Realitný trh v roku 2026: Ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností

Slovenský realitný trh má v roku 2026 prejsť významným zlomom. Po razantnom zdražovaní príde fáza, ktorá si vyžaduje rozvážny prístup a premyslenú stratégiu. Odborníci predpokladajú ďalší nárast cien, avšak trh už nebude taký nepredvídateľný. Kupujúci aj predávajúci musia v nasledujúcich obdobiach počítať s realitou vyšších hypoték, obozretnejších bánk a náročnejších klientov.

Kľúčové faktory ovplyvňujúce trh v roku 2026

Hlavným problémom slovenského bývania zostáva pretrvávajúci nedostatok nehnuteľností. Nová výstavba v krajských mestách postupuje pomaly. Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a stavebné náklady neklesajú. Tento nedostatok ponuky vytvára neustály tlak na ceny novostavieb aj starších bytov.

Podľa trhových správ portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied sa v roku 2026 očakáva dvojciferný rast cien bytov. Ponuka bytov a domov sa v najbližších dvoch rokoch výrazne nezlepší. Ak nedôjde k nečakaným geopolitickým udalostiam, tlak na ceny bude naďalej stúpať. Dôležitým faktorom je tiež absencia výraznejšej dane z nehnuteľnosti, ktorá sa v tomto období neočakáva. Rast kúpnej sily obyvateľstva v roku 2026 tiež podporí rast cien. Aj keď úroky na hypotékach zostanú relatívne vysoké, mzdy na Slovensku majú tendenciu rásť. To umožní časti populácie zvládať aj náročnejšie splátky úverov. Trh tak zostane aktívny, hoci tempo rastu sa môže v rôznych regiónoch líšiť.

Slabnúci FOMO efekt a opatrnejšie banky

V minulosti dominovala na trhu obava z premeškania príležitosti. Ľudia sa ponáhľali s kúpou, pretože sa báli budúcich vysokých splátok a nedostupnosti bývania. Finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko, Marián Búlik, však vidí v správaní spotrebiteľov zmenu.

Búlik zdôrazňuje, že takzvaný FOMO efekt postupne slabne. Vplyv vládnych opatrení a neisté vyhliadky dopytu pravdepodobne spomalia trh v roku 2026. Predpokladá tiež, že banky budú pri poskytovaní hypoték opatrnejšie než v minulosti. Tento faktor prirodzene zníži prehnané očakávania predávajúcich. Napriek tomu analytik neočakáva, že by sa ceny nehnuteľností zastavili alebo začali klesať. Podľa rôznych odhadov chýba na Slovensku 200-tisíc až 400-tisíc bytových jednotiek. V najbližších dvoch rokoch odhaduje medziročný rast cien nehnuteľností na úrovni približne 4 – 5 percent. Zároveň upozorňuje, že úrokové sadzby najlacnejších hypoték sa ustália niekde okolo úrovne troch percent. Slováci si na túto novú realitu postupne zvykajú a prestávajú čakať na nereálne jednopercentné úroky. Zdrojom týchto dát je ŠÚ SR.

Diferenciácia trhu a preferencie kupujúcich

V roku 2026 už nebude možné predať takmer čokoľvek za akúkoľvek cenu. Kupujúci sa stávajú expertmi na technický stav a kvalitu okolitej infraštruktúry. Rozdiely medzi lukratívnymi nehnuteľnosťami a tými menej žiadanými sa budú prehlbovať.

Hlavný analytik Realitnej únie SR, Vladimír Kubrický, očakáva pokračovanie trendov z predchádzajúceho obdobia. Predpovedá, že vývoj na realitnom trhu v roku 2026 bude plynulý bez celoplošného cenového zlomu. Rast cien bude skôr nerovnomerný a v určitých lokalitách môže trh stagnovať. Kubrický vidí najväčší potenciál v segmente menších štartovacích bytov, ktoré si udržia svoju likviditu vďaka nižšej absolútnej cene a obľube u investorov. Naopak, dopyt po starších 3-izbových bytoch na okrajových sídliskách sa môže oslabiť. Majitelia takýchto nehnuteľností budú musieť byť trpezlivejší alebo upraviť svoje cenové očakávania. Obdobie veľkých cenových výkyvov nahrádza éra triezveho uvažovania a hľadania skutočnej hodnoty. Investori a mladé rodiny budú v roku 2026 detailne skúmať energetickú náročnosť budov. Náklady na energie tvoria totiž dôležitú časť rodinných rozpočtov.

Roman Bičiar z realitnej kancelárie Reality Bičiar charakterizuje nadchádzajúci rok ako obdobie zvýšenej stability. V roku 2026 očakáva opatrnejší prístup než v roku 2025. Predpokladá, že v určitých lokalitách dôjde k úplnej stagnácii cien, čo poskytne kupujúcim viac času na rozhodnutie. Atraktívne byty v prémiových lokalitách si však svoju cenu podľa Bičiara udržia. Kvalitná architektúra, dobrá dostupnosť a moderné technológie budú v roku 2026 kľúčovými faktormi predaja.

Celkovo odborníci predpokladajú spomalenie rastu cien, pričom trh bude vyžadovať rozvážny prístup a premyslenú stratégiu pre kupujúcich aj predávajúcich.