Realitný trh: Jedna istota v časoch neistoty

Aprílová inflácia v eurozóne neočakávane vyskočila na tri percentá, čo naznačuje pochmúrny výhľad vzhľadom na prelievanie vysokých cien energií do spotrebiteľských tovarov a služieb. Táto situácia poukazuje na nestabilitu ekonomického prostredia, avšak realitný trh vykazuje pozoruhodnú odolnosť. Zatiaľ čo iné sektory reagujú na inflačné tlaky, ceny nehnuteľností naďalej nepretržite rastú. Realitný trh sa tak stáva jednou z mála istôt v turbulentných ekonomických podmienkach.Realitný trh na Slovensku sa po turbulentných rokoch upokojil. Ceny už nerastú dvojciferným tempom, úrokové sadzby sa stabilizovali a kupujúci sa postupne vracajú späť do hry. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že sa trh „vracia do normálu“. Lenže toto nie je návrat do normálu. Toto je nový trh. A väčšina ľudí si to zatiaľ nevšimla.## Dynamika základnej sadzby ECB

Európska centrálna banka (ECB) naposledy upravila základnú sadzbu v septembri 2023, po ktorej nasledoval pokles na súčasných 2,15 percenta. Táto úroveň sa udržala od júna 2025. Predtým sa inflácia v eurozóne pohybovala okolo uspokojivých dvoch percent, čo zodpovedalo cieľovým hodnotám ECB. Nedávny nárast inflácie mení doterajšie predpoklady a výzvy pre menovú politiku. Aj napriek týmto zmenám zostáva reakcia realitného trhu konzistentná s doterajšími trendami.

Vplyv inflácie na realitný sektor

Nárast inflácie v eurozóne, najmä v apríli tohto roka, predstavuje výzvu pre spotrebiteľov aj firmy. Vysoké ceny energií sa postupne premietajú do celkových cien, čo ovplyvňuje kúpnu silu obyvateľstva. Avšak realitný trh sa v tomto kontexte javí ako odolný voči inflačným tlakom. Dlhodobý rast cien nehnuteľností naznačuje silnú vieru v tento typ aktív ako uchovávateľa hodnoty aj v neistých časoch. Inými slovami, investori a kupujúci vnímajú nehnuteľnosti ako bezpečné útočisko pred infláciou.

