Realitný trh ožil, rast cien bytov prekonal všetky očakávania

Realitný trh na Slovensku prešiel v roku 2025 zmenou dynamiky, ktorá nadviazala na obrat zaznamenaný v prechádzajúcom roku. Po období stagnácie a len minimálnych cenových pohybov sa ceny bývania opäť dostali do rastovej fázy. Tento vývoj potvrdzujú údaje Národnej banky Slovenska, ktoré poukazujú na plošné oživenie naprieč väčšinou regiónov. Rast cien sa neopieral len o jeden segment trhu, hoci byty zohrali dominantnú úlohu. Ide o signál obnovenej dôvery domácností a investorov, k čomu prispieva aj dostupnejšie financovanie. Oživenie realitného trhu, ktoré sa začalo v polovici roka 2024, pokračovalo aj v závere minulého roka. Ponukové ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2025 mierne zrýchlili svoj rast a medzištvrťročne dosiahli 3,3 percenta. Rastový trend sa teda neukázal byť len krátkodobým výkyvom, ale podľa analytikov NBS sa upevnil. Ceny bývania rástli takmer na celom Slovensku, pričom rozhodujúcu úlohu zohrali najmä mestské trhy. Dopyt zostal stabilný aj napriek vyšším cenovým úrovniam. Medziročné porovnanie ukazuje ešte výraznejší obraz vývoja. V roku 2025 ceny bývania vzrástli o 12 percent, zatiaľ čo v roku 2024 bol ich rast nižší než jedno percento. Roman Vrbovský, analytik makroekonómie NBS, uviedol, že priemerná cena bývania medziročne vzrástla o takmer 300 eur na meter štvorcový a dosiahla hodnotu 2 800 eur. K tomuto nárastu najvýraznejšie prispeli Bratislavský a Košický kraj. Žiadny z krajov v minulom roku netlmil cenový vývoj. Rast cien bol podmienený kombináciou vyššieho dopytu a postupne sa obnovujúcej úverovej aktivity.## Vývoj cien bytov v roku 2025Byty boli v roku 2025 hlavným motorom rastu cien nehnuteľností. Priemerná cena bytov ukončila posledný štvrťrok na úrovni 3 262 eur na meter štvorcový. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom to predstavuje nárast o 86 eur na meter štvorcový, teda o 2,7 percenta. Medziročne ceny bytov vzrástli o 12,7 percenta, čo je tempo porovnateľné s celkovým rastom trhu.Najvýraznejšie rástli ceny dvoj- až štvorizbových bytov. Tento segment je dlhodobo najatraktívnejší a oslovuje široké spektrum kupujúcich. Naopak, ceny najväčších bytov stagnovali, čo naznačuje určitú cenovú citlivosť vo vyšších kategóriách. Rozdiely medzi veľkostnými typmi bytov tak odrážajú meniace sa preferencie domácností, ktoré čoraz častejšie hľadajú kompromis medzi rozlohou a celkovou cenou.Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka. Najvyšší nárast zaznamenala NBS v decembri. Napriek tomu, že december je tradične charakteristický menšou ponukou, sezónny efekt nebol rozhodujúci pre celý štvrťrok. Najvýraznejší vplyv na celkový výsledok mal október, keď sa rast cien prejavil pri vyššom objeme inzerátov.## Rast cien rodinných domovRodinné domy zaznamenali v roku 2025 miernejšie tempo rastu než byty, no aj tento segment sa na konci roka vrátil k zdražovaniu. Medzištvrťročne ceny domov vzrástli o 1,8 percenta, čo predstavuje nárast o 38 eur na meter štvorcový. Ich priemerná cena dosiahla 2 139 eur na meter štvorcový. Medziročne boli ceny domov vyššie o 8,1 percenta, čo je výrazné zrýchlenie oproti predchádzajúcemu roku.Vývoj cien domov bol menej rovnomerný než pri bytoch. V novembri sa objavil mierny pokles, ktorý prerušil rastový trend. Tento výkyv súvisel hlavne so zmenami v skladbe ponuky a dočasným úbytkom niektorých typov nehnuteľností. Napriek tomu sa ceny v decembri opäť posilnili, a celkový trend sa tak potvrdil.## Pohľad analytikovAnalytik realitnej únie SR, Vladimír Kubrický, očakáva určité zmeny pod vplyvom nepriaznivého vývoja ekonomiky. Upozorňuje, že vyššie náklady na prevádzku začnú viac ovplyvňovať realitný trh, akonáhle vláda prestane s energopomocou. Taktiež dodáva, že neprimerane rýchly rast cien nehnuteľností v porovnaní s vývojom miezd zhoršuje dostupnosť vlastného bývania pre bežných ľudí. Pokiaľ takáto situácia pretrváva dlhší čas, môže to viesť k vytváraniu cenových bublín.Ideálnym spôsobom, ako zlepšiť situáciu, je zvýšiť ponuku bytov, vrátane nájomného bývania. Analytici sa zhodujú, že stabilný dopyt a obnovujúca sa úverová aktivita sú hlavnými faktormi súčasného rastu. celkový vývoj naznačuje skôr dlhodobejší trend.Realitný trh na Slovensku v roku 2025 preukázal silné oživenie s výrazným rastom cien bývania, najmä v segmente bytov. Aj keď bol rast podporený dostupným financovaním a stabilným dopytom, analytici varujú pred možnými bublinami a nutnosťou zvýšenia ponuky bývania, obzvlášť v kontexte meniacich sa ekonomických podmienok.