Rozdelený trh bývania: Krajské mestá rastú, vidiek stagnuje

Ceny bývania na Slovensku pokračovali v raste aj v 2. štvrťroku 2026, no ich tempo bolo najslabšie za viac ako dva roky. Trh sa čoraz výraznejšie delí na základe lokality, typu nehnuteľnosti a miestneho dopytu, čo sťažuje celoplošné hodnotenie. Priemerná cena na meter štvorcový síce prekročila 3 000 eur, avšak pod povrchom sa skrývajú markantné regionálne a segmentové rozdiely.

Spomalenie rastu cien a regionálna divergencia

Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástli ceny bývania v 2. štvrťroku 2026 medzikvartálne o 1,2 %, čím sa medziročné tempo rastu spomalilo na 9,5 %. Tento výsledok predstavuje najslabší rast za posledné dva roky. Aprílový mierny pokles bol kompenzovaný rastom v máji a júni. Dokonca aj Bratislava, ktorá zažila slabší štvrťrok, sa medzikvartálnemu poklesu vyhla vďaka silnému júnu, uvádza NBS.

Celoslovenský priemer cien nehnuteľností dosiahol v 2. štvrťroku 3 041 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medzikvartálny nárast o 36 eur. Byty zaznamenali výraznejší rast s priemernou cenou 3 430 eur za meter štvorcový, čo je nárast o 53 eur. Rodinné domy zdraželi o 45 eur na 2 163 eur za meter štvorcový. Tieto priemery však zakrývajú čoraz hlbšie rozdiely medzi jednotlivými regiónmi a typmi nehnuteľností.

Kontrastný vývoj krajských miest a vidieka

NBS už približne rok eviduje prehlbovanie rozdielov medzi cenami v krajských mestách a zvyškom Slovenska. Kým mediánové ceny v krajských mestách rastú najrýchlejšie, na vidieku sa začína objavovať klesajúci cenový trend. Bratislava, podľa NBS, dosiahla svoj cenový strop a jej ceny rastú podobným tempom ako v menších mestách.

Tento rozdielny vývoj vedie k segmentácii trhu. Kvalitné nehnuteľnosti v ekonomicky silných mestách si udržujú rastovú trajektóriu, zatiaľ čo porovnateľné nehnuteľnosti v lokalitách so slabším dopytom môžu stagnovať alebo dokonca strácať na hodnote.

Regionálne disparity a vplyv novostavieb

Rozdiely medzi jednotlivými krajmi boli v 2. štvrťroku 2026 markantné. Najvýraznejší rast cien zaznamenal Košický kraj s 4,2 %, nasledovaný Nitrianskym (2,9 %) a Trnavským (2,4 %). Naopak, Prešovský kraj po silnom úvode roka klesol o viac ako 4 %, a Banskobystrický kraj o 1,3 %. Je dôležité poznamenať, že aj napriek celkovému poklesu v týchto krajoch, ceny v ich krajských mestách (Prešove a Banskej Bystrici) pokračovali v raste, čo podčiarkuje dôležitosť konkrétnej lokality.

Vývoj cien sa líši aj medzi novými a staršími nehnuteľnosťami. Novostavby zdraželi v 2. štvrťroku o 2,9 %, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti vzrástli len o 0,7 %, uvádza NBS. Novostavby tak predstavujú jeden z hlavných faktorov, ktoré podporujú celkový rast cien bývania. Pre kupujúcich je preto kritické zohľadniť okrem ceny za meter štvorcový aj vek nehnuteľnosti, technický stav, energetickú efektívnosť, dostupnosť služieb a dlhodobú perspektívu lokality.

Dôsledky pre kupujúcich a investorov

Pre kupujúceho alebo investora do nehnuteľností už nestačí spoliehať sa na celoslovenský priemer. Súčasný realitný trh na Slovensku nie je homogénny a vyžaduje si detailnú analýzu konkrétneho segmentu, lokality a typu nehnuteľnosti. Koncentrácia všetkého kapitálu do jednej nehnuteľnosti predstavuje značné riziko, pretože jej hodnota je priamo závislá od lokálneho vývoja. V prípade oslabenia dopytu alebo stagnácie cien v danej lokalite, neexistuje možnosť kompenzácie z iných aktív.

Preto má pri dlhodobom investovaní zmysel rozložiť riziko medzi viacero nehnuteľností, lokalít a segmentov. Profesionálne spravované realitné portfóliá minimalizujú závislosť na vývoji jedného bytu alebo jedného regiónu a profitujú zo širšieho súboru aktív. Informácie o realitnom trhu poskytol Radko Rozum, Head of Product & Sale Support v 365.invest.