom v rámci Európskej únie. Podľa analýzy WOOD & Company zaznamenal slovenský trh s bytmi a domami v treťom štvrťroku 2025 medziročný nárast o 13,4 %, čím sme sa umiestnili na piatej pozícii v rámci EÚ. Tento nárast bol plošný, s cenami novostavieb stúpajúcimi o 11,8 % a existujúcich bytov a domov o 13,7 %.

Trend pokračuje už od začiatku roka 2025, keď ceny v prvom a druhom štvrťroku stúpli o 12,2 % a 11,3 %. Tento vývoj prevyšuje priemer eurozóny (5,1 %) aj celej EÚ (5,5 %). Na čele rebríčka sa umiestnilo Maďarsko s rastom 21,1 %, zatiaľ čo na opačnom konci spektra sú štáty ako Fínsko s poklesom o 3,1 %.

Faktory ovplyvňujúce rast cien

Tento prudký rast cien nehnuteľností je poháňaný kombináciou viacerých faktorov. Kľúčovými sú nedostatočná výstavba, silný dopyt podporený klesajúcimi úrokovými sadzbami a rastom miezd. Počet potrebných bytov je vyšší ako počet dokončených, čo spôsobuje nerovnováhu medzi dopytom a ponukou.

Pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024 opäť naštartoval záujem o hypotéky. Spolu s nízkou nezamestnanosťou a rastúcimi mzdami sa vytvára prostredie, v ktorom ľudia ochotne investujú do nehnuteľností, čím sa dopyt ešte viac zvyšuje. Dôležitú úlohu zohráva aj kvalitný rezidenčný development v atraktívnych lokalitách.

Regionálne rozdiely a investičné príležitosti

Situácia v Bratislave a Prahe podčiarkuje celkový trend. V Bratislave vzrástli ceny novostavieb o 12,7 % a existujúcich nehnuteľností o 14,1 %, čo je nad celoslovenským priemerom. Ešte výraznejší rast zaznamenala Praha, kde nové byty a domy zdraželi o 16,6 % a tie existujúce o 13,4 %.

Menia sa aj investičné stratégie. Zatiaľ čo v minulosti boli populárne investičné byty, dnes sa pozornosť presúva na realitné fondy alebo priame developerské projekty. Tieto investície sú určené pre skúsených investorov a môžu priniesť výnosy 12 až 15 % ročne, avšak s vyššou mierou rizika a dlhším investičným horizontom minimálne sedem rokov. Vstupné náklady začínajú na 50 tisíc eur, prípadne 1 milióne českých korún, podľa portálu peniaze.sk.

Celkovo slovenský realitný trh čelí výzvam spojeným s rýchlym rastom cien, čo si vyžaduje pozornosť zo strany regulátorov aj účastníkov trhu s cieľom zabezpečiť udržateľný rozvoj a dostupnosť bývania pre všetkých.