Realitný trh na Slovensku nie je v cenovej bubline

Na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami prebieha prirodzený proces hľadania cenovej rovnováhy. Podľa analýzy Tomáša Cára z 365.invest nejde o cenovú bublinu, keďže sa neočakáva prudký prepad hodnôt nehnuteľností. S očakávaným znižovaním úrokových sadzieb centrálnych bánk v polovici tohto roka by sa situácia mala stabilizovať. Ide o návrat do rovnováhy a to bez ďalšieho poklesu cien. Makroekonomický výhľad pre realitný sektor je neutrálny, čo znamená, že tento rok by nemala nastať výrazná výhoda ani pre kupujúcich, ani pre predávajúcich. Obavy z dramatického poklesu cien alebo naopak, z exponenciálneho rastu, ktoré sú typické pre cenovú bublinu, sú podľa Cára neopodstatnené. Rast cien nehnuteľností na Slovensku bol síce v uplynulej dekáde vyšší ako priemer Európskej únie, avšak podľa Eurostatu bol miernejší v porovnaní s krajinami, ktoré zaznamenali najvyšší rast. Naopak, vývoj nájomného bývania je na Slovensku pod priemerom EÚ.## Potenciál nájomného bývania pre cenovú rovnováhuPríchod a rozvoj nájomného bývania by mohol mať významný vplyv na zreálnenie vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Okrem stabilizácie cien by mohol prispieť aj k zvýšeniu mobility na trhu práce. Ak by sa na slovenskom trhu nehnuteľností prejavovala cenová bublina, jej značná časť by bola poháňaná špekulatívnym investičným dopytom, teda nákupom bytov za účelom ďalšieho prenájmu. Tomáš Cár však poukazuje na to, že tento motív je v súčasnosti oslabený relatívne nízkymi nájmami.## Korekcia cien a absencia medvedieho trhuCeny domácich nehnuteľností zaznamenali podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska (NBS) za tretí kvartál roku 2023 medziročný pokles v priemere o viac ako 10 %. Z pohľadu investorov ide o korekciu, nie o medvedí trh. Medvedí trh, ktorý je charakteristický pre cenové bubliny, by nastal v prípade, ak by pokles cien dosiahol dvojnásobnú úroveň v porovnaní s aktuálnym vývojom. Aktuálny stav tak neodráža dramatický prepad, ale skôr korekciu predchádzajúceho rastu.## Stabilizácia trhu a budúce vyhliadkyNapriek poklesu cien nehnuteľností o viac ako 10 % v treťom kvartáli 2023, podľa analýz trh nesmeruje k cenovej bubline. Očakávané znižovanie úrokových sadzieb by malo podporiť stabilizáciu a návrat k rovnováhe na trhu. Rozvoj nájomného bývania predstavuje ďalší potenciálny faktor, ktorý by mohol prispieť k zreálneniu cien a zvýšeniu mobility pracovnej sily. Predpokladá sa, že v roku 2024 bude trh neutrálny, čo neprinesie výrazné výhody ani nevýhody pre kupujúcich či predávajúcich. Realitný trh na Slovensku prechádza fázou stabilizácie, pričom aktuálne zmeny cien nie sú považované za prejav cenovej bubliny. Podľa Tomáša Cára z 365.invest sa trh nachádza v prirodzenom cykle hľadania cenovej rovnováhy, pričom očakávané znižovanie úrokových sadzieb v polovici tohto roka by malo prispieť k jeho ďalšej stabilizácii. Neexistujú obavy z prudkého prepadu cien, ani z ich exponenciálneho rastu.## Vývoj cien a porovnanie s EÚRast cien nehnuteľností na Slovensku bol za posledných desať rokov vyšší ako priemer Európskej únie. Avšak, v porovnaní s krajinami s najvyšším rastom bol podľa štatistických údajov Eurostatu miernejší. Naopak, trh nájomného bývania na Slovensku vykazuje vývoj pod priemerom EÚ, čo signalizuje priestor pre jeho rozvoj. Podľa Tomáša Cára je makroekonomický výhľad pre realitný sektor neutrálny, čo znamená, že v tomto roku by nemal výrazne získať ani stratiť ani kupujúci, ani predávajúci.## Úloha nájomného bývania v stabilizácii trhuPríchod a expanzia nájomného bývania by mohla hrať kľúčovú úlohu pri zreálňovaní vývoja cien nehnuteľností. Okrem cenovej stabilizácie by mohla podporiť aj väčšiu mobilitu na trhu práce. Tomáš Cár ďalej uvádza, že ak by na slovenskom realitnom trhu existovala cenová bublina, väčšina by jej bola spôsobená špekulatívnym investičným dopytom, teda nákupom bytov na účely ďalšieho prenájmu. Tento motív je však v súčasnosti tlmený relatívne nízkymi nájmami.## Korekcia cien a vylúčenie medvedieho trhuNajnovšie údaje Národnej banky Slovenska (NBS) za tretí kvartál 2023 potvrdili medziročný pokles cien domácich nehnuteľností v priemere o viac ako 10 %. Tento pokles je podľa Tomáša Cára skôr korekciou z pohľadu investorov. Na skutočný "medvedí trh", ktorý je typický pre cenovú bublinu, by bol potrebný dvojnásobný pokles cien v porovnaní s aktuálnymi hodnotami. Súčasná situácia tak neodráža dramatický prepad, ale prirodzenú korekciu trhu.Celková analýza naznačuje, že slovenský realitný trh sa momentálne nachádza v procese hľadania optimálnej cenovej rovnováhy, bez prítomnosti cenovej bubliny. Očakávané zníženie úrokových sadzieb a rozvoj nájomného bývania by mali prispieť k ďalšej stabilizácii a vyváženému vývoju trhu nehnuteľností v nasledujúcom období.