Realizačné ceny bytov a domov vzrástli až o 14,4 %

Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) zaznamenal v 1. štvrťroku 2026 signifikantný rast realizačných cien nehnuteľností určených na bývanie. Medziročne ceny vzrástli o 14,4 %, zatiaľ čo oproti predchádzajúcemu kvartálu sa zvýšili o 3,6 %. Udržalo sa tak dvojciferné tempo zdražovania, ktoré charakterizovalo celý uplynulý rok 2025. Išlo o tretí najrýchlejší medziročný nárast cien za posledných pätnásť rokov, pričom existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 15,2 % a nové o 10,8 %. Celoslovensky sa ceny nehnuteľností predávali v 1. štvrťroku 2026 o 130 % drahšie, ako bol priemer v roku 2010. Rast bol zaznamenaný vo všetkých krajoch SR, pričom v Bratislavskom kraji išlo o nárast 19,5 % a v Banskobystrickom kraji o 15,8 %. Dvojciferný nárast cien bol zaznamenaný aj vo východných regiónoch a v Trenčianskom kraji. Ceny nových nehnuteľností stúpli o 90 %, kým ceny existujúcich nehnuteľností vzrástli o takmer 150 %.

Faktory ovplyvňujúce rast cien

Za dvojciferným tempom zdražovania nehnuteľností na bývanie stojí predovšetkým výrazne vyšší dopyt v porovnaní s ponukou. Tento nepomer pretrváva nielen v hlavnom meste, ale celkovo na Slovensku, kde je po mnoho rokov počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. K rastu záujmu o nehnuteľnosti prispel aj pokles úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v druhej polovici roka 2024, ktorý pokračoval aj v roku 2025.

Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol ďalej posilnený nominálnym aj reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Podľa predpokladov bude rast cien bytov a domov pokračovať aj v nasledujúcom období, hoci nemožno vylúčiť spomalenie tempa rastu v ďalších kvartáloch. Avšak toto spomalenie nebude zrejme tak výrazné, ako sa pôvodne očakávalo.

Vojnový konflikt na Blízkom východe, ak by pretrvával dlhšie, môže významne ovplyvniť globálnu aj slovenskú ekonomiku a tým aj realitný trh. V takýchto neistých časoch zohrávajú kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality. Ak by úrokové sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k ochladeniu dopytu a spomaleniu tempa rastu cien, no skôr nie k plošnému poklesu. Zároveň sa prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami, pričom byty v prémiových lokalitách by mali zostať stabilné, zatiaľ čo nehnuteľnosti v slabších lokalitách môžu čeliť väčšiemu tlaku na cenu.

Dostupnosť bývania ako kľúčová priorita

Výsledky IMD Smart City Index 2026, zverejnené v marci 2026, poukázali na to, že najväčšou prioritou mesta by podľa obyvateľov Bratislavy mala byť problematika dostupného bývania. Až 68 % opýtaných označilo túto oblasť spomedzi pätnástich možností ako kľúčovú. Predpokladá sa, že respondenti pri svojom hodnotení zohľadňovali vývoj cien nehnuteľností, ponuku bytov, dostupnosť bývania pre mladých alebo rodiny, kvalitu bytov a lokalít, ako aj dopravnú infraštruktúru.

Problematika dostupného bývania predstavuje významnú výzvu nielen pre Bratislavu, ale aj pre mnohé iné hlavné alebo veľké mestá v Európe a vo svete. Napríklad v Prahe očakáva 81 % obyvateľov zlepšenie dostupnosti bývania, vo Viedni 73 % a v Budapešti 66 % a vo Varšave 65 % opýtaných. Tieto dáta pochádzajú zo štúdie realizovanej spoločnosťou WOOD & Company.

Celkový vývoj na realitnom trhu tak naznačuje pokračujúci tlak na rast cien nehnuteľností, hoci s možným spomalením tempa. Kľúčovú úlohu pri ďalšom vývoji cien bude zohrávať vyrovnávanie ponuky a dopytu, pohyb úrokových sadzieb a stabilita ekonomického prostredia, ako aj schopnosť miestnych samospráv riešiť narastajúci problém dostupnosti bývania.