Vplyvy konsolidácie v podobe znížených disponibilných príjmov domácností a zvýšených cien tovarov a služieb vedú k opatrnosti aj u záujemcov o kúpu bývania. Viac váhajú a sústreďujú sa na celkové náklady. Klienti si viac strážia celkový rozpočet, viac vyjednávajú a častejšie hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze. Kupujúci sú opatrnejší a viac kalkulujú, veľmi citlivo vnímajú výšku budúcej splátky hypotéky a následné náklady spojené s bývaním, a preto sa rozhodujú pomalšie. Na trhu je aktuálne vidno v dopyte posun k menším a energeticky úspornejším bytom, prípadne k lokalitám, ktoré sú lacnejšie.## Trh bez emócie Ešte pred pár rokmi bol realitný trh poháňaný emóciou. Strachom z rastúcich cien, FOMO efektom a presvedčením, že „kto nekúpi dnes, zajtra zaplatí viac“. Byty sa predávali rýchlo, často bez vyjednávania a niekedy aj bez reálneho zhodnotenia kvality. Dnes je situácia opačná. Kupujúci sú opatrní. Počítajú. Porovnávajú. Rozhodujú sa pomaly. A predávajúci zisťujú, že trh už neodpúšťa chyby. Rozdiel je viditeľný aj v praxi. Byty, ktoré by sa ešte v roku 2021 predali za týždeň, dnes čakajú mesiace. Nie preto, že by o ne nebol záujem, ale preto, že kupujúci už nehľadajú „nejaký byt“. Hľadajú správny byt. Toto nie je slabosť trhu. Je to jeho dospievanie.## Nová definícia ceny Jedna z najväčších zmien, ktorú dnes vidíme, je v tom, čo vlastne znamená „cena nehnuteľnosti“. Kedysi bola cena výsledkom dopytu. Dnes je výsledkom kombinácie: kvality projektu, energetickej efektivity, lokality, a likvidity v budúcnosti. Inými slovami – cena už nie je len číslo za štvorcový meter. Je to odhad budúcej predajnosti. A práve tu robí väčšina trhu chybu.## Dva paralelné svety Najväčšia zmena roku 2026 nie je v cenách. Je v ľuďoch. Na trhu dnes fungujú dve úplne odlišné skupiny kupujúcich. Na jednej strane sú to bežní ľudia, ktorí hľadajú vlastné bývanie. Sú citliví na cenu aj úrokové sadzby, často potrebujú financovanie a rozhodujú sa výrazne dlhšie než v minulosti. Každé rozhodnutie je pre nich existenčné. Na druhej strane sa vracajú investori. Nie tí impulzívni z čias lacných hypoték, ale oveľa racionálnejší hráči. Pozerajú sa na výnos, lokalitu, potenciál prenájmu a dlhodobú hodnotu. Rozdiel medzi nimi je zásadný: kým bežný kupujúci stojí pred dilemou, či si to môže dovoliť, investor sa zaoberá otákou, či to dáva zmysel. A práve oni začínajú udávať tón trhu.## Smart money je späť Investori sa na trh nevracajú náhodou. Vidia stabilizáciu, menej prehriaty trh a príležitosti, ktoré pred pár rokmi neexistovali. Zároveň sa mení ich správanie. Kupujú menej emóciou a viac matematikou. Vyjednávajú tvrdšie. A častejšie odmietnu obchod, ktorý by pred pár rokmi ešte zobrali. História však ukazuje jednu vec: smart money vstupuje skôr než väčšina. To môže byť dobrá správa. Znamená to dôveru v trh. Ale zároveň aj varovanie. Pretože keď investori nakupujú a bežní kupujúci váhajú, trh sa mení. A nie vždy smerom, ktorý je na prvý pohľad viditeľný. Trh sa nerozpadá. Trh sa rozdeľuje. Ak by sme mali jednou vetou opísať realitný trh v roku 2026, bola by to táto: nie všetky nehnuteľnosti majú rovnakú budúcnosť. Kvalitné byty v dobrých lokalitách sa predávajú. Novostavby, energeticky efektívne projekty a dobre navrhnuté dispozície si držia cenu a často si nájdu kupujúceho relatívne rýchlo. Zároveň si tieto nehnuteľnosti udržujú aj niečo dôležitejšie než cenu – likviditu. Dajú sa predať. Na druhej strane sú byty, ktoré zostávajú visieť na trhu. Staršie nehnuteľnosti bez rekonštrukcie, slabé dispozície alebo lokality bez infraštruktúry. Tie nepadnú dramaticky na cene – ale prestávajú byť likvidné. A to je ešte väčší problém než pokles cien. Pretože hodnota, ktorú neviete premeniť na predaj, je len teoretická.## Ticho, ktoré môže bolieť Na trhu dnes nevidíme paniku. Nevidíme výpredaje ani dramatické titulky. Vidíme niečo oveľa nenápadnejšie: čakanie. Predávajúci čakajú na lepšie ceny. Kupujúci čakajú na lepšie podmienky. Do toho vstupuje ešte jeden faktor – psychológia ukotvenia. Majitelia sa stále pozerajú na ceny z rokov 2021 a 2022, a odmietajú akceptovať, že trh sa zmenil. Výsledkom je trh, ktorý sa môže zaseknúť. A práve stagnácia je dnes najväčším rizikom. Nie prudký pokles, ale pomalé „vyprchávanie“ dynamiky, ktoré si mnohí ani nevšimnú.## Tri možné scenáre Realitný trh sa dnes nachádza na križovatke. A ďalší vývoj môže ísť tromi smermi. Prvý scenár je optimistický. Úrokové sadzby ešte mierne klesnú, dopyt sa vráti a ceny začnú opäť rásť. Trh by prešiel takzvaným soft landingom. Tento scenár počíta s návratom dôvery. Druhý scenár je menej viditeľný, ale pravdepodobnejší. Dlhšia stagnácia. Ceny sa nehýbu, ale inflácia postupne znižuje ich reálnu hodnotu. Trh funguje, ale bez energie. Pre mnohých to bude „neviditeľná strata“. Tretí scenár je najzaujímavejší. Nie plošný pokles, ale hlboká polarizácia. Kvalitné nehnuteľnosti si držia hodnotu, zatiaľ čo tie slabšie postupne strácajú atraktivitu aj cenu. Tento scenár už dnes potichu prebieha.## Najväčšie riziko? Nesprávne rozhodnutie Realitný trh v roku 2026 nie je nebezpečný pre tých, ktorí nič nerobia. Je nebezpečný pre tých, ktorí robia rozhodnutia podľa starých pravidiel. Presvedčenie, že „každá nehnuteľnosť rastie“, prestáva platiť. Rovnako ako predstava, že dop

Predplatné a prístup k ekonomickým správam

Pre podrobný prehľad o aktuálnom dianí v ekonomike sú pre čitateľov k dispozícii možnosti predplatného. Digitálne predplatné HNonline.sk poskytuje prístup k viac ako 64 000 prémiovým článkom, webovému obsahu bez bannerovej reklamy a k prémiovým článkom na Strategie.sk. To umožňuje čitateľom zostať informovanými o vývoji na trhu a lepšie pochopiť širší ekonomický kontext, ktorý ovplyvňuje aj realitný segment. Vďaka prístupu k týmto informáciám môžu čitatelia sledovať ekonomické trendy, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľností.

Ďalší zdroj: sme.sk, forbes.sk