Regionálne rozdiely v dostupnosti bývania na Slovensku dosahujú nové maximá

Analýza dostupnosti bývania na Slovensku v roku 2026 ukazuje prehlbujúce sa rozdiely medzi jednotlivými regiónmi. Podľa výpočtov agentúry SUMDATA, ktoré vychádzajú z údajov Národnej banky Slovenska a Štatistického úradu SR, musí priemerný obyvateľ Bratislavského kraja na kúpu bytu s rozlohou 60 metrov štvorcových vynaložiť až 119,5 hrubých mesačných platov, zatiaľ čo v Nitrianskom kraji postačuje 72,8 platu.

Porovnanie regionálnej dostupnosti bývania

Dostupnosť nehnuteľností sa naprieč Slovenskom výrazne líši, pričom rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším regiónom dosahuje 1,6-násobok. V Bratislavskom kraji sa priemerná cena bytu s rozlohou 60 metrov štvorcových vyšplhala na 232 920 eur, čo predstavuje takmer desať rokov hrubej mzdy. Na opačnom konci rebríčka stojí Nitriansky kraj, kde sa cena za rovnakú plochu pohybuje na úrovni 100 440 eur.

Vysoké nároky na rozpočet domácností vykazuje aj východné Slovensko. V Košickom kraji je na kúpu takéhoto bytu potrebných 111,3 hrubých platov pri cene 167 760 eur. Prešovský kraj nasleduje so 107,9 platmi, hoci priemerná mzda je tu najnižšia v rámci celého Slovenska (1 285 eur). Relatívne dostupnejšie bývanie ponúka okrem Nitry aj Trenčiansky kraj (75,2 platov) a Banskobystrický kraj (77,7 platov).

Dynamika cien nehnuteľností a priemerných miezd

Celoslovenský priemer ponukových cien nehnuteľností dosiahol v druhom štvrťroku 2026 úroveň 3 041 eur za meter štvorcový. Najvyššie jednotkové ceny sú evidované v Bratislavskom kraji (3 882 eur/m2), nasleduje Košický kraj (2 796 eur/m2) a Prešovský kraj (2 310 eur/m2). Najnižšia ponuková cena za meter štvorcový bola zaznamenaná v Nitrianskom kraji, a to 1 674 eur.

Z hľadiska medziročného rastu cien nehnuteľností vykázal najväčšiu dynamiku Žilinský kraj, kde ceny vzrástli o 13 %. Výrazné zdražovanie bolo prítomné aj v Trenčianskom kraji (+12,9 %) a Košickom kraji (+11,5 %). Najstabilnejším regiónom z pohľadu rastu cien bol Prešovský kraj s medziročným zvýšením o 6,1 %. Tieto údaje o cenách pochádzajú z monitoringu ponukových cien v inzercii, ktoré spracúva Národná banka Slovenska.

Metodické aspekty a interpretácia dát

Výpočet agentúry SUMDATA kombinuje ponukové ceny nehnuteľností z druhého štvrťroka 2026 s údajmi Štatistického úradu SR o priemerných hrubých mzdách za rok 2025. Je dôležité upozorniť, že výpočet pracuje s hrubou mzdou, teda sumou pred zdanením a odvodmi. Vzhľadom na to, že čistá mzda je nižšia, reálny počet mesačných príjmov potrebných na kúpu nehnuteľnosti je v praxi vyšší.

Zároveň treba rozlišovať medzi ponukovými cenami z inzercie a skutočnými realizačnými cenami, za ktoré sa byty reálne predávajú. Tieto sumy sa môžu v závislosti od stavu trhu a vyjednávania líšiť. Ukazovateľ počtu platov slúži predovšetkým na medziregionálne porovnanie a ilustráciu celkových trendov na realitnom trhu, nie ako presný návod pre konkrétnu domácnosť, ktorá často disponuje viacerými zdrojmi príjmov.

Aktuálne dáta potvrdzujú, že nožnice medzi cenami bývania a mzdami zostávajú najviac roztvorené v metropolitných oblastiach. Budúci vývoj dostupnosti bývania bude závisieť nielen od dynamiky cien stavebných materiálov a úrokových sadzieb hypoték, ale aj od schopnosti regiónov generovať pracovné miesta s vyššou pridanou hodnotou, ktoré by dokázali kompenzovať rastúce náklady na život.