Realitný trh sa láme: Kým inde ceny bytov konečne klesajú, Bratislava si žije vo vlastnej bubline

Dlhé roky sme si zvykli na to, že pri pohľade na ceny nehnuteľností sme videli len jeden smer – strmo nahor. Pre tých, ktorí čakajú na príležitosť kúpiť si vlastné bývanie, však aktuálne štatistiky za druhý štvrťrok 2026 prinášajú záblesk nádeje. V niektorých slovenských mestách začali cenovky bytov reálne klesať. Trh sa však nevyvíja jednotne a ponúka viacero prekvapivých paradoxov.

Dva svety v hlavnom meste

Najvýraznejší kontrast momentálne zažíva Bratislava, kde sa trh rozdelil na dva odlišné tábory. Mediánové ceny menších, dvojizbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 % (z pôvodných 249 000 € na 239 500 €). Naopak, rodinné trojizbové byty v hlavnom meste zdraželi o 3,0 % a blížia sa k hranici 299-tisíc eur.

Tento rozdielny vývoj nie je náhodný. Zlacňovanie dvojizbákov je podľa Michala Pružinského z portálu Nehnuteľnosti.sk priamym dôsledkom prísnych hypotekárnych pravidiel Národnej banky Slovenska. Narážajú na ne predovšetkým mladí ľudia a takzvaní prvokupujúci, ktorým chýba dostatok vlastných úspor.

Pri trojizbových bytoch je však situácia diametrálne odlišná. Kupujú ich spravidla rodiny, ktoré na financovanie využívajú peniaze z predaja svojho predchádzajúceho, menšieho bývania. Vďaka tomuto nahromadenému kapitálu sú oveľa menej citliví na aktuálne úrokové sadzby v bankách.

Zatiaľ čo menšie byty môžu zlacňovať, tie väčšie o pár ulíc ďalej zažívajú cenový boom. Čo presne formuje tieto extrémy? Slovenský realitný trh prechádza v druhom štvrťroku 2026 výraznými zmenami, ktoré naznačujú koniec plošného zdražovania nehnuteľností. Paradoxne, kým na východe Slovenska ceny bytov narazili na strop úverových možností obyvateľstva a vykazujú pokles, v hlavnom meste Bratislava sa trh štiepi, čo vytvára odlišné cenové trendy pre rôzne typy nehnuteľností. Tento dynamický vývoj ovplyvňujú prísne hypotekárne pravidlá a rôznorodosť kupujúcich.