Regulácia hypoték na Slovensku hrozí nahrávaním najbohatším investorom

Slovenský realitný trh čaká od začiatku roka 2027 zásadná regulácia, ktorú schválila Národná banka Slovenska (NBS). Nové pravidlá sa zameriavajú na obmedzenie financovania tretích a ďalších nehnuteľností, čo má podľa regulátora primárne znížiť mieru zadlžovania obyvateľstva. Odborníci však upozorňujú, že toto opatrenie môže viesť k nežiaducej koncentrácii bytového fondu v rukách najbohatších vrstiev a inštitucionálnych investorov.

Nové limity a dopad na vlastný kapitál

Aktuálne nastavené pravidlá dovoľujú bankám financovať nákup nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky do výšky 80 percent jej hodnoty (LTV). Podľa nového rozhodnutia NBS sa však od roku 2027 začne tento limit pri tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti postupne znižovať na 70 percent. Zmena sa pritom netýka len nákupov za účelom investície, ale rozhodujúcim faktorom je celkový počet vlastnených bytov či domov zapísaných na listoch vlastníctva klienta.

V praxi to znamená výrazný nárast potreby vlastných úspor. Pri kúpe bytu v hodnote 250-tisíc eur dnes investor potrebuje 50-tisíc eur v hotovosti. Po zavedení nových pravidiel bude musieť na rovnakú nehnuteľnosť vyčleniť až 75-tisíc eur z vlastných zdrojov. Pre bežných menších investorov, ktorí využívajú nehnuteľnosti ako formu dôchodkového zabezpečenia, predstavuje nárast o 25-tisíc eur bariéru, ktorá môže znamenať odloženie nákupu o niekoľko rokov.

Nerovnomerné podmienky pre rôznych hráčov

Kým menší investori závislí od spotrebiteľských hypoték pocítia reguláciu najciteľnejšie, kapitálovo silní hráči môžu z tejto situácie profitovať. Profesionálni investori a právnické osoby často využívajú iné formy financovania, ako sú firemné úvery, emisie dlhopisov alebo projektové financovanie, na ktoré sa pravidlá pre retailové hypotéky nevzťahujú. To vytvára trhovú asymetriu, kde sa prístup k novým nehnuteľnostiam komplikuje fyzickým osobám, ale zostáva voľný pre veľký kapitál.

Existuje riziko, že obmedzenie dopytu zo strany menších investorov nevyústi do poklesu cien pre mladé rodiny, ale uvoľní priestor pre kupujúcich s dostatkom hotovosti. Ak sa z trhu stratí konkurencia v podobe kupujúcich s hypotékami, hotovostní klienti získajú silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. Regulácia teda nerieši samotné vlastníctvo bytov, ale len spôsob, akým si na ne občania môžu požičať.

Aktuálny stav trhu a očakávania NBS

Dáta Národnej banky Slovenska ukazujú, že ceny nehnuteľností sú na vzostupnej trajektórii. Na konci augusta 2026 boli ponukové ceny bytov medziročne vyššie o 13,8 percenta, pričom v Bratislave bol zaznamenaný nárast o 8,1 percenta. Z analýz NBS ďalej vyplýva, že približne každá piata poskytnutá hypotéka smeruje ku klientom, ktorí už v čase žiadosti vlastnia aspoň dve iné nehnuteľnosti. To potvrdzuje, že segment viacnásobných vlastníkov tvorí podstatnú časť úverového trhu.

NBS predpokladá, že sprísnenie pravidiel nebude mať negatívny vplyv na developerskú výstavbu. Hoci investori zohrávajú kľúčovú úlohu v predpredajoch nových projektov, regulátor považuje rozsah dotknutých úverov za dostatočne obmedzený na to, aby nespôsobil zastavenie nových projektov. Podľa expertov však samotná úprava hypotekárnych limitov nerieši kľúčový problém slovenskej reality, ktorým je chronický nedostatok bytových jednotiek.

Zmena pravidiel financovania môže priniesť čiastočné ochladenie prehriateho realitného trhu v určitých segmentoch, no bez masívnejšej podpory výstavby a zrýchlenia povoľovacích procesov zostane dostupnosť bývania pre široké vrstvy obyvateľstva naďalej problematická. Celkový vplyv opatrenia sa naplno prejaví až po roku 2027, kedy sa ukáže, či byty skončia v rukách koncových užívateľov, alebo sa len presunú do portfólií najväčších majiteľov hotovosti.