Realitný trh sa približuje k cenovému stropu

Slovenský realitný trh prechádza obdobím zvýšenej neistoty a napätia. Ceny bytov rastú rýchlejšie než príjmy domácností, čo zhoršuje dostupnosť bývania. Banky upravujú hypotekárne stratégie a klienti preferujú kratšie fixácie úrokov. Otázkou zostáva, či sa trh nepribližuje k cenovému stropu. Odborníci síce upozorňujú na riziká, avšak bezprostredný kolaps trhu neočakávajú.

Zmeny v hypotekárnych fixáciách

Jedným z najvýraznejších trendov v posledných mesiacoch je zmena štruktúry hypotekárnych fixácií. Obľúbenosť jednotlivých období fixácie sa historicky mení v závislosti od úrovne a očakávaného vývoja úrokových sadzieb. Pred finančnou krízou a po roku 2014 boli populárne jednoročné fixácie. Keď sadzby klesli pod jedno percento, klienti prechádzali na trojročné obdobia. Následne, so signálmi konca éry extrémne lacných úverov, sa zvýšil záujem o päťročné fixácie. Tento vývoj naznačuje, že domácnosti reagujú pragmaticky a zohľadňujú pomer rizika a ceny.

Finančný analytik Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko uvádza, že v súčasnosti dochádza k poklesu úrokových sadzieb, čo by teoreticky mohlo otvoriť priestor pre kratšie ako trojročné fixácie, ktoré sú stále prevládajúce. Zároveň však varuje pred minimálnym tempom poklesu sadzieb a rizikom stagnácie alebo opätovného rastu úrokov vzhľadom na zlú rozpočtovú a dlhovú situáciu Slovenska.

S týmto názorom súhlasí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, podľa ktorého záujemcovia si zmeny úrokov smerom nadol príliš nevšímajú. Sadzby pri dlhších fixáciách hypoték sú v bankách vyššie v dôsledku aktuálneho tvaru výnosovej krivky štátnych dlhopisov, preto si klienti vyberajú kratšie fixácie na dva alebo tri roky. Považuje to za nepriaznivý trend, nakoľko rastie neistota ohľadom budúceho vývoja sadzieb.

Dynamika trhu a psychológia kupujúcich

Veľké banky sa v posledných týždňoch snažia zmenšovať rozdiely oproti menším bankám, aby zvýšili konkurenčný tlak na trhu s úvermi na bývanie. Marián Búlik predpokladá, že tento trend môže udržať hypotekárny trh vo vysokých objemoch, no zároveň vytvára začarovaný kruh medzi dopytom a cenami.

Generálny riaditeľ a zakladateľ realitnej siete UPgreat, Richard Churý, zdôrazňuje psychologický rozmer zmien. Uvádza, že zmena hypotekárnych stratégií bánk smerom ku krátkodobým fixáciám skôr mení psychológiu kupujúcich než dlhodobý pohyb cien. Kupujúci sú opatrnejší, viac počítajú s rezervou a citlivejšie vnímajú celkové mesačné náklady. Kratšie fixácie môžu mať stabilizačný efekt, pretože nútia domácnosti aj banky zodpovednejšie narábať s rizikom. Dĺžka fixácie však podľa neho nie je hlavným cenotvorným faktorom.

Rast cien a nedostupnosť bývania

Za posledných desať rokov sa pomer cien nehnuteľností k príjmom zhoršil. Ceny bytov v rokoch 2016 až 2026 narástli nominálne približne o 120 percent, čo je zhruba dvojnásobok rastu miezd. Dvojciferný ročný rast cien nad desať percent nie je ani štandardný, ani udržateľný.

Situáciu navyše komplikuje absencia funkčného trhu regulovaného nájomného bývania na Slovensku. Štátny projekt nájomných bytov priniesol po troch rokoch len niekoľko desiatok bytov v Bratislave, čo je zanedbateľné vzhľadom na potreby trhu. Časť týchto bytov je neobsadená pre nevhodne nastavené kritériá a výšku nájomného, ktorá sa približuje komerčným cenám.

Riešenia a výhľad do budúcnosti

Marián Búlik konštatuje, že dostupnosť bývania nie je dobrá. Na 70 metrov štvorcový byt v Bratislave je potrebných 10,5 ročných platov, v Košiciach deväť platov, pričom pred desiatimi rokmi to bolo v priemere sedem ročných platov. Domnieva sa, že na túto situáciu neexistuje rýchle a jednoduché riešenie. Pomohla by kombinácia funkčnej koncepcie nájomných bytov a zrýchlenie stavebných konaní. Potenciál vidí aj v zahusťovaní miest a využívaní brownfieldov.

Richard Churý v súvislosti s nedávnymi výrokmi premiéra Roberta Fica súhlasí s tvrdením, že vlastné bývanie sa stáva luxusom, najmä z pohľadu ľudí, ktorí nevlastnia nehnuteľnosť a kupujú ju prvýkrát. Po roku 2021 sa výrazne zmenila situácia na trhu.