REALITY 2026: Byty sú čoraz drahšie! Rodiny už narážajú na finančný STROP

Rast cien bytov a vplyv globálnych udalostí

Ceny bytov na Slovensku pokračujú v raste, pričom menšie a staršie byty zaznamenávajú výraznejšie zdraženie. Naopak, novšie trojizbové byty, preferované rodinami, začínajú cenovo narážať na finančné možnosti domácností. K tejto situácii prispievajú aj faktory ako drahšie financovanie hypoték a neistota spojená s vojnou na Blízkom východe, ktorá ovplyvňuje ceny energií, infláciu a úrokové sadzby.

Európska centrálna banka (ECB) v júni zvýšila kľúčové sadzby o štvrť percentuálneho bodu, pričom explicitne upozornila na inflačné tlaky plynúce z konfliktu na Blízkom východe. Hoci v júli sadzby ponechala nezmenené, varovala, že plný inflačný dosah energetického šoku sa ešte nemusí prejaviť. Pre slovenské domácnosti to znamená, že úvery na bývanie nezlacňujú podľa pôvodných očakávaní, zatiaľ čo ceny nehnuteľností naďalej stúpajú.

Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR sa ceny bytov v krajských mestách v júni medzimesačne zvýšili o 0,8 percenta, čím hodnota barometra dosiahla 3 465 eur za štvorcový meter. Medziročne sú byty drahšie o 11,1 percenta a za prvý polrok 2026 sa ceny zvýšili o 5,4 percenta.

Rozdiely v raste cien podľa typu bytu a finančné limity rodín

Analýza trhu odhaľuje značné rozdiely v raste cien medzi jednotlivými typmi bytov. Za posledné dva roky najpomalšie zdražovali novšie trojizbové byty, ktoré stúpli o 17,9 percenta. Naopak, staršie dvojizbové byty si pripísali viac ako 30 percent, staršie trojizbové zdraželi o vyše 28 percent a novšie dvojizbové o 26,5 percenta.

Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický zdôrazňuje, že záujem o novšie trojizbové byty pretrváva, avšak kupujúci čoraz viac narážajú na svoje finančné limity. V Bratislave, kde priemerný novší trojizbový byt s rozlohou 75 štvorcových metrov stojí takmer 360-tisíc eur, potrebujú kupujúci pri 80-percentnej hypotéke o 12 930 eur viac vlastných prostriedkov v porovnaní so starším bytom rovnakej veľkosti, ktorý stojí približne 295-tisíc eur. Mesačná splátka 30-ročného úveru s úrokom 3,6 percenta predstavuje 1 308 eur pre novší byt a 1 073 eur pre starší byt, pričom rozdiel 235 eur mesačne výrazne zaťažuje rodinný rozpočet.

Jan Hrubý, generálny riaditeľ RE/MAX Česko a Slovensko, upozorňuje, že dostupnosť bývania v Bratislave a Košiciach je pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy. Zatiaľ čo priemerná hrubá mesačná mzda na Slovensku bola v roku 2024 približne 1 524 eur, v Rakúsku dosahovala okolo 3 800 eur a v Nemecku presahovala 4-tisíc eur. V dôsledku toho sa časť slovenských rodín preorientuje na staršie byty alebo bývanie mimo veľkých miest, čo potvrdzuje aj Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR, svedčiaci o užšom okruhu záujemcov o novšie trojizbové byty a menej častých licitáciách.

Dynamika bratislavského realitného trhu a regionálne rozdiely

Na sekundárnom trhu v Bratislave došlo k spomaleniu rastu cien. Priemerná cena bytov z druhej ruky dosiahla v druhom štvrťroku 4 410,41 eura za štvorcový meter, čo predstavuje medziročný nárast približne o deväť percent. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku však ceny stúpli len o 1,4 percenta, čo je najpomalšie tempo za posledný rok. Priemerná cena staršieho bratislavského bytu dosiahla 290 702 eur, pričom medián bol 259-tisíc eur.

Zaujímavým fenoménom je zaostávanie nájomného za kúpnymi cenami. Zatiaľ čo za posledné dva roky zdraželi staršie byty približne o 24 percent, nájomné vzrástlo len o desať percent. Priemerný nájom vrátane energií dosiahol 17,73 eura za štvorcový meter, s dvojizbovým bytom mimo Starého Mesta prenajímaným za približne 875 až 922 eur mesačne vrátane energií.

Problém s vysokými cenami nesúvisí len s dopytom, ale aj s nedostatočnou ponukou. V prvom štvrťroku 2026 sa dokončilo iba 2 210 bytov, čo je najslabší výsledok za prvý štvrťrok od roku 2000 a o viac ako 40 percent menej ako desaťročný priemer. Slabá výstavba tak udržuje ceny vysoko aj napriek tomu, že kupujúci sú nútení k ústupkom.

Vývoj na trhu a výhľad do budúcnosti

Podľa štvrťročnej analýzy Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástli ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 oproti predchádzajúcemu kvartálu o 3,4 percenta a medziročne boli vyššie o 11,3 percenta, pričom priemerná cena dosiahla 3 005 eur za štvorcový meter. Rast ťahali najmä byty, zatiaľ čo ceny rodinných domov klesli. Najvýraznejšie zdražovali nehnuteľnosti v Prešovskom a Banskobystrickom kraji, čo naznačuje, že hoci Bratislava zostáva najdrahším trhom, už nemusí automaticky viesť v tempe rastu cien.

Pôvodné očakávania ohľadom postupného zlacňovania hypoték sa nenaplnili. Vývoj na Blízkom východe vyvolal nový inflačný tlak, čo viedlo k zvýšeniu depozitnej sadzby ECB v júni z 2 na 2,25 percenta. Aj keď v júli sadzba zostala nezmenená, ďalší postup je podmienený vývojom ekonomických dát. Aktuálna kombinácia drahých bytov, nezlacňujúcich úverov a rastúcich životných nákladov, spolu so slabším hospodárskym rastom a konsolidačnými opatreniami, vytvára pre kupujúcich náročnú situáciu. Napriek tomu súčasné tempo rastu ešte nemusí signalizovať bezprostredné prasknutie realitnej bubliny